Privatização dos imóveis do governo: foco no foco da ação do governo

Privatização dos imóveis do governo: foco no foco da ação do governo

Marcelo Valença*

30 de julho de 2021 | 04h30

Marcelo Valença. FOTO: DIVULGAÇÃO

O governo é detentor do Patrimônio da União, que historicamente é constituído pela faixa litorânea de 33 metros continente, as margens dos rios navegáveis, as áreas circunvizinhas às instalações militares, a faixa de fronteira, os antigos aldeamentos indígenas e terras sem dono (devolutas), entre outros.

As faixas litorâneas e as margens dos rios navegáveis são o grande filão do Patrimônio da União. Atualmente, são ocupadas pelo regime do aforamento, onde a União é titular da propriedade sobre o terreno (domínio pleno) e os “donos” são titulares do domínio útil. Os “donos” têm todos os atributos de proprietários, salvo que tem que pagar para União o foro anual (como se fosse um segundo IPTU), e toda vez que o domínio útil é vendido, deve-se pagar o laudêmio que junto com o imposto de transmissão (ITBI) onera a venda em 8% do valor do negócio ou de avaliação, o que for maior.

Com a Lei 14.011/2020 o governo espera vender 750 mil imóveis e arrecadar R$ 30 bilhões. Só que não é uma privatização onde as ações da estatal são leiloadas na bolsa de valores, o preço é pago e o ganhador do leilão assume a empresa no dia seguinte.

Imóveis não são listados em bolsa, não são auditados, tem até terceiros que reclamam a posse. 750 mil, entre os quais a maioria não tem matrícula no cartório e cadastro coincidente na prefeitura.

Aqui será o grande teste dos profissionais do mercado imobiliário: identificação, definição dos titulares de preferência, avaliação, definição da estratégia, escolha do mecanismo, venda e pós-venda.

Identificação e Definição dos Titulares de Preferência

 Os imóveis que já se encontram aforados. Todos têm o Registro Imobiliário no Patrimônio (RIP – não é rest in peace). A Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União poderá contratar a avaliação pela Caixa Econômica Federal, empresas públicas, órgãos ou entidades da administração pública direta ou indireta dos entes federados sem licitação (Chapas Brancas), ou de empresa privadas, por meio de licitação. Se o imóvel for urbano com até 250 m² vale a avalição do IPTU. O procedimento será simplificado e a propriedade plena será consolidada no nome do titular do domínio útil constante do RIP, dispensada a edição de portaria específica.

Avaliação

No que se refere às avaliações, poderão ser feitas sem que haja vistoria e por meio de modelos de precificação automatizados. Os avaliadores deverão ser homologados autoridade gestora de forma automatizado. A super novidade é que poderão ser estabelecidos nos laudos valores para a venda do imóvel de acordo com prazo inferior à média de absorção do mercado: o mercado absorve de forma mais rápida o que é mais barato. As empresas de avaliação serão automaticamente consideradas habilitadas, sem necessidade de declaração da Secretaria de Coordenação.

Definição da Estratégia

A Critério da Secretaria de Coordenação, os imóveis da poderão ser cedidos gratuitamente a pessoas físicas ou jurídicas, em se tratando de interesse público ou social ou de aproveitamento econômico de interesse nacional. Tal cessão poderá estabelecer como contrapartida de permuta de imóvel por serviço. A cessão de que trata este artigo poderá ser realizada, sob o regime de concessão de direito real de uso, dispensando-se o procedimento licitatório para associações e cooperativas. O espaço aéreo sobre bens públicos, o espaço físico em águas públicas poderão ser objeto de cessão de uso. No caso de empreendimento de fim lucrativo, haverá licitatórios. Por outro lado, se a atividade for para a criação de peixes, não haverá licitação.

Escolha do Mecanismo

Qualquer interessado poderá apresentar proposta de aquisição de imóveis da União que não tenham RIP. A Secretaria de Coordenação avaliará a conveniência e a oportunidade de alienar o imóvel. O interessado providenciará a avaliação que será ou não homologado pela secretaria. Em caso afirmativo, a proposta será disponibilizada na internet para apresentação a terceiros concorrentes. O melhor preço vence.

Venda

Para evitar uma oferta de compra hostil contra a Esplanada dos Ministérios, por exemplo, a Secretaria de Coordenação poderá contratar os Chapa Branca ou a iniciativa privada (sem e com licitação, respectivamente) para (a) elaboração de propostas de alienação dos imóveis; (b) execução de ações visando cadastramento, regularização, avaliação e alienação; e (c) execução das atividades de alienação, incluindo licitação e representação da União na assinatura documentos. A remuneração dos contratados poderá ser fixa, variável ou mista, em percentual da operação concluída, admitido o reembolso de despesas.

Os templos religiosos que ocuparem imóveis da União terão um desconto de 25% no valor de avaliação.

E os imóveis que possuam valor histórico, cultural, artístico, turístico ou paisagístico localizados em áreas de calamidade pública poderão ser dados em pagamento de impostos a União pelos proprietários e/ou titulares de domínio útil.

Pós-venda

Faltou a Lei 14.011/2020 dar uma reforçada no Princípio de Concentração de Atos consolidado pela Lei 13.097/2015 (Renavan Imobiliário): quem quiser reclamar alguma coisa sobre um imóvel com o novo proprietário, deve ter seu interesse registrado na matrícula do imóvel no cartório antes da venda. O problema aqui é mais grave, os imóveis mais valiosos provavelmente não têm matrícula. Do menos para o mais complexo: estender o Renavan Imobiliário para o RIP e o governo garantir o comprador contra terceiros, inclusive posseiros.

O Brasil precisa desta iniciativa. O governo não tem como administrar imóveis que não utiliza. Então, foco no foco da ação do governo.

*Marcelo Valença, advogado. Especialista em Direito Imobiliário, sócio de Valisa Business Intelligence

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