STF decidiu! É constitucional a penhora de bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação, seja ele residencial ou não residencial

STF decidiu! É constitucional a penhora de bem de família pertencente ao fiador de contrato de locação, seja ele residencial ou não residencial

Renata Lange Moura*

10 de março de 2022 | 14h50

Renata Lange Moura. FOTO: DIVULGAÇÃO

Dentro de um mar de incertezas que permeiam as relações locatícias, havia uma segurança no mercado: a possibilidade de penhora do bem de família do fiador em caso de inadimplência do inquilino, decorrente não só da expressa exceção contida no inciso VII do artigo 3º da Lei n.º 8.009/1990, mas também de interpretações sólidas a esse respeito pelos Tribunais Brasileiros.

Tal estabilidade manteve-se mesmo depois da introdução da moradia no rol dos direitos sociais previstos no artigo 6º da Constituição Federal, promovida pela Emenda Constitucional n.º 26, de 14.02.2000.

No julgamento do Recurso Extraordinário n.º 612360 ocorrido em 2010 e submetido à sistemática da repercussão geral (Tema 295), o Tribunal do Pleno do STF reafirmou sua jurisprudência e fixou tese no sentido de que: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000”.

Logo após, seguindo essa tese fixada pelo STF, o STJ editou em outubro/2015 a Súmula 549, segundo a qual: “É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação”.

Eis que, para surpresa de todos, em meados de 2018 o mercado locatício se assombrou com a possibilidade de deixar de ser permitida a penhora do bem de família do fiador em caso de inadimplência do inquilino de locação não residencial.

Isso porque, no exame do Recurso Extraordinário n.º 605.709, a 1ª Turma do STF entendeu que “o bem de família de fiador em contrato de locação comercial não se submete ao Tema 295 da repercussão geral, sendo, portanto, impenhorável”.

Tal decisão aturdiu o mercado e colocou locadores e locatários em estado de alerta, na medida em que, se tal entendimento ganhasse corpo, o mercado locatício e o empreendedorismo brasileiro seriam duramente atingidos.

A fiança representa a esmagadora maior modalidade de garantia em contratos de locação e o motivo é evidente: trata-se da única garantia sem custos ao inquilino.

Todas as demais exigem dispêndio financeiro de recursos que, usualmente, os inquilinos não dispõem. Por sua vez, a maior parte dos fiadores não possui patrimônio imobiliário além do destinado à sua residência. Dessa forma, ao impossibilitar que o bem de família do fiador responda por eventual dívida do inquilino, a 1ª Turma esvaziou a referida garantia por completo.

Segundo a Rede Avançada de Locações, “em recente pesquisa tipo ‘sondagem em nível nacional’, apurou-se que, num universo de cerca de 20.000 mil contratos comerciais, verificou-se que dentre as de menor porte, com valor médio de R$ 3.377,00 (três mil trezentos e setenta e sete reais), 78% delas eram garantidas por fiadores e dentre essas mais de 90% contam com os sócios na condição de garantes da relação locatícia. A constatação é simples e o lógico objetivo é minimizar os custos da jornada econômica da empresa e maximizar o emprego dos recursos financeiros na própria atividade
(fonte:https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias /340660/apenhorabilidade-do-bem-de-familia-do-fiador-em-contrato-deloc).

Como se observa, no mais das vezes o fiador do contrato de locação não residencial é o próprio sócio da empresa-inquilina, que deseja empreender, mas não dispõe de recursos nem para comprar um imóvel, nem para contratar garantias dispendiosas.

Assim, a locação não residencial garantida por fiança mostra-se como a única alternativa viável ao empreendedorismo de pequenos e microempresários, que necessitam dos recursos de que dispõem para investir em sua atividade.

Esvaziar a única modalidade de garantia que permite a locação sem custos extra, seria desconsiderar por completo a realidade fática brasileira.

Não se pode perder de vista, outrossim, que o empreendedorismo não só gera renda aos sócios, mas fomenta emprego e, com isso, propicia acesso à moradia e aos bens necessários à subsistência dos sócios, dos empregados e de suas famílias.

Com tais importantes e necessários fundamentos, ao julgar em 08 de março de 2022 o Recurso Extraordinário n.º 1.307.334, o STF, por maioria (7 à 4), fixou importante tese para fins de repercussão geral: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.

A paz voltou. E que assim permaneça.

*Renata Lange Moura é sócia-fundadora do Lange e Conti Sociedade de Advogados e atua na área de direito imobiliário em geral e locatício em especial

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