Ao longo dos últimos anos, o termo NFT (acrônimo para Non-Fungible Tokens ou, em português, Tokens Não Fungíveis) passou a ser mais frequente. De acordo com o Cambridge Advanced Learner's Dictionary, token é um "pedaço de papel com um valor particular de dinheiro nele impresso, o qual pode ser trocado em uma loja por mercadorias". Vale-presentes, são exemplos de tokens físicos.
Em termos do mercado de NFTs, um Token Não Fungível é a representação digital de um ativo físico (como um bem móvel ou um direito), visando a assegurar a originalidade e autenticidade do referido ativo e a propriedade a que seu titular tem direito.
Para fins de sustentar a originalidade e autenticidade de um token digital, é utilizada a tecnologia blockchain, também já bastante conhecida em nosso cotidiano, por meio da qual as transações são registradas sequencialmente (com códigos hash) formando um ou vários registros que não pode(m) ser alterado(s) ou refeito(s). Ou seja, uma vez registrada a transação, ela lá permanecerá para sempre.
Os NFTs também se valem da tecnologia dos smart contracts (ou contratos inteligentes, em português) que são contratos digitais inseridos em uma rede de blockchain e programados para execução automática das condições lá existentes, como, por exemplo, contrato de compra e venda de passagens aéreas que prevê, e automaticamente aplica, multa em caso de atraso do voo.
Feita a introdução acima, abordaremos algumas implicações dos NFTs nas áreas imobiliária e societária.
Em relação à área imobiliária, a atual Lei dos Registros Públicos infelizmente não consegue acompanhar a evolução dos negócios, uma vez que de acordo com a legislação atual, para se transmitir a propriedade de um imóvel, é obrigatório o registro do título aquisitivo na matrícula imobiliária. Logo, apesar de um NFT poder representar um ativo físico e ser transacionado em uma rede de blockchain, o direito real de propriedade imobiliária somente se verifica e se confirma por meio da lavratura do título e do seu registro.
Por outro lado, não se verifica o impedimento acima na locação de um imóvel que poderá ser feita por meio de um NFT e da rede blockchain em que ele está inserido. Neste sentido, o proprietário do imóvel pode mintar (termo utilizado no mercado de NFTs que corresponde à sua criação) um NFT e cedê-lo ao locatário, sob a forma de um utility token, mediante o pagamento de um aluguel, e desde que a locação seja amparada e regida por um smart contract que automaticamente executará o contrato nas hipóteses lá previstas.
Além disso, um utility token também pode ser adquirido e utilizado para se obter bens e serviços dentro de um ecossistema próprio, planejado e implementado pelo seu emissor. O titular do utility token poderia, portanto, trocá-lo por serviços imobiliários e produtos de parceiros que também façam parte do referido ecossistema.
Ademais, atualmente é possível verificar o uso de NFTs por empresas de incorporação imobiliária na tokenização de frações de empreendimentos imobiliários, como títulos de investimento. Desta forma, investidores podem adquirir partes de um empreendimento imobiliário ou deimóvel sobre o qual um empreendimento imobiliário será realizado, facilitando o recebimento de recursos financeiros para a incorporação a ser realizada e possibilitando pequenos investidores terem oportunidade de investimento em empreendimento imobiliário, sem a necessidade de comprar uma unidade autônoma. Uma vez incorporado o empreendimento, os investidores podem receber lucros decorrentes da venda das unidades autônomas, assim como revender seus NFTs valorizados.
No tocante à área societária, um NFT pode ser emitido sob a forma de um security token, isto é, um ativo digital considerado um valor mobiliário.
A Lei nº 6.385, de 7 de dezembro de 1976 (também conhecida como Lei do Mercado de Capitais brasileiro traz em seu artigo 2º e incisos um rol exemplificativo de tipos de valores mobiliários. O inciso IX do referido artigo 2º, contudo, ampliou acentuadamente o conceito de valores mobiliários, ao dispor que também são valores mobiliários sujeitos ao regime da Lei do Mercado de Capitais, quaisquer outros títulos ou contratos de investimento coletivo, ofertados publicamente, que gerem direito de participação, de parceria ou de remuneração, inclusive resultante de prestação de serviços, cujos rendimentos advêm do esforço do empreendedor ou de terceiros.
Desta forma, caso ocorra a emissão de um security token que se enquadre como um valor mobiliário, ou tenha sido emitido lastreado em um ativo considerado um valor mobiliário, seu emissor deverá observar às obrigações regulatórias pertinentes ao Mercado de Capitais brasileiro, tais como as Instruções CVM nºs 400 e 476, conforme alteradas.
Por fim, vale lembrar que atualmente não há um regulamento específico para NFTs, devendo ser observadas as regras e leis imobiliárias, registrais e regulatórias atualmente vigentes para evitar a nulidade de atos praticados e/ou a aplicação de multas por órgãos públicos que detenham poder de fiscalização sobre as transações almejadas. Até lá, espera-se uma melhor regulação de forma a atender às novas tecnologias e às formas de transação tendo em vista o recente crescimento do uso dos NFTs e da blockchain.
*Guilherme Penteado Cardoso e Guilherme Peloso Cursi, respectivamente sócio e associado de Porto Lauand Advogados
