Qual o tipo de propriedade do fiduciário?

Qual o tipo de propriedade do fiduciário?

Alexandre Laizo Clápis*

18 de agosto de 2021 | 08h00

Alexandre Laizo Clápis. FOTO: DIVULGAÇÃO

Há alguma inquietude quando se trata de determinar qual a natureza dos direitos que o fiduciante e o fiduciário possuem na alienação fiduciária imobiliária e seus reflexos no tema do direito de propriedade.

Isso porque o art. 22 da Lei Federal 9.514/1997 estabelece que o fiduciante, com o objetivo de garantia, transfere ao fiduciário a propriedade resolúvel de determinado imóvel.

Antes, porém, é importante esclarecer que a propriedade plena imobiliária pelo Código Civil concentra no seu titular o direito de usar, gozar e dispor do imóvel e de reavê-lo do poder de quem quer que o possua ou o detenha injustamente.

Constituída a garantia (que ocorre com o registro do contrato de alienação fiduciária) existe a sensação, pelo texto legal, que a propriedade plena é transferida para o fiduciário e que o fiduciante deixa de deter direitos em relação ao objeto da garantia.

É preciso entender que isso não acontece.

A constituição da garantia fiduciária acarreta modificação da propriedade plena limitando-a tanto para o credor quanto para o devedor.

A transferência legal ao fiduciário é estabelecida de forma resolúvel e com o escopo de garantia, ou seja, trata-se de uma relação jurídica acessória que pretende garantir o adimplemento de determinada obrigação pelo fiduciante. Este, por sua vez, mantém o direito expectativo, de natureza real, de recuperar a propriedade plena do imóvel após o integral cumprimento da obrigação.

Já o fiduciário recebe uma propriedade de natureza resolúvel. Em outras palavras, sua propriedade está diretamente relacionada com o comportamento do fiduciante no cumprimento da obrigação garantida. Se houver o adimplemento, o credor deverá conceder a quitação e liberar a garantia, momento em que o fiduciante recuperará a propriedade plena. Mas se ocorre o inadimplemento a lei determina que o imóvel seja alienado em leilões públicos extrajudiciais.

Ao contrário da propriedade plena do Código Civil, portanto, em favor do fiduciário é constituída uma propriedade limitada. O direito que lhe é atribuído é temporário e sujeito a uma condição resolutiva que é definida em contrato.

Uma importante consequência da diferenciação entre a propriedade limitada do fiduciário e a propriedade plena do Código Civil é que para esta são atribuídas responsabilidades muito mais abrangentes. Por exemplo, o proprietário pleno terá responsabilidades com o pagamento de IPTU, ITR, laudêmio, quando o caso, e com as questões de natureza ambiental, pois tem que exercer seu direito em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

Como o fiduciário recebe uma propriedade limitada, essas responsabilidades exemplificativamente indicadas acima ficam com o fiduciante, pois este, enquanto for adimplente, mantém a posse direta do imóvel. Contudo, é importante detalhar essas circunstâncias em contrato.

O fiduciário terá responsabilidade de proprietário pleno caso receba os direitos do fiduciante por dação em pagamento da sua dívida ou na hipótese de, realizados os leilões extrajudiciais, não conseguir alienar o imóvel para terceiros.

Portanto, é importante saber que durante a vigência da alienação fiduciária o credor não mantém propriedade plena, mas sim limitada e vinculada à condição resolúvel estabelecida no respectivo contrato e não assume a responsabilidade mais abrangente que é atribuída aos proprietários plenos.

*Alexandre Laizo Clápis, mestre em Direito Civil pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo. Sócio de Stocche Forbes Advogados

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