Há alguma inquietude quando se trata de determinar qual a natureza dos direitos que o fiduciante e o fiduciário possuem na alienação fiduciária imobiliária e seus reflexos no tema do direito de propriedade.
Isso porque o art. 22 da Lei Federal 9.514/1997 estabelece que o fiduciante, com o objetivo de garantia, transfere ao fiduciário a propriedade resolúvel de determinado imóvel.
Antes, porém, é importante esclarecer que a propriedade plena imobiliária pelo Código Civil concentra no seu titular o direito de usar, gozar e dispor do imóvel e de reavê-lo do poder de quem quer que o possua ou o detenha injustamente.
Constituída a garantia (que ocorre com o registro do contrato de alienação fiduciária) existe a sensação, pelo texto legal, que a propriedade plena é transferida para o fiduciário e que o fiduciante deixa de deter direitos em relação ao objeto da garantia.
É preciso entender que isso não acontece.
A constituição da garantia fiduciária acarreta modificação da propriedade plena limitando-a tanto para o credor quanto para o devedor.
A transferência legal ao fiduciário é estabelecida de forma resolúvel e com o escopo de garantia, ou seja, trata-se de uma relação jurídica acessória que pretende garantir o adimplemento de determinada obrigação pelo fiduciante. Este, por sua vez, mantém o direito expectativo, de natureza real, de recuperar a propriedade plena do imóvel após o integral cumprimento da obrigação.
Já o fiduciário recebe uma propriedade de natureza resolúvel. Em outras palavras, sua propriedade está diretamente relacionada com o comportamento do fiduciante no cumprimento da obrigação garantida. Se houver o adimplemento, o credor deverá conceder a quitação e liberar a garantia, momento em que o fiduciante recuperará a propriedade plena. Mas se ocorre o inadimplemento a lei determina que o imóvel seja alienado em leilões públicos extrajudiciais.
Ao contrário da propriedade plena do Código Civil, portanto, em favor do fiduciário é constituída uma propriedade limitada. O direito que lhe é atribuído é temporário e sujeito a uma condição resolutiva que é definida em contrato.
Uma importante consequência da diferenciação entre a propriedade limitada do fiduciário e a propriedade plena do Código Civil é que para esta são atribuídas responsabilidades muito mais abrangentes. Por exemplo, o proprietário pleno terá responsabilidades com o pagamento de IPTU, ITR, laudêmio, quando o caso, e com as questões de natureza ambiental, pois tem que exercer seu direito em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.
Como o fiduciário recebe uma propriedade limitada, essas responsabilidades exemplificativamente indicadas acima ficam com o fiduciante, pois este, enquanto for adimplente, mantém a posse direta do imóvel. Contudo, é importante detalhar essas circunstâncias em contrato.
O fiduciário terá responsabilidade de proprietário pleno caso receba os direitos do fiduciante por dação em pagamento da sua dívida ou na hipótese de, realizados os leilões extrajudiciais, não conseguir alienar o imóvel para terceiros.
Portanto, é importante saber que durante a vigência da alienação fiduciária o credor não mantém propriedade plena, mas sim limitada e vinculada à condição resolúvel estabelecida no respectivo contrato e não assume a responsabilidade mais abrangente que é atribuída aos proprietários plenos.
*Alexandre Laizo Clápis, mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Sócio de Stocche Forbes Advogados
