Metrô Linha 6 Laranja, Brasilândia – São Joaquim: quem se apropria da valorização dos terrenos no entorno das estações?*

Metrô Linha 6 Laranja, Brasilândia – São Joaquim: quem se apropria da valorização dos terrenos no entorno das estações?*

REDAÇÃO

08 de dezembro de 2021 | 12h44

Paulo Sandroni, Economista, Professor da FGV – SP e da PUC – SP

Investimentos em infraestrutura urbana geralmente provocam elevação dos preços dos terrenos beneficiados[1]. Um dos investimentos que mais impacta e promove a valorização territorial nas áreas próximas são os destinados ao transporte público especialmente em linhas do Metrô.

Os terrenos localizados no entorno das futuras estações acusam valorização intensa em decorrência do aumento da demanda efetuado por empresas imobiliárias que visam finalidades construtivas: morar ou trabalhar perto de uma estação do Metrô é uma vantagem que atrai a demanda do público em geral e a construção nestas áreas se traduz em crescimento da demanda por terrenos e consequentemente uma elevação dos respectivos preços.

O projeto de criação de uma nova linha de Metrô[2] e quais as localizações das futuras estações não constitui  informação que chega ao mesmo tempo, ou é acessível, a todos os proprietários dos imóveis que serão servidos.

Trata-se de um caso de informação assimétrica: construtoras e incorporadoras tomam conhecimento, ou recebem estas informações antes do público em geral e especialmente antes dos proprietários dos imóveis que serão beneficiados.

Munidos da informação investidores imobiliários adquirem esses imóveis antes do lançamento oficial do projeto, alugando-os enquanto esperam o inicio das obras ou, depois de anunciada uma licitação, derrubando as edificações existentes, preparando o terreno para novos projetos e explorando-os economicamente como estacionamentos até a chegada dos alvarás de construção.

Qualquer que seja o momento da aquisição a implantação de um serviço eficaz de transporte público geralmente promove a valorização dos respectivos terrenos, que será embolsada por tais investidores sem o pagamento de qualquer compensação ou contrapartida.

A Linha 6 Brasilândia-São Joaquim

A Linha 6 Brasilândia-São Joaquim foi licitada em Janeiro de 2013 como parceria público privada. O projeto prevê a construção de linha de 15,3 km com 15 estações  cruzando o território de 6 distritos da capital e projetando transportar 650 mil passageiros dia.

Mapa do Metrô – Linha 6-Laranja

Fonte: Metrô.

Mapa do Metrô – Linha 6-Laranja

 

Fonte: Metrô.

A construção da linha demandará a desapropriação de cerca de 406 imóveis (3) cujos terrenos serão destinados à construção das estações e aos 18 poços de ventilação. Considerada a modalidade mais eficiente de transporte urbano uma linha de Metrô geralmente promove, como já assinalamos, a valorização dos imóveis servidos  especialmente aqueles localizados no entorno das estações. Sabedores da existência de um projeto dessa natureza e onde se localizarão os pontos de embarque e desembarque, empresas imobiliárias costumam comprar os imóveis das cercanias visando tirar proveito da resultante valorização.

O presente estudo visa realizar um levantamento de quem são (dados de 2020) os proprietários dos imóveis situados nas proximidades das respectivas estações, e quem eram antes da licitação da linha (dados de 2010), buscando identificar os possíveis beneficiários deste investimento público e eventuais movimentos especulativos de agentes imobiliários.

Os Distritos cruzados pela Linha 6 Laranja

A Linha 6 Laranja atravessa seis distritos da cidade: Brasilândia, Freguesia do Ó, Lapa, Perdizes, Consolação e Bela Vista. As estações localizadas nesses distritos, geralmente, possuem um entorno constituído por imóveis residenciais horizontais de baixa densidade construtiva.

Alguns desses distritos, como Brasilândia e Freguesia do Ó, apresentam construções residenciais horizontais de baixo e medio padrão; Perdizes e Consolação com maior proporção de construções residenciais verticais apresentam também unidades horizontais, mas de padrão mais elevado. Vejamos as características dos seis distritos.

