Reflexões sobre o mercado de locações em tempos de pandemia da covid-19

Reflexões sobre o mercado de locações em tempos de pandemia da covid-19

Renata Lange Moura*

05 de abril de 2020 | 10h00

Renata Lange Moura. FOTO: DIVULGAÇÃO

Não há dúvidas de que a pandemia de covid-19 e respectivas medidas de contenção geram insegurança às pessoas físicas e jurídicas no que se refere às suas saúdes física, financeira e até mental.

Em meio ao mar de dúvidas em que estamos mergulhados, existe uma certeza: a de que com raras exceções, a pandemia e suas medidas de contenção afetarão negativamente todo o mercado, inclusive o de locação, objeto deste artigo.

Trata-se de uma situação inédita, de modo que não existe resposta nem na legislação, nem na jurisprudência, a respeito das muitas celeumas que surgirão, como a possibilidade de locatários obterem carência no pagamento dos alugueres, diferirem seus pagamentos, conquistarem descontos, ou devolverem imóveis sem o pagamento da multa respectiva.

Nesse cenário de indefinição, alguns institutos jurídicos vêm sendo enaltecidos como forma de legitimar medidas unilaterais, mas todos apresentam fragilidades e merecem cuidado ao serem adotados, pois podem gerar falsa sensação de segurança e acarretarem prejuízos ainda maiores.

Os institutos da força maior e do caso fortuito, os mais comentados atualmente, serviriam, de acordo com muitos, para justificar a falta de cumprimento de obrigações contatuais.

Tal entendimento, contudo, merece ressalva, na medida em que, ainda que a covid-19 em si seja um fato imprevisível e inevitável, não necessariamente ela é determinante à efetiva impossibilidade de cumprimento da obrigação. Seria necessário comprovar o liame de causalidade para que o instituto pudesse fundamentar o descumprimento contratual.

No que se refere ao instituto da teoria da imprevisão, igualmente enaltecido nas últimas semanas, para que seja aplicável depende não só da demonstração de onerosidade excessiva no cumprimento de obrigações pelo locatário, mas também da comprovação de extrema vantagem ao locador. A priori, contudo, não há como se considerar excessiva a vantagem de recebimento de pagamentos decorrentes de uma relação que tem como fundamento a entrega de um imóvel para uso, quando esse entrega efetiva existe.

Veja-se que, ainda que o locador seja obrigado a garantir o uso pacífico do imóvel e que o locatário tenha sido tolhido da fruição em função das medidas de contenção da covid-19, como o uso não foi impedido pelo locador e sim pelo Poder Público, tal circunstância, salvo melhor juízo, não poderá ser considerada como justificativa para o descumprimento de obrigações.

Da mesma forma, ações revisionais podem se revelar instrumentos demasiadamente frágeis, não só por poderem esbarrar no óbice do prazo de 03 (três) anos do último ajuste a respeito do valor locativo, mas também porque o aluguel provisório limitar-se-ia a 80% do aluguel vigente, muito provavelmente insuficiente para se evitar a sangria do locatário.

Não se olvide, por outro lado, que diversas regras legais e contratuais poderão ser contemporizadas em nome da boa-fé e da função social do contrato.

A conclusão é que, ainda que inúmeras teses jurídicas possam ser apresentadas com base em sólidos argumentos, elas não serão capazes de trazer segurança jurídica à parte que pretenda se valer de alguma benesse (locatários) ou se recusar a concede-la (locadores).

Já se tem, inclusive, notícia de uma concessionária de veículos que ajuizou ações contra (pelo menos) quatro diferentes locadores, todas na Comarca da Capital e com os mesmos fundamentos, com resultados (ainda provisórios) bastante díspares: (i) em duas das quatro ações, foram concedidas tutelas para suspensão do pagamento de alugueis, mas com abrangências diferentes; (ii) na terceira, a tutela foi indeferida; e (iii) na quarta, sequer o interesse de agir foi reconhecido, tendo a ação sido extinta sem exame de mérito. Para se ter ideia do tamanho da insegurança jurídica que a judicialização pode trazer.

Não se perca de vista que nem mesmo as situações nas quais as tutelas foram concedidas podem ser consideradas seguras ao locatário, na exata medida em que elas podem ser cassadas e o locatário pode vir a ser reputado em mora e ainda obrigado a pagar os alugueres atrasados de uma só vez.

O que locadores e locatários devem ter em mente é que, não obstante estejamos atravessando uma situação grave, ela é passageira. Assim, o foco deve estar na manutenção da relação locatícia, já que, em última análise, supõe-se que, se ela existe, é porque interessa ao locatário ocupar o imóvel e, ao locador, receber a receita dele proveniente (e se ‘livrar’ das despesas, como IPTU e condomínio).

Na excepcional situação que vivemos, não há outra saída senão negociar com base na empatia e boa-fé e em respeito ao princípio da isonomia, para evitar abusos. Ou seja, será necessário tratar cada caso de forma isolada, pois apesar dos efeitos serem difusos, não afetam a todos de forma igual.

Muito provavelmente, não haverá outra saída senão o compartilhamento de prejuízos por um determinado período de tempo, de forma equilibrada e atenta a cada uma das específicas situações experimentadas por locadores e locatários. As partes devem de agir com responsabilidade para mitigar os efeitos da crise.

*Renata Lange Moura é sócia-fundadora do Lange e Conti Sociedade de Advogados e especialista em direito imobiliário

Tudo o que sabemos sobre:

Artigocoronavírus

Comentários

Os comentários são exclusivos para assinantes do Estadão.