Ressignificação dos imóveis ociosos da União

Ressignificação dos imóveis ociosos da União

Ricardo Negrão*

20 de junho de 2020 | 08h00

Ricardo Negrão. FOTO: DIVULGAÇÃO

Publicada em 12 de junho, a Lei 14011/20 entrou em vigor com a finalidade de facilitar e simplificar a gestão, a regularização da ocupação e a venda de bens imóveis de propriedade da União.

É fato que a União possui extenso patrimônio imobiliário, inclusive em centros urbanos e que, não raro, falta gestão adequada. Em alguns, os imóveis chegam a ficar abandonados por longos anos. Basta lembrar o fatídico caso do Edifício Wilton Paes de Almeida, localizado no Largo do Paiçandu, em São Paulo.

De outro lado, as regras até então existentes pressupunham procedimentos burocráticos e restrições para a celebração de negócio com a iniciativa privada, já que a legislação privilegiava o controle da gestão pública à sua eficiência. Apenas com esforço financeiro e técnico, com envolvimento de vários níveis do funcionalismo é que a União podia, por meio da Secretaria do Patrimônio, avaliar e alienar tais bens, ou mesmo celebrar parcerias com a iniciativa privada que pudessem dar destinação mais eficaz e coerente aos ativos. Na prática, o que se via era uma gestão insuficiente e a degradação do patrimônio (desperdício de dinheiro público em última instância).

Assim, o objetivo da nova lei é exatamente permitir que os imóveis atualmente detidos pela União possam ter uma gestão mais eficiente, com maior dinamismo nos procedimentos, inclusive de alienação. Veja-se, por exemplo, o disposto no artigo 11-C da Lei 9636/98 (introduzido pela nova lei), que permite a contratação, com dispensa de licitação, da Caixa Econômica Federal, empresas públicas, órgãos ou entidades da administração pública cuja atividade fim seja o desenvolvimento urbano ou imobiliário, para fazer a avaliação de imóveis da União sem prévia licitação e com finalidade específica de se preparar a venda do domínio pleno do imóvel. E, ainda, autoriza que tais avaliações levem em conta critérios mais objetivos, como o levantamento de preço de mercado (parágrafo 5º do mesmo artigo 11-c).

De fato, o método de avaliação poderá ser de levantamento estatístico encontrado com base em pesquisa mercadológica observados os demais critérios estabelecidos pela lei (que visam, justamente, a possibilidade de se identificar a tecnicidade da avaliação para cada imóvel especificamente).

Até mesmo a iniciativa privada está autorizada a firmar convênios ou contratos com a Secretaria do Patrimônio visando a demarcação de terras, parcelamento do solo, a avaliação de ativos, o cadastramento e a posterior alienação do bem (no todo ou em parte).  Nesse caso não poderá haver a dispensa de licitação. Mas, de toda forma, a lei nova estabeleceu que fica autorizado que seja dada preferência ao particular que realizar investimentos em tais atividades (de avaliação, projetos e estudos de parcelamento do solo) na aquisição do bem, ou seja, este terá direito de cobrir a melhor oferta de terceiro em caso de leilão posterior (parágrafo 6º do artigo da Lei 9636/98 – introduzido pela nova lei agora em vigor).

Esse ponto é relevante; ora, na licitação destinada à escolha de empresa especializada na elaboração de projetos e de avaliação, os interessados saberão que, além do serviço a ser prestado ao órgão público, terão direito de participar do leilão de venda do ativo e, eventualmente, exercer a preferência na compra do bem. Nos parece que essa autorização trará mais interessados na celebração de contrato com a União, já que o particular não será um mero prestador ser serviços, mas poderá vir a realizar o negócio envolvendo o referido ativo imobiliário.

Outro aspecto relevante e que consiste numa das principais novidades da lei, é a autorização da venda de imóveis em caso de leilões desertos (ou seja, quando não há interessados), com descontos mais elevados. Assim, caso o primeiro leilão de um imóvel da União não tenha licitantes, o bem pode ser oferecido com desconto de 25% sobre o valor da avaliação numa segunda concorrência (ou seja, a aplicação desse desconto sobre o valor da avaliação identificará o valor que será aceito como lance mínimo).

Em caso de novo fracasso no leilão, os imóveis serão colocados para venda direta, com desconto de até 25% sobre o valor da avaliação. Nesse caso, poderá haver, inclusive, intermediação de corretores de imóveis, mas caberá ao comprador pagar os valores de corretagem. Trata-se, portanto, da venda direta dessas propriedades sem que seja obrigada a União a observar o desconto de até 10% após leilão fracassado, como anteriormente estabelecido (para imóveis de até R$ 5 milhões).

Certamente essa flexibilização poderá dar muito mais dinamismo ao processo de venda; ora, caso o imóvel não tenha tido interessados nos leilões realizados, certamente há um “recado” do mercado de que a avaliação daquele bem não condizia exatamente à precificação do mercado.

Ainda com vistas a trilhar o caminho de desestatização que inspirou a nova regra, foi estabelecida a possibilidade da celebração do chamado contrato de gestão para ocupação de imóveis públicos. Esse contrato, que nos parece não ter natureza de direito real, consiste, nos termos da lei, na prestação de serviços de gerenciamento e manutenção de imóvel, incluído o fornecimento dos equipamentos, materiais e outros serviços necessários ao uso do imóvel pela administração pública.(nos termos da própria lei) Tal contrato de gestão de imóveis da União por particulares, poderá ser ajustado por até 20 anos para ocupar imóveis públicos. O trato poderá ter como contrapartida a construção ou reforma do bem, portanto sua adequação ao uso pretendido. Para que tal negócio seja celebrado, não há dispensa da licitação.

Por fim, relevante notar que a nova regra abre a possibilidade da constituição de fundos de investimento imobiliários pela União. É que, de acordo com o novo artigo 24-D da Lei 9636/98 (agora introduzido), o BNDES poderá ser contratado, sem licitação, para definir a constituição desses FIIs, bem como a forma de contratação de administradores e gestores. Assim, como já pudemos observar em outras esferas da administração pública (alguns Estados e Prefeituras já adotaram essa estrutura), a União poderá separar parte de seus ativos imobiliários e transferi-los para um fundo imobiliário que, como qualquer fundo ativo no mercado, adotará providências para rentabilizar os imóveis e, assim, trazer resultados positivos para a União com sua exploração.

Diante das novidades trazidas pela recém-criada lei, pensamos que foi dado importante passo em direção a uma gestão mais moderna dos ativos da União, com possibilidade de se identificar novas oportunidades para o mercado imobiliário. Resta aos órgãos públicos competentes, principalmente à SPU utilizar tais novas regras, colocando em prática as novas medidas.

*Ricardo Negrão, sócio-fundador do NFA Advogados

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