Quadro 1 – Seis Distritos percorridos pela linha 6 do Metrô: Área de Terrenos, Área Construída, Coeficiente de Aproveitamento Efetivo (CAE), Área de terrenos de construções Horizontais de Baixo e Médio padrão e participação desses na Área total (em 1.000)

Fonte: Geosampa-Infocidades.

O Quadro 1 apresenta um padrão urbanístico diferenciado entre os 6 distritos: três de área maior – Brasilândia, Freguesia do Ó e Lapa -, um de porte médio – Perdizes, e dois relativamente pequenos – Consolação e Bela Vista. Se considerarmos o tipo de ocupação podemos distinguir também um padrão urbanístico diversificado: os dois primeiros apresentando mais de 50% de sua área ocupada por residências horizontais de baixo e médio padrão, enquanto Lapa e Perdizes com cerca de 25% e os distritos de Consolação e Bela Vista com porcentagens muito baixas com esse tipo de residência: 2,4% e 7,4% respectivamente.

Os valores dos terrenos acompanham até certo ponto esta distribuição (e frequência) dos tipos de construção mencionados anteriormente, e podemos dizer que a linha 6 do Metrô atravessa bairros nos quais vivem famílias de nível de renda baixo (Brasilândia e Freguesia do Ó) médio (Lapa) e alto (Perdizes, Consolação e Bela Vista).

Taís características são reforçadas também pelo Coeficiente de Aproveitamento Efetivo (relação entre a construção e a área do terreno): nos distritos de preços mais elevados como Perdizes Consolação e Bela Vista esse coeficiente é superior a 2,0 sendo maior do que 3,0 nos dois últimos; nos distritos de preços mais baixos – Brasilândia e Freguesia do Ó – o coeficiente é inferior a 1,0.

A propriedade territorial nas proximidades das estações

Em linhas do Metrô, as estações para embarque e desembarque de passageiros constituem áreas de atração da demanda por espaços de construção e consequentemente de tendência de aumento dos respectivos preços. Uma das formas de especulação relacionados com esse tipo de obra de infraestrutura é adquirir imóveis nas ruas e avenidas localizados nas proximidades das futuras estações, ou em casos menos frequentes direcionar o traçado destas linhas de forma a localizar suas estações em áreas de imóveis já adquiridos à espera de valorização.

No caso da linha 6 do Metrô, existem indícios de que os processos anteriormente mencionados, especialmente os relacionados com a primeira modalidade ocorreram com frequência como mostram os dados que apresentamos mais adiante.

A situação no entorno das Estações

A estrutura de propriedade dos imóveis situados nas proximidades das estações – localizados num raio de 650m – e as mudanças ocorridas entre 2010 (antes da licitação do projeto) e 2020 com a construção da linha já iniciada podem ser observadas no Quadro 2.

Quadro 2 – Quantidade de imóveis em poder de empresas imobiliárias em ruas próximas das estações da Linha 6 do Metrô em 2010 e 2020

Fonte: PGV 2010 e 2020 (*) – Os imóveis estão localizados nas seguintes ruas e avenidas: R.Jose Benedito Pinto, Jose Antonioli, Dr. João Higino Batista, João Teixeira Alvares, Homero Francisco Terra, João Rodrigues Chaves, Sebastião da Rocha Pita, Raulino Galdino da Silva, Silva Alvarenga, Jose de Sá Accioly, Alice Garcia Vega, Candida Franco de Barros, Clara Parente, João Delgado, São Leonardo, Dos Sitiantes, Av Itaberaba, São Vicente, Brito Peixoto, Ameliopolis, Miguel Conejo, Simão Velho, Isabel Velho, Diabase, Ubiraci, Miguel Helou, Av João Paulo I, Bonifacio Cubas, Eneias Luis Carlos Barbanti, Comendador Martinelli, Adriano Jose Marchini, Henrique Ongari, Av Sta Marina, Clelia, Claudio, Pça Cornélia, Dr. Rafael Correia, Coriolano, Venancio Aires, Pinto Gonçalves, Ciro Costa, Tanabi, Turiassu, Bartira, João Ramalho, Pinto Gonçalves, Ciro Costa, Ceará, Avaré, Conselheiro Ramalho, Santa Madalena, e Rui Barbosa.

