Uso exclusivo de imóvel comum pelo ex-cônjuge: direitos do cônjuge que não usufrui do bem

Uso exclusivo de imóvel comum pelo ex-cônjuge: direitos do cônjuge que não usufrui do bem

Mohamed Majdoub*

24 de abril de 2021 | 10h00

Mohamed Majdoub. FOTO: ARQUIVO PESSOAL

Muito comum que, ocorrendo a extinção da sociedade conjugal por meio do divórcio, que reste estipulado que um dos cônjuges permanecerá habitando o imóvel comum do casal, mesmo que reste convencionado na partilha a divisão da propriedade na fração ideal correspondente à 50% para cada.

À partir daí, presume-se que, salvo estipulação em contrário no divórcio e, partilha, que todas as obrigações de ordem propter rem (ex: condomínio, IPTU, etc …), ficarão sob a responsabilidade do cônjuge que usufruir de forma exclusiva o bem comum.

Contudo, questiona-se: 1) essas serão as únicas responsabilidades do ex-cônjuge que usufrui de forma exclusiva do imóvel?; 2) o ex-cônjuge, coproprietário e, que não usufruí do bem, deve se contentar de forma “passiva” com esta situação?

Questiona-se, pois, o ex-cônjuge que não usufrui do bem e, disponibiliza sua quota parte, à título gratuito àquele que permanece na fruição exclusiva do bem, está deixando, em verdade, de converter um bem de sua propriedade, em ativo de renda, à exemplo da renda locatícia e/ou, venda do imóvel.

E a resposta é assertiva: Não! O cônjuge que não usufruí do bem o qual é proprietário condômino não é obrigado à disponibilizar a posse à título gratuito.

Com exceção da hipótese prevista no artigo 35-A da Lei nº 11.977/2009[1], mantendo-se o condomínio de propriedade, o cônjuge que não exerce fruição do bem comum, terá direito à indenização, normalmente convertido na forma de aluguéis, nos termos da disposição contida no artigo 1.319 do Código Civil, que assim dispõe:

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Esse é o posicionamento pacífico do Superior Tribunal de Justiça: “Na separação e no divórcio, sob pena de gerar enriquecimento sem causa, o fato de certo bem comum ainda pertencer indistintamente aos ex-cônjuges, por não ter sido formalizada a partilha, não representa automático empecilho ao pagamento de indenização pelo uso exclusivo do bem por um deles, desde que a parte que toca a cada um tenha sido definida por qualquer meio inequívoco.”[2]

Da mesma forma, se aplica à hipótese do ex-cônjuge que não usufruí, pretender aliená-lo.

Nesta hipótese, considerando que há àquele que exerce o uso exclusivo do bem comum, certamente haverá resistência deste, não haverá solução, senão a alienação e/ou adjudicação forçada do bem.

Isso porquê, segundo a disposição contida no artigo 1.322 do Código Civil, tratando-se de bem indivisível (in casu, bem imóvel), o ex-cônjuge que não usufruí do bem, poderá utilizar-se das seguintes opções:

  • Adjudicar (comprar) a parte do ex-cônjuge que faz uso exclusivo;
  • Alienar (vender) sua quota parte ao ex-cônjuge que faz uso exclusivo.

Em não sendo possível nenhuma das hipóteses acima, seja por resistência injustificada ou, indisponibilidade financeira de ambos, poderá ser requerida a alienação judicial força do bem, nos exatos termos do artigo 1.322 do Código Civil, vejamos:

Art. 1.322. Quando a coisa for indivisível, e os consortes não quiserem adjudicá-la a um só, indenizando os outros, será vendida e repartido o apurado, preferindo-se, na venda, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, e entre os condôminos aquele que tiver na coisa benfeitorias mais valiosas, e, não as havendo, o de quinhão maior.

 Parágrafo único. Se nenhum dos condôminos tem benfeitorias na coisa comum e participam todos do condomínio em partes iguais, realizar-se-á licitação entre estranhos e, antes de adjudicada a coisa àquele que ofereceu maior lanço, proceder-se-á à licitação entre os condôminos, a fim de que a coisa seja adjudicada a quem afinal oferecer melhor lanço, preferindo, em condições iguais, o condômino ao estranho.

Trocando em miúdos a disposição legal, o imóvel será, por meio de decisão judicial, oferecido em leilão público e, o maior lance oferecido por terceiros, será tomado por base aos ex-cônjuges litigantes, com direito de preferência, para que, querendo, adquiram a quota-parte do outro.

Em não havendo interesse dos cônjuges em adjudicar a quota parte do outro, o imóvel será adjudicado ao terceiro licitando e, o produto da arrematação, divido em proporções iguais aos ex-cônjuges (ou, na respectiva fração de seus quinhões).

Não obstante, mister esclarecer acerca da possibilidade de cumulação dos pedidos de alienação judicial forçada do bem, com o pedido de arbitramento de aluguéis.

Nesta hipótese, a partir da citação (se procedente), o ex-cônjuge será condenado ao pagamento dos aluguéis apurados, até a data da efetiva arrematação/adjudicação do bem.

*Mohamed Majdoub, é advogado, sócio do Escritório Majdoub Advogados. Pós- Graduado em Processo Civil pela Escola Paulista de Direito, especialista em Direito Civil, Empresarial e Tributário

[1] Art. 35-A.  Nas hipóteses de dissolução de união estável, separação ou divórcio, o título de propriedade do imóvel adquirido no âmbito do PMCMV, na constância do casamento ou da união estável, com subvenções oriundas de recursos do orçamento geral da União, do FAR e do FDS, será registrado em nome da mulher ou a ela transferido, independentemente do regime de bens aplicável, excetuados os casos que envolvam recursos do FGTS. (Incluído pela Lei nº 12.693, de 2012)

Parágrafo único.  Nos casos em que haja filhos do casal e a guarda seja atribuída exclusivamente ao marido ou companheiro, o título da propriedade do imóvel será registrado em seu nome ou a ele transferido.        (Incluído pela Lei nº 12.693, de 2012)

[2] (AgInt no REsp 1849360/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 29/06/2020, DJe 01/07/2020); (AgInt nos EDcl no AREsp 945.458/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 25/05/2020, DJe 28/05/2020)

Tudo o que sabemos sobre:

Artigo

Comentários

Os comentários são exclusivos para assinantes do Estadão.