O PIU Vila Leopoldina: quem perde, quem ganha? Análise de um projeto de lei*

O PIU Vila Leopoldina: quem perde, quem ganha? Análise de um projeto de lei*

REDAÇÃO

01 de novembro de 2021 | 16h31

Paulo Sandroni, Economista, Professor da FGV – SP e da PUC – SP

O Projeto de Lei 428/19, que trata de importantes mudanças urbanísticas em área lindeira à Marginal Pinheiros e ao Parque Villa Lobos, está prestes a ser votado na Câmara de Vereadores de São Paulo. O projeto propõe a venda de um potencial construtivo adicional (PCA) de 500.000 m2 na área do projeto. Se aprovado, este PCA será vendido em dois leilões: no primeiro, serão lançados 266.000m2 e, no segundo, os restantes 234.000.

Antes de passarmos à análise do primeiro leilão, convém registrar que o distrito de Vila Leopoldina, no qual está inserido o PIU, é um dos que apresenta condições mais favoráveis à mudança de uso de seus terrenos. Grande parte da área que hoje constitui o distrito foi ocupada com unidades fabris e residências unifamiliares de baixa densidade a partir dos anos 1940, após a canalização do Rio Pinheiros.

Em 1995, a área total ocupada por unidades fabris somava quase 1 milhão de m2 (969 mil); em 2019, esta área havia diminuído a menos da metade, ou seja, para 421mil m2.  Em 1995, os projetos verticais de alto padrão ocupavam área de 20 mil m2, enquanto em 2019 a mesma havia aumentado para 281 mil, cerca de 14 vezes mais.

Convém notar que o interesse das empresas imobiliárias pela região se manifesta também pela titularidade do número de imóveis e área ocupada que se mantém em poder destas empresas à espera da realização de projetos e/ou mudanças na lei de zoneamento que lhes sejam favoráveis. Este potencial é expressivo. O Quadro I mostra o número de imóveis em mãos de imobiliárias e área ocupada em 18 das principais ruas e avenidas que cortam o distrito de Vila Leopoldina e constituem suas vias estruturais.

Quadro I. Imóveis em poder de empresas imobiliárias em avenidas e ruas do Distrito em 2019 de acordo com a Planta Genérica de Valores (PGV)

Fonte PGV, 2019.

(*) – Terrenos pertencentes à Votorantim

Esses números subestimam a realidade, uma vez que muitos imóveis adquiridos por empresas imobiliárias mantêm durante algum tempo seus registros na PGV em nome dos antigos proprietários. Mas, a posse de mais de 60 hectares de terrenos não deixa de representar um potencial de mudança de uso relevante, tratando-se apenas de 18 ruas e avenidas existentes no distrito.

É interessante mencionar também que, na Av. Imperatriz Leopoldina, 8 dos 33 imóveis possuíam mais de 1.000 m2 de área, o que denota áreas antes ocupadas por unidades fabris (inclusive armazéns), sendo que na av. Dr. Gastão Vidigal, 20 dos 31 imóveis possuíam mais de 1.000 m2 de área.

Analisemos o primeiro leilão

A modalidade do leilão é do tipo tudo ou nada, isto é, considera um lote único vencendo aquele que oferecer maior preço. O preço inicial é o resultante (Art.21 Inciso I) do valor do orçado para as primeiras obras necessárias dentro do perímetro – R$ 78 milhões divididos pela quantidade de m2 postos a venda – 266.000 – o que significa R$ 293/ m2 (em valores de R$ 2019).

É interessante assinalar que a proposta oferece inicialmente uma grande vantagem para os proprietários de terrenos na área do projeto, especialmente a Empresa Votorantim, possuidora de três glebas no interior do perímetro do projeto, somando um total de 106.998 m2. Os demais proprietários são o Carrefour, a Holambra e a Sociedade Agropecuária S. Carlos, com soma total de 35.617 m2.