O Quadro 2 mostra um expressivo número de imóveis em mãos de construtoras e incorporadoras após a licitação da Linha 6 em 2013, especialmente no entorno das estações Sesc Pompéia e Perdizes.

No conjunto de 54 ruas situadas nas proximidades das estações, essas empresas possuíam em 2010, antes da licitação, 118 imóveis passando a 304 dez anos depois em 2020. Grande parte das transações realizadas em torno das estações foram efetuadas em terrenos de 1a geração, isto é, ocupados por construções apenas uma vez. Tais aquisições, na maior parte dos casos, consistiram na compra de residências horizontais com CA Efetivo inferior a 1,0 e elevados índices de obsolescência.

Sabemos que quanto menor for o valor da construção existente em determinado terreno maior será a viabilidade de sua compra objetivando um uso de maior densidade que requer a respectiva demolição. Esse valor dependerá do tipo, da idade e da magnitude da construção: construções antigas e de baixa densidade, como é o caso assinalado da maioria dos imóveis adquiridos por construtoras e incorporadoras, se enquadram na categoria de construções baratas.

Prédios antigos de vários andares, no entanto, com robusta densidade, especialmente os localizados em áreas demandadas por segmentos de renda mais alta muitas vezes tornam inviável sua aquisição em função do elevado valor da construção que ainda conservam: o valor remanescente pode ser tão elevado que se transforma em custo proibitivo e incompatível com a lucratividade esperada do projeto.

Devemos considerar, também, o caso de proprietários que mesmo recebendo ofertas elevadas por seus imóveis se recusam a vendê-los simplesmente porque estão satisfeitos com suas moradias e não dispostos a mudar para outras áreas da cidade.

Um exemplo interessante pode ser visto na Av. Faria Lima (local de terrenos de preços elevados em São Paulo) na qual edificação antiga (n. 4.353) construída antes da extensão da Avenida e que passou a ter frente para ela permanece lá até hoje contrastando com as construções mais novas e de maior densidade em seu entorno: atrás desse imóvel há uma construção de arquitetura moderna, mas em posição diagonal para parecer frontal à Av. Faria Lima (Foto 1).

Foto 1 – Av. Faria Lima

Fonte: Google Earth.

A proximidade com o Metrô

Os novos projetos que construtoras e incorporadoras realizam nesses terrenos destacam sua proximidade com estações da futura linha do Metrô.

O projeto da rua Claudio n. 183 anuncia edifício sendo construído e situado “a 9 minutos a pé da estação Sesc Pompéia e da Estação Água Branca” (foto 2). A proximidade com à estação Sesc Pompéia também é destacada em projeto anunciado da rua Coriolano n. 369.

Foto 2 – Estação Sesc Pompeia R. Claudio 183 / Pç Cornelia 62  

Fonte: autor.

A estação Sumaré talvez seja a que mais originou aquisições de imóveis nas cercanias por construtoras e incorporadoras após a licitação da linha. Nas proximidades da estação nas ruas João Ramalho, Bartira e Turiassu quantidade expressiva de imóveis foram adquiridos e os respectivos terrenos já estão sendo ocupados por construções verticais de grande porte.

É interessante observar que em algumas destas transações os imóveis adquiridos já eram de 2a geração, isto é, a construção original foi demolida dando lugar a uma nova (de maior densidade) e esta por sua vez também derrubada para dar lugar a uma edificação de densidade ainda maior.

O caso da Rua Venâncio Aires n 433 é um exemplo interessante: a partir de 2010, os terrenos situados nesse quarteirão receberam dois poderosos atrativos para construtoras e incorporadoras: a licitação da linha 6 do Metrô em 2013 contendo uma de suas estações nas proximidades, e a elevação do CA Máximo para 4,0 efetivada no Plano Diretor de 2014.

De fato, se considerarmos a evolução dos valores registrados da Planta Genérica de Valores (PGV) como um reflexo dos preços praticados no mercado veremos que ocorreu expressiva valorização: em 2010 o valor do m2 de terreno era R$ 1.105 e em 2020 R$ 3.336. Até 2012, isto é, antes da licitação da Linha 6 e dos dispositivos do Plano Diretor de 2014, os imóveis situados nos números 433, 437 e 447 eram ocupados por residências unifamiliares construídas nos anos 1960 e com CA Efetivo em torno de 0,50, ou seja, residências antigas e de baixa densidade.

Com metragens de 400m2 (n. 433 e n. 437) e 280m2 (n.447) esses terrenos foram adquiridos, naquele ano, por construtora que os reuniu em lote de 1.080 m2 e edificou prédio de 4 andares com 3.187m2 de área construída. A aprovação desse projeto resultou no pagamento de outorga onerosa por um adicional de CA de 0,55: foram adquiridos 596m2 adicionais e pagos R$ 491 mil (preços de 2012). Esse imóvel foi comprado em 2019 por empresa imobiliária que apresentou novo projeto construtivo – um prédio de 24 andares com 10.315 m2 de construção sendo 4.320 computáveis (4 x a área de 1.080).

Se considerarmos o valor do imóvel adquirido pelos valores do terreno e construção registrados na PGV teremos: terreno 1.080m2 x R$ 3.224/m2 + 3.185 Construção x R$ 2.584m2 = R$ 11.711.960 ou R$ 10.844/m2.

O terreno adquirido por preço tão elevado (uma vez que para ter acesso a ele foi necessário pagar também pela construção) viabiliza, no entanto, a compra de 3.240m2 adicionais, para fins residenciais por R$ 796/m2. Por tanto o valor médio pago por m2 de terreno teria resultado em 10.844 x 1.080 + 796 x 3.240 / 4.320 = R$ 3.308/m2.

Esses valores calculados a partir dos registros da PGV subestimam os preços praticados efetivamente no mercado especialmente aqueles relacionados com a aquisição do imóvel (Terreno + Construção). Indicam, no entanto, que a aquisição de um imóvel por um preço tão elevado para a utilização do terreno é compatível com um projeto de construção uma vez que permite a compra de área 3 vezes maior de m2 adicionais por um preço muito baixo. Em outras palavras, é como se um terreno de 4.000m2   fosse dividido em uma parte de 1.000m2 com preço muito elevado, mas outra de 3.000m2 com preço muito baixo, resultando em preço médio final compatível com boa lucratividade.

Se o projeto for residencial, e aplicando a fórmula de cálculo para o pagamento da outorga onerosa, a construtora deverá desembolsar R$ 2.579.040 ou R$ 796/m2; no caso menos provável de projeto comercial o desembolso será R$ 4.936.520 ou R$ 1.478/m2.

É interessante assinalar que no Cadastro de Valor de Terreno para fins de Outorga Onerosa o valor básico do m2 nos terrenos considerados é R$ 4.550/m2; no caso de projeto residencial a construtora estaria pagando apenas 17,5% (796/4.550) desse valor por m2 adicional comprado; se comparado ao valor registrado na PGV esta proporção aumenta para 23,8% (796 / 3.335). Ambos os valores bem abaixo do preço de mercado dos terrenos do entorno. Caso o projeto seja comercial o m2 de contrapartida seria R$ 1.478 o que representa 45% do valor da PGV e 33,4% do valor do Cadastro da OODC. O resultado, como já assinalamos, é um preço muito elevado pago pelo terreno e muito baixo pelos direitos adicionais de construção adquiridos.

O pagamento de contrapartida tão baixa contribuiu provavelmente na decisão de adquirir o imóvel (para o uso do terreno) com construção de edifício de 4 andares e mais de 3.000 m2 construídos, isto é, terreno com construções a serem demolidas contendo valor elevado.

É interessante notar também que em menos de 10 anos esse terreno pagará direitos adicionais de construção em dois momentos distintos. Esse é um indicador robusto de que a cobrança de OODC não constitui um desestimulo ou qualquer obstáculo ao investimento imobiliário como alegam muitas construtoras. Apesar de pagar por terreno ocupado por edificação de quatro andares (que foi demolida) e adquirir direitos adicionais de construção pela segunda vez um projeto imobiliário tornou-se rentável e está sendo concretizado.

Conclusões

É significativo o número de imóveis adquiridos nas proximidades das estações por empresas imobiliárias após o lançamento da licitação da Linha 6 Laranja do Metrô em 2013. Com exceção das estações Brasilândia e Vila Cardoso nas quais a maioria dos terrenos em 2020 já se encontrava em poder de imobiliárias desde 2010, isto é, antes da licitação da linha, nas restantes a situação se inverte: empresas imobiliárias que aparecem como proprietárias em 2020, na maioria das vezes, não possuíam esses imóveis em 2010.

Um dos casos mais interessantes parece ser o da Estação Perdizes: nas ruas próximas Turiassu, João Ramalho e Bartira dos 81 imóveis (4) possuídos por imobiliárias em 2020, 61 foram adquiridos após 2013. Esses imóveis estão localizados em áreas consideradas ZEUs (Zonas de Estruturação Urbana) nas quais o Coeficiente de Aproveitamento Máximo igual a 4,0 lhes confere condições muito vantajosas para a edificação residencial vertical de alto padrão, em função dos valores reduzidos das contrapartidas a serem pagas por cada m2 adicional de construção adquirido.

Em síntese, as construtoras e incorporadoras proprietárias dos imóveis situados nas proximidades das estações da futura linha 6 do Metrô poderão realizar projetos construtivos valorizados pela existência de uma infraestrutura de transportes eficiente. Esses proprietários embolsarão maiores taxas de retorno de seus investimentos, sem que tenham contribuído para a concretização desta importante infraestrutura. Seria da mais alta relevância que em projetos semelhantes a valorização dos terrenos beneficiados fosse apropriada (no todo ou em parte) pelo setor publico. Mudança na fórmula de cálculo das contrapartidas aumentando o fator de planejamento ou a implementação de instrumentos como a Contribuição de Melhoria presentes em nosso Plano Diretor poderiam contribuir para tanto.

Notas

[1] Investimentos em infraestrutura podem desvalorizar imóveis situados nas proximidades como é o caso do Elevado Costa e Silva (Minhocão) na cidade de São Paulo.

[2] Eventualmente, construtoras e incorporadoras podem adquirir imóveis em determinada região e induzir o governo municipal a criar infraestrutura para servi-la valorizando os terrenos adquiridos.

[3] Em 2020, a Concessionaria Move vencedora do certame, mas substituída pela Acciona e Concessionaria Linha Universidade, aparecia como proprietária de pelo menos 138 imóveis.

[4] Há subestimação do número de imóveis adquiridos por construtoras e incorporadoras uma vez que a mudança de titularidade nos registros da Planta Genérica de Valores pode demorar algum tempo. É o caso por exemplo dos imóveis números 856 860 e 874 da rua Bartira registrados como pertencentes a pessoas físicas na PGV 2020, mas já em mãos de imobiliária que lança projeto construtivo vertical de grande porte no local.

* O texto faz parte de um conjunto de artigos do autor sobre o tema de projetos de intervenção urbana e de outorga onerosa em São Paulo, como os publicados na Revista GV-Executivo:

1. RECUPERAÇÃO DO PIB, A VALORIZAÇÃO DOS TERRENOS URBANOS E A ADESÃO ONEROSA (https://bibliotecadigital.fgv.br/ojs/index.php/gvexecutivo/article/view/84616);

2. COMO AUMENTAR A ARRECADAÇÃO (https://bibliotecadigital.fgv.br/ojs/index.php/gvexecutivo/article/view/83962).

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