Se você comprou imóvel nos últimos cinco anos pode ter valores a receber

Se você comprou imóvel nos últimos cinco anos pode ter valores a receber

Maria Helena Corceli*

13 de junho de 2022 | 13h30

Maria Helena Corceli. FOTO: DIVULGAÇÃO

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) em decisão do tema repetitivo 1113, publicado no dia 03 de março de 2022, estabeleceu uma mudança na base de cálculo do ITBI, determinando que não pode estar vinculado à base de cálculo do IPTU, mas deverá ser calculado em consonância com o valor da venda do imóvel.

Essa decisão poderá impactar na redução do tributo, com a possibilidade de restituição de valores pagos. Contudo, para que isso seja possível é necessária uma análise prévia da forma como foi calculado o ITBI em cada caso.

O Imposto de Transmissão de Bens imóveis (ITBI) é uma obrigação tributária que nasce com a transferência da propriedade imobiliária, por meio do registro na serventia imobiliária. Ou seja, a transferência da propriedade imobiliária, mediante o registro no respectivo cartório de registro de imóveis é o fato gerador que dará origem à cobrança do ITBI.

Antes prosseguir com assunto, é importante esclarecer alguns conceitos da legislação tributária. O fato gerador é o acontecimento que dá origem a uma obrigação tributária. Ou seja, o fato gerador é o evento que faz nascer ao contribuinte a obrigação de pagar determinado imposto, seja ele municipal, estadual ou federal.

O fato gerador de cada tributo está previsto no Código Tributário Nacional. Dentre suas previsões, o CTN estabeleceu que transmissão de bens imóveis é o fato gerador do ITBI. Por outro lado, o fato gerador do pagamento do IPTU é a posse ou propriedade predial e/ou territorial em área urbana.

Apesar do ITBI e do IPTU terem base de cálculo de forma distinta, os municípios estavam usando a base de cálculo do IPTU para a cobrança do pagamento do ITBI. Isso impactou no recolhimento a maior do tributo.

Entretanto, recentemente o Superior Tribunal de Justiça publicou o entendimento de que o cálculo do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser calculado de forma distinta do IPTU, pois o fato gerador e a modalidade de lançamento desses impostos são diferentes.  A decisão afastou também a possibilidade de o IPTU ser utilizado como o piso de tributação. Nesse tema, o STJ estabeleceu outras duas teses sobre o cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda de imóveis, sendo elas (1) o valor de mercado do imóvel será presumido como sendo o valor da transação declarado pelo contribuinte (mas poderá ser instaurado processo administrativo próprio para apuração); (2) os municípios não poderão arbitrar de forma unilateral o valor de referência da base de cálculo do ITBI.

O que mais chama a atenção nessas teses é que a declaração dada pelo contribuinte sobre o valo da transação do imóvel terá presunção de boa-fé, ou seja, será considerada verdadeira, tendo em vista as particularidades de cada imóvel. Nesse sentido, para que o contribuinte saiba se tem valores a receber, a primeira coisa a ser feita é a análise da escritura do imóvel e dos documentos de lançamento do referido imposto para que seja verificado se a base de cálculo utilizada para a cobrança foi com base no valor venal do imóvel que consta no carnê do IPTU; se a base de cálculo foi feita com base no valor venal de referência utilizado pela prefeitura de forma unilateral; ou se foi de acordo com o valor da transação que consta na escritura do imóvel.

Nos dois primeiros casos há uma divergência com a decisão recente do STJ, por isso é possível que tenha valores a receber. Contudo, vale destacar que além de ser verificado se a base do cálculo foge do que determina o STJ, também é de suma importância verificar que se o cálculo feito com base no valor venal do imóvel é mais vantajoso do que o realizado com base no IPTU ou de outra forma.

Isso é possível pois o Código Tributário Nacional prevê a hipótese de restituição do valor pago indevidamente, quando evidenciado o pagamento a maior que o devido, mas condicionou esse direito ao prazo de 5 anos contados da data da extinção desse crédito tributário (art. 165, inciso I e artigo 168, inciso I).

Dessa forma, aquele que nos últimos 5 anos realizou o pagamento a maior do ITBI pode ingressar com ação cabível para ter restituída essa diferença do valor recolhido a mais, com aplicação de juros contados da data do pagamento.

Contudo, para que se tenha valores a receber é preciso que a base de cálculo determinada pelo STJ, tenha como resultado o recolhimento a menor do tributo. Isso vai variar de munícipio para município. Em muitos casos o valor venal do imóvel, previsto no IPTU, é menor do que o valor de venda do imóvel. Nesses casos não há valores a receber, pois o recolhimento foi menor do que seria se tivesse sido feito na base de cálculo do valor de venda do imóvel.

Em um país onde a carga tributária é tão elevada, qualquer restituição do valor pago a maior é bem-vinda ao contribuinte! Por isso, caso você tenha se identificado com algumas das hipóteses de restituição da diferença paga a maior no recolhimento do ITBI, procure um advogado especialista em Direito Tributário.

*Maria Helena Corceli, advogada especialista em direito tributário empresarial

Tudo o que sabemos sobre:

Artigo

Comentários

Os comentários são exclusivos para assinantes do Estadão.