Ocorre que pelo zoneamento atual, isto é, sem as mudanças propostas no PIU, os índices urbanísticos dos terrenos da Votorantim são os seguintes: CA máximo 2,0 e gabarito 28m (edificação de 8 andares). De acordo com estes índices, se a Votorantim desejasse construir pagando OODC (outorga onerosa do direito de construir), a contrapartida por m2 seria cerca de R$ 1.126/ m2, substancialmente maior do que pagará se o PIU for aprovado da maneira como está sendo proposto, como veremos em seguida.

Com o PIU, os terrenos da Votorantim têm o CA Máximo aumentado de 2,0 para 4,0 e a limitação de gabarito de 28m deixa de existir. São vantagens muito significativas, pelas quais não há qualquer compensação direta. Essas mudanças nos índices urbanísticos se manifestam em pagamento de contrapartida bem menor do que se ela for feita com os índices atuais em vigor, isto é, sem as alterações proposta no PIU.

Os números são os seguintes: de acordo com as regras atuais, se a Votorantim pretender utilizar o CA Máximo de 2,0m pagará por m2 adicional aproximadamente R$ 1.126; utilizando o CA Máximo 4,0, pagará R$ 563, isto é, a metade.

Além disso, outros dispositivos do projeto de lei oferecem vantagens adicionais, especialmente para as propriedades da Votorantim. Como já assinalamos, o preço inicial do primeiro leilão será aquele resultante da divisão de R$ 78 milhões necessários para custear as primeiras obras pela quantidade de m2 postos à venda – 266.000 – o que significa R$ 293/ m2.

Se não houver disputa pela aquisição destes direitos adicionais de construção, como creio que não haverá, o comprador (provavelmente a própria Votorantim como veremos em seguida) poderia comprar por R$ 293/ m2 direitos de construção que pelas regras atuais lhe custariam R$ 1.126, ou seja por um preço 3,8 vezes menor. Se considerarmos que a PGV atribui a esses terrenos um valor de R$ 1.565 m2, inferior àquele constante da tabela utilizada para o cálculo da OODC de R$ 1.936 (que por sua vez é inferior ao preço de mercado), podemos avaliar as robustas vantagens que o projeto, se for aprovado, oferece aos proprietários de terrenos no perímetro do PIU.

Estas consideráveis vantagens aos proprietários de terrenos são acrescidas adicionalmente pela proteção brindada nas regras do leilão. Examinemos a estrutura do leilão.

Quadro II. Proprietários de terrenos na área do projeto. Área dos terrenos e área construída, valores na PGV 2019, contrapartidas OODC e grau de obsolescência.

A estrutura do leilão

 Se considerarmos os “terrenos com maior potencial ainda passível de desenvolvimento” como são denominados no PL, isto é, os existentes na área e que poderiam se interessar pela compra de PCA (Potencial construtivo adicional) constatamos a existência de 3 proprietários de grandes áreas e 1 de área relativamente menor: são eles Votorantim 106.998 m2 (3 terrenos), Sociedade Agropecuária S. Carlos 17.395 m2 (2 terrenos) Carrefour 15.480 (1 terreno) e Holambra 2.742 (1 terreno) veja Quadro I.

Se considerarmos o PCA que esses terrenos comportam, verificamos que a Votorantim, com 240.565 m2, é quem tem capacidade de utilizar quase todos os m2 que serão leiloados no primeiro leilão; em seguida, a Soc. Agropecuária São Carlos, com 58.327 m2; o Carrefou,r com 53.632 m2; e, finalmente, a Holambra, com 8.226 m2.

Torna-se evidente que a única capaz de adquirir os 266.000 m2 e utilizá-los em seus terrenos com uma pequena sobra é a Votorantim; os demais proprietários, se vencerem o leilão, terão apenas um comprador (a Votorantim) para adquirir o excedente (considerável), depois de utilizar o que o seu terreno comportar: no caso da Soc. Agropecuária São Carlos e Carrefour, terão que vender mais de 200.000 m2, e, no da Holambra, mais de 250.000 m2, e só terão um comprador possível – a Votorantim.

Não é mistério para ninguém que, no caso da existência de um só comprador, é este que terá capacidade para impor o preço de compra. Em geral, os vendedores fogem de situação semelhante…

É importante frisar também que o art. 24, inciso II, estabelece que, se o vencedor do leilão não for proprietário de terrenos onde os mesmos possam ser utilizados e queira vender seus direitos, o preço de venda não poderá ser superior àquele resultante do cálculo da contrapartida da OODC, ou seja, R$ 563,00.

Em outras palavras, se não vencer o leilão, o máximo que a Votorantim pagaria por m2 adicionais são os mencionados R$ 563. Essas condições muito favoráveis a único e exclusivo proprietário possivelmente farão com que a participação no leilão se resuma a ele ou a um preposto. Não é segredo que a Votorantim Empreendimentos Imobiliários (2), possuidora de mais de 600 imóveis em São Paulo, é importante empresa do setor. Faz parte de uma Holding, e no campo imobiliário, atua em outros setores da cidade, como na Operação Urbana Água Espraiada na qual aparece como compradora de Cepacs.

Três observações finais:

a) esses 7 terrenos que constituem aqueles passíveis de serem o suporte de novos projetos estão ocupados com construções com diferentes índices de CA efetivo: no caso da Votorantim, é inferior a 0,5; e, no conjunto dos 4 restantes, 1,47. Em outras palavras, os terrenos da Votorantim possuem um valor remanescente de construções menor do que os demais, o que se acentua também por serem construções mais velhas com índices de obsolescência menores (0,58 contra 0,77), o que facilita as demolições e a perda de um valor remanescente menor;

b) a remoção das favelas da Linha e do Nove, e construção de moradias populares para as famílias nelas residentes em outros lugares, com recursos oriundos das contrapartidas pagas, promoverá valorização adicional de projetos que a Votorantim possui na área, especialmente o empreendimento situado na rua Manoel Bandeira 291 – O Atlas Office Park – (1), lindeiro com a favela da Linha.

c) sem as alterações propostas no PIU, os índices urbanísticos dos terrenos da Votorantim são os seguintes: CA máximo 2,0 e gabarito 28m (edificação de 8/10 andares). De acordo com esses índices, se a Votorantim desejasse construir pagando OODC, a contrapartida por m2 seria de cerca de R$ 1.126/m2, substancialmente maior do que pagará se o PIU for aprovado da maneira como está sendo proposto. Em outras palavras, as vantagens que a Votorantim obterá com a aprovação do PIU são imensas. Não resta dúvida que será a maior beneficiada pela aprovação do PIU.

Notas

1. Em 2018, o CADE aprovou a aquisição, por parte da Votorantim SA e da Tellus III, da totalidade das ações detidas pela BVEP no capital social da Jaguatirica Empreendimento Imobiliário SPE S.A. (“SPE Jaguatirica”), na proporção de 50% para cada adquirente. Atualmente, BVEP, VSA e Tellus III são sócias na SPE Jaguatirica, na proporção de um terço para cada. A SPE Jaguatirica tem como principal atividade a locação e comercialização do empreendimento imobiliário comercial de alto padrão denominado “Atlas Office Park”, localizado na Avenida Manuel Bandeira, nº 291, Vila Leopoldina, Zona Oeste da cidade de São Paulo.

2. Com 103 anos de existência a Holding Votorantim S/A, opera além do setor imobiliário também nas seguintes áreas: materiais de construção, financeiro, energia, metais e mineração, suco de laranja, alumínio e aços longos.

* O texto faz parte de um conjunto de artigos do autor sobre o tema de projetos de intervenção urbana e de outorga onerosa em São Paulo, como os publicados na Revista GV-Executivo:

1. RECUPERAÇÃO DO PIB, A VALORIZAÇÃO DOS TERRENOS URBANOS E A ADESÃO ONEROSA (https://bibliotecadigital.fgv.br/ojs/index.php/gvexecutivo/article/view/84616);

2. COMO AUMENTAR A ARRECADAÇÃO (https://bibliotecadigital.fgv.br/ojs/index.php/gvexecutivo/article/view/83962).

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