O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu reverter a decisão proferida no Agravo em Recurso Extraordinário 1.294.969, tendo em vista que o caso prático analisado era diferente da tese firmada.
A decisão é interessante por reconhecer expressamente a existência de três espécies distintas de incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): (i) a transmissão de bem imóvel; (ii) a transmissão de direitos reais sobre bem imóvel; (iii) a cessão de direitos à aquisição de bem imóvel.
A jurisprudência invocada como fundamentação somente havia examinado as duas primeiras hipóteses de incidência do ITBI. No caso, o STF decidiu que deverá reanalisar o Agravo em Recurso Extraordinário (ARE) 1.294.969 por inexistir jurisprudência consolidada sobre aquele caso em específico, que tratava da terceira espécie de ITBI: cessão de direitos à aquisição.
Qual foi o julgamento original do ARE 1.294.969?
No julgamento do ARE 1.294.969, o STF analisou caso no qual houve cessão de direitos relativos a compromisso de compra e venda de imóvel. O contexto envolvia imóvel adquirido de incorporadora, ainda na planta, e depois vendido para terceiro antes de o prédio ser finalizado.
O resultado unânime foi pela confirmação da jurisprudência da Corte, o que culminou na seguinte tese: "O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro."
O que foi alterado com o julgamento dos embargos de declaração?
No julgamento dos embargos de declaração, prevaleceu o voto do Min. Dias Toffoli, que reconheceu a presença de matéria constitucional e de repercussão geral, junto com a inexistência de jurisprudência consolidada sobre o assunto.
Com a retomada do julgamento, as leis municipais, que tinham sido suspensas, voltam a produzir efeitos. A maioria dos Municípios, incluindo São Paulo, possuem previsão para cobrança de ITBI pela mera assinatura de contrato particular, antes do registro em cartório, para todas as três espécies de ITBI.
Entende-se que há grandes riscos de reversão do entendimento anterior e de declaração da constitucionalidade dessas leis municipais pela cobrança de ITBI na cessão de direito de aquisição, sem registro em cartório.
Entretanto, é importante destacar que não houve modificação da jurisprudência que tratava das duas primeiras espécies de ITBI; até que o STF analise novamente o tema, seguirá valendo jurisprudência anterior, favorável aos contribuintes. Esses precedentes vêm tanto do Superior Tribunal de Justiça, desde a década de 1990, quanto das turmas do STF.
Por isso, há expectativa de que o imposto seja cobrado apenas mediante o registro em cartório na situação de transmissão de imóvel e na transmissão dos direitos reais sobre imóvel.
*Sulamita Szpiczkowski e Victor Branco Bellini, do Porto Advogados
