STF: bem de família do fiador pode ser penhorado nos dois tipos de locação

STF: bem de família do fiador pode ser penhorado nos dois tipos de locação

Laura Beatriz de Souza Morganti, Fernanda Mendonça dos Santos Figueiredo e Anna Carolina Dias Esteves*

18 de março de 2022 | 13h20

Laura Beatriz de Souza Morganti, Fernanda Mendonça dos Santos Figueiredo e Anna Carolina Dias Esteves. FOTOS: DIVULGAÇÃO

A Lei nº. 8.009/90, que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, possui relevante e fundamental papel de assegurar o direito à moradia, bem como garantir que as dívidas contraídas pelo casal ou pela entidade familiar não atingirão o imóvel que serve de moradia ou que garanta tal direito ao seu proprietário.

Ocorre que ao prever, em 1990, que o único imóvel que serve de moradia não pode ser atingido por dívida de qualquer natureza contraída pelo casal ou pela entidade familiar, a Lei nº. 8.009/90 criou insegurança no mercado de locações, especialmente quanto à figura do fiador, na medida em que um único imóvel de sua propriedade não seria suficiente para garantir o pagamento de eventual dívida locatícia, eis que impenhorável.

Com isso, passou-se a exigir que o fiador apresentasse dois ou mais imóveis capazes de comprovar a sua capacidade patrimonial de garantir o pagamento dos aluguéis contratados pelo seu afiançado, fato esse que abalou o mercado de locações, do ponto de vista prático.

De modo a ajustar esse descompasso, em 1991, na entrada em vigor da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), o art. 82 inseriu o inciso VII ao art. 3º da Lei do bem de família (Lei nº 8.009/90), para incluir a fiança prestada em contrato de locação como exceção à impenhorabilidade do bem de família.

Em outras palavras, o bem de família permaneceu impenhorável, exceto quando esse bem pertencer a fiador de contrato de locação que se obrigou a garantir o cumprimento das obrigações locatícias, em caso de inadimplemento por parte do locatário.

Ressalta-se que a responsabilidade patrimonial do fiador se restringe à fiança prestada especificamente em contrato de locação, e não em todo e qualquer outro negócio celebrado pelo locatário. A Lei do Inquilinato também não distinguiu o tipo de locação, abrangendo, portanto, todas as modalidades – residencial e comercial.

A matéria foi bastante debatida pelos Tribunais de Justiça dos Estados após a vigência da Lei do Inquilinato, até que o assunto chegou aos Tribunais Superiores, STJ e STF.

O STF, em sessão plenária em 2010, resolveu a questão com a edição do Tema 295/STF, em sede de repercussão geral, que, através do julgamento do recurso paradigma RE nº. 612.360/SP, firmou a seguinte tese:

É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei nº 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.

Posteriormente, já em 2014, a 2ª Seção do STJ, em julgamento pela sistemática dos recursos repetitivos, que originou o Tema 708/STJ, também declarou seu entendimento sobre a matéria, e fixou a seguinte tese:

É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990.

Em 2015, o STJ pacificou a questão com a publicação da Súmula 549, com o seguinte enunciado:

É válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação. (SÚMULA 549, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 14/10/2015, DJe 19/10/2015)

Em suma, todos os precedentes do STJ tiveram, na origem, a possibilidade da penhora do bem de família do fiador em locação comercial.

Com base nesse histórico se garantiu – ao menos até a decisão do STF no RE nº. 605.709/SP – considerável segurança jurídica ao mercado de locações, especialmente quanto à responsabilidade completa e irrestrita do patrimônio do fiador por dívidas contraídas pelos seus afiançados, locatários, independentemente da modalidade de locação.

Em sessão realizada em 12/06/2018, a 1ª Turma do STF, ao julgar o RE nº 605.709/SP, decidiu pela impossibilidade de penhorar bem de família de fiador de contrato de locação comercial. Por maioria de votos, os ministros proveram recurso pelo qual o fiador alegava ser nula a arrematação de sua casa, em leilão ocorrido no ano de 2002, em virtude de ela constituir sua residência e lar familiar.

A decisão não representou, no entanto, a superação do entendimento do plenário do STF, estabelecido no citado Tema 295, formado em 2010. Tanto isso é verdade que, em dezembro de 2018, a 2ª Turma do STF, ao julgar caso análogo relativo à locação comercial (ARE nº. 1.128.251), aplicou o referido Tema 295 para solução do caso, o que possibilitou a penhora de bem de família pertencente a fiador de locação comercial.

Por outro lado, existem decisões de Tribunais de Justiça Estaduais que replicaram o posicionamento exteriorizado no julgamento do RE nº. 605/709/SP, no sentido da impossibilidade de penhorar bem de família de fiador de contrato de locação comercial.

Fato é que a decisão do STF no RE nº. 605/709/SP, em verdadeiro ativismo judicial, trouxe novamente à tona a insegurança jurídica que há muito já havia sido contornada, além de fazer surgir compreensível desconfiança do mercado de locações empresariais.

A matéria, como se vê, é bastante controvertida e, em tese, eram permitidas decisões em todos os sentidos.

O STF reconheceu a repercussão geral dessa controvérsia (Tema 1.127). Em sessão de julgamento encerrada no dia 08/03/2022, o STF, por maioria de votos, decidiu que é constitucional a penhora de bem de família do fiador para garantir locação comercial. Apoiam esse entendimento os ministros Alexandre de Moraes (relator), Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli e André Mendonça.

O ministro Alexandre de Moraes, que prolatou o voto vencedor, consignou que a penhora do imóvel do fiador não viola o seu direito à moradia, uma vez que, “ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel (contrato este que só foi firmado em razão da garantia dada pelo fiador), o fiador abre mão da impenhorabilidade de seu bem de família, conferindo a possibilidade de constrição do imóvel em razão da dívida do locatário”.

Ainda, embora estivessem julgando um caso em que se discutia os limites da fiança dada em contrato de locação comercial, a maioria do STF decidiu que a possibilidade de penhora do bem de família do fiador se estende tanto à locação residencial quanto à comercial, já que, nas palavras do ministro Alexandre de Moraes, “na locação, residencial ou comercial, o locatário e o fiador não se encontram na mesma situação”.

O entendimento pacificado pelo STF afeta todos aqueles que lidam com contratos de locação, qualquer que seja sua modalidade (residencial ou comercial), já que a garantia ao adimplemento do contrato consome parte substancial das negociações, além de conferir segurança jurídica e financeira a quem está alugando o imóvel.

*Laura Beatriz Morganti é sócia e head das áreas Cível e Resolução de Conflitos da Innocenti Advogados

*Fernanda Mendonça dos Santos Figueiredo é sócia-consultora da Innocenti Advogados, em Brasília

*Anna Carolina Dias Esteves é advogada da equipe Cível da Innocenti Advogados

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