Prefeitura de São Paulo sanciona a Lei do Retrofit com expansão do perímetro de abrangência

Prefeitura de São Paulo sanciona a Lei do Retrofit com expansão do perímetro de abrangência

Lei prevê incentivos fiscais para a reforma e transformação de edifícios antigos no centro da cidade

Juliano Zorzi*

08 de agosto de 2021 | 07h00

Juliano Zorzi. FOTO: DIVULGAÇÃO

Em meio a discussões sobre uma possível suspensão da revisão do Plano Diretor Municipal por inviabilidade de participação presencial da sociedade civil (conforme determinado no Plano Diretor de 2014, o Executivo deveria encaminhar à Câmara Municipal uma proposta de revisão ainda em 2021), a Prefeitura de São Paulo sancionou a Lei nº 17.577/2021, publicada no Diário Oficial em 21 de julho de 2021 (conhecida por Lei do Retrofit) e que regulamenta o Programa Municipal Requalifica Centro, cujos objetivos são o incentivo a investimentos no centro da cidade, a redução da ociosidade de edifícios atualmente subutilizados e o aumento da oferta de moradia na região, aproveitando a infraestrutura, mobilidade empregos do entorno.

O projeto de lei foi de autoria da própria Prefeitura, mas sofreu algumas mudanças antes da sua aprovação pela Câmara Municipal, sendo a principal delas o aumento do perímetro de abrangência do Programa para mais que o dobro do inicialmente previsto, alcançando 6,4 quilômetros quadrados. Dentre as principais vias estão a Rua da Consolação, Avenida do Estado, Viaduto do Gasômetro, Avenida Radial Leste-Oeste, Avenida Rangel Pestana, Largo do Arouche, Avenida 9 de Julho e outras.

A Lei do Retrofit prevê regime específico e benefícios fiscais para a “requalificação” de edificações localizadas no perímetro do Programa e existentes ou licenciadas anteriormente a 23 de setembro de 1992 (data de início de vigência do Código de Obras de 1992 – Lei nº11.228/92). Para fins de aplicação do regime específico no âmbito do Programa, considera-se “requalificação” a intervenção em edificação existente, visando a sua adequação, recuperação e modernização, por meio da atualização de seus sistemas prediais e operacionais, com ou sem aumento de área construída internamente à edificação original, estando possibilitada a mudança da destinação.

O Programa incentiva o uso misto das edificações residenciais existentes, excluindo do cômputo da área total construída os pavimentos térreo e cobertura, caso sejam destinados ao uso comercial. Além disso, comporta empreendimentos que adotem a fusão de lotes, permite o aumento de área construída com base na legislação atual (isto é, um edifício pode ficar mais alto do que era originalmente) e flexibiliza determinadas exigências construtivas nas situações previstas na Lei do Retrofit, como a autorização para ocupação das faixas de recuo no cumprimento das normas de acessibilidade (caso seja inviável o atendimento nas próprias edificações) e a possibilidade de compensação da chamada quota ambiental (que prevê área mínimo permeável com vegetação), podendo ser substituída por contraprestações à Prefeitura (exemplificativamente, doação de mudas ou de valor correspondente).

Apesar de críticas sobre a baixa participação social no processo de discussão da Lei do Retrofit, vindas especialmente de associações e órgãos de representação popular, especialistas concordam que o Programa aprovado possui real potencial de aumentar a oferta de moradias e propiciar melhorias estruturais na região central da cidade, hoje decadente. Um levantamento da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento identificou cerca de 3 mil imóveis elegíveis para reforma no âmbito do Programa.

Entenda os principais aspectos e benefícios do Programa.

  • Perímetro do Programa: Interseção da via férrea com a Avenida Alcântara Machado (sob o Viaduto Alcântara Machado), prossegue pela Rua Palomino Mônaco até a Rua Visconde de Parnaíba, Rua Visconde de Parnaíba, Rua Domingos Paiva até a Avenida Rangel Pestana, Avenida Rangel Pestana, contorna a Praça Agente Cícero, Avenida Rangel Pestana, contorna o Largo da Concórdia, baixos do Viaduto do Gasômetro até a via férrea, Rua Coronel Francisco Amaro, prosseguindo pela via férrea até a Rua Mauá, Rua Mauá até a Praça Júlio Prestes, Praça Júlio Prestes, Alameda Cleveland, Alameda Ribeiro da Silva, Alameda Dino Bueno, Alameda Eduardo Prado, Avenida Rio Branco, Rua Helvetia, Rua Guaianases, Praça Princesa Isabel, Avenida Duque de Caxias, Largo do Arouche, Rua Amaral Gurgel, Rua da Consolação, Rua Caio Prado, viela de ligação com a Rua Avanhandava, Rua Avanhandava, Avenida 9 de Julho, Avenida Radial Leste-Oeste, Rua João Passaláqua, Rua Professor Laerte Ramos de Carvalho, Praça Pérola Byington, Viaduto Jaceguai, Avenida Radial Leste-Oeste, Viaduto do Glicério, Rua Antonio de Sá, Avenida do Estado, Rua da Figueira, Avenida Alcântara Machado até o ponto inicial.
  • Remissão de débitos de IPTU: Remissão (perdão) de débitos anteriores de IPTU. 
  • Isenção de IPTU: Isenção do IPTU por 3 anos após a conclusão das obras. Para os imóveis no entorno da Cracolândia, a isenção é de 10 anos após a conclusão das obras.
  • Alíquotas progressivas de IPTU: Aplicação de alíquotas progressivas pelo prazo de 5 anos após o término do período de isenção indicado acima. Somente no 6º ano da conclusão das obras o IPTU será cobrado com base na alíquota integral.
  • Isenção de ITBI: Isenção de ITBI (imposto de transmissão) para imóveis que serão objeto de requalificação, mediante a apresentação do alvