Juridicamente, todo condomínio é constituído por dois documentos indispensáveis e responsáveis por sua gerência administrativa que formam o corpo de deveres e direitos da pessoa jurídica e de cada um de seus condôminos, que são: a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno.
A convenção dispõe acerca da estrutura do condomínio e dos direitos fundamentais dos condôminos, atingindo não apenas os seus signatários, mas qualquer um que adentre aos limites do empreendimento. Uma vez aprovada, a convenção condominial passa a gerar, imediatamente, efeito perante os moradores, necessitando de registro junto ao Cartório para que se torne válido perante terceiros.
O Regimento Interno, por sua vez, tem como função regular a convivência entre os condôminos, agindo como uma espécie de cartilha que orienta seus moradores e funcionários quanto às complexidades do cotidiano, com o objetivo de dirimir e solucionar eventuais conflitos que possam surgir derivados do convívio.
Assim, pela simples definição de cada um dos diplomas que compõem o corpo jurídico-administrativo do empreendimento condominial, nota-se que enquanto a Convenção do Condomínio seja o documento que constitui a copropriedade, o Regimento Interno disciplina tão somente a vida social dos moradores.
Portanto, no quesito importância a convenção possui ampla vantagem e relevância em relação ao regimento, razão pela qual é considerada como a lei maior da administração interna. Sempre que houver algum conflito entre as normas em análise, prevalecerá o que estiver disposto na Convenção.
Essa ordem de preferência é matéria pacificada na jurisprudência brasileira, isto é, as decisões dos Tribunais trilham de forma unânime o mesmo sentido, priorizando as normas presentes na Convenção do Condomínio e colocando-as no patamar de lei maior entre os condôminos e terceiros presentes nos limites da propriedade condominial.
Todavia, apesar de sua preponderância, certo é que não se deve menosprezar o conteúdo do Regimento Interno, pois, como mencionado, ele é quem determinará as normas básicas de convivência dos moradores e funcionários do condomínio, sendo o recurso mais utilizado e consultado no dia a dia pelos condôminos.
Via de regra, os assuntos abordados no Regimento Interno referem-se ao uso de partes comuns (piscinas, playgrounds, salões de festas e etc), horário de silêncio, realização de mudanças, obras e reformas, convívio com animais, vagas de estacionamento e regras sobre aplicação de multas e advertências.
Como se vê, trata-se de temas da maior relevância entre os moradores, de modo que a correta análise e utilização do Regimento Interno podem evitar inúmeros problemas e potencializar um bom relacionamento entre todos os envolvidos.
Assim, infere-se que cada uma das normas administrativas possui sua própria importância ao condomínio, cabendo ao síndico a sua adequada interpretação e aplicação. O que se pontuou ao longo do presente artigo é que, caso haja conflito entre um dispositivo da Convenção de Condomínio e outro dispositivo do Regimento Interno, o primeiro terá preponderância sobre o segundo.
Com efeito, é importante consignar que o Código Civil, deve subsidiar e, mais que isso, ser o alicerce de todas as normas internas do empreendimento condominial. Por se tratar de uma Lei Federal responsável por regulamentar todas as relações civis em território nacional, tanto a Convenção do Condomínio quanto o Regimento Interno devem, invariavelmente, produzir suas normas regulamentadoras à luz do Código Civil, sob o risco de terem sua nulidade declarada em uma eventual ação judicial.
*Rafael Marini, advogado especialista em Direito Condominial no escritório Zuba Advocacia e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM)
*Márcio Zuba de Oliva, mestrando em Direito pelo Instituto Brasiliense de Direito Público (IDP), advogado especialista em Direito Condominial, membro da Comissão de Direito Imobiliário e Condominial da OAB/DF e membro da Comissão de Condomínio do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM)
