STJ encerra insegurança sobre juros de mora em compra e venda de imóvel

STJ encerra insegurança sobre juros de mora em compra e venda de imóvel

Renata Cavalcante de Oliveira e Brenno Nogueira*

02 de setembro de 2019 | 06h00

Renata Cavalcante de Oliveira e Brenno Nogueira. FOTO: DIVULGAÇÃO

O Superior Tribunal de Justiça pacificou o entendimento de que a aplicação de juros de mora deve incidir da data do trânsito em julgado da sentença nas demandas judiciais que tratam de rescisão imotivada de contratos de compra e venda de unidades imobiliárias por iniciativa do adquirente, contratos esses anteriores a lei do distrato. O entendimento foi pacificado no mês de agosto.

A discussão sobre o tema teve início em tese fixada pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal, em incidente de resolução de demanda repetitiva – sistemática advinda do Novo Código de Processo Civil para uniformizar decisões em lides semelhantes – de que a incidência de juros de mora quando inexiste mora anterior da vendedora, com ou sem alteração da clausula penal, deveria incidir a partir da citação.

Inconformada com a decisão, a construtora interpôs Recurso Especial. O fundamento foi o de que a tese contrariava entendimento do STJ, que previa a fixação de juros de mora a partir do trânsito em julgado. A construtora também argumentou que a decisão violava o artigo de lei porque quando o adquirente rescinde o contrato e questiona a validade da cláusula contratual não há fato imputável à construtora para configurar a mora antes da existência de sentença condenatória.

A fim pacificar o entendimento da própria Corte, o ministro Moura Ribeiro propôs a mudança da jurisprudência do STJ fixando o termo inicial para a contagem a partir da citação, desenvolvendo o entendimento de que a sentença que determina a restituição dos valores pagos ao comprador não cria uma nova obrigação, mas apenas reconhece o dever já existente de restituir valores. Além disso, destacou que a fixação do termo inicial dos juros no trânsito em julgado propicia a adoção de um comportamento processual protelatório por parte do devedor.

A Procuradoria Geral da República também se posicionou favorável à fixação de juros de mora a contar da citação. O fundamento foi o de que a declaração da abusividade da cláusula penal com o consequente reconhecimento do pagamento inferior ao devido, em prejuízo do adquirente, é suficiente para constituir a incorporadora em mora desde a citação.

Divergindo do entendimento do ministro Moura Ribeiro, a ministra Maria Isabel Gallotti concluiu que os juros de mora devem ser computados do trânsito em julgado da sentença.

Isso porque a ministra entende que o artigo 396, do Código Civil, é expresso em apontar que não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não há que se falar em mora. Destacou, ainda, que quando a iniciativa da rescisão do contrato parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, não há que se falar em mora da incorporadora que vinha cumprindo regularmente o contrato.

A ministra também ressaltou que a sentença que substitui a cláusula contratual tem natureza constitutiva, na medida em que é dela que a construtora passa a saber exatamente quanto deve pagar ao adquirente. Por fim, refuta o argumento de que o termo inicial dos juros de mora contados do trânsito em julgado estimularia o manuseio de recursos protelatórios pelo devedor pois, no seu entendimento, a imobilização da unidade imobiliária em litígio não seria vantajosa para o incorporador que tem interesse em passar o imóvel para um novo interessado.

Os demais ministros acompanharam o entendimento da ministra Isabel Gallotti e deram provimento ao recurso especial interposto pela construtora.

Por se tratar de recurso repetitivo, a decisão proferida pelo STJ é de suma importância e foi extremamente positiva porque põe um ponto final no assunto e pacifica o entendimento de que para demandas que envolvem rescisão imotivada de contratos de compra e venda de imóvel na planta por iniciativa do adquirente, sem que a construtora tenha dado causa, incidirão juros de mora a contar do trânsito em julgado e não da citação. Dessa forma, uniformiza decisões em todo o país e garante, com isso, a segurança jurídica quanto ao assunto.

Além disso, equilibra a relação entre os envolvidos, já que a incorporadora não pode ser penalizada com a incidência de juros de mora desde a citação, mais a correção monetária dos valores, quando não sabe sequer se a cláusula penal estabelecida em contrato será ou não modificada pelo Judiciário.

Se por um lado, ao se postergar o termo inicial dos juros moratórios para a data do trânsito em julgado, poderia, em tese, propiciar a adoção de medidas protelatórias por parte do incorporador, por outro lado, também poderia se entender que a aplicação de juros de mora a contar da citação beneficiaria indevidamente o consumidor que poderia ver naquela demanda judicial, em decorrência da morosidade da justiça, um proveitoso benefício econômico, melhor do que muitos produtos disponibilizado no mercado de investimento, restituindo o valor já pago com as devidas correções e, ainda, recebendo juros de 1% ao mês.

Para essa situação melhor seria se o STJ tivesse encontrado um meio termo para início da contagem dos juros de mora, evitando, assim vantagem excessiva de ambos os lados. Ao nosso ver é na sentença que nasce a obrigação de pagar sendo somente nesse momento que a devedora toma conhecimento dos valores efetivamente devidos ao consumidor. A incidência de juros de mora a contar da sentença, somado aos mecanismos do Novo Código de Processo Civil, seja pela incidência de custas processuais e honorários de sucumbência na fase recursal, seja pela aplicação de multa por recursos protelatórios, inibiria a atuação procrastinatória de ambas as partes na condução do processo.

Vale, ainda, ressaltar que a decisão proferida recentemente pelo STJ se aplica somente para os contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, conhecida como a Lei do Distrato e para as ações em que o consumidor pleiteia a revisão/nulidade da clausula penal por discordar do valor da multa prevista pela construtora.

Para os contratos firmados depois dessa lei já há a previsão legal do percentual que pode ser retido pelas construtoras em caso de rescisão imotivada por parte do consumidor. Nesses casos em que a construtora propõe reter valores acima do quanto previsto em lei, deverá ser aplicado os termos do artigo 397 e 405 do Código Civil incidindo os juros de mora a contar da citação.

Por fim, em todas as situações, isto é, nos contratos firmados antes ou depois da Lei do Distrato, além dos juros de mora, os valores devolvidos deverão ser corrigidos monetariamente a partir do desembolso de cada parcela.

*Renata Cavalcante de Oliveira é advogada, sócia na área Cível e de Recuperação de Crédito do escritório Rayes & Fagundes Advogados Associados; Brenno Nogueira é advogado na área Cível e de Recuperação de Crédito do escritório Rayes & Fagundes Advogados Associados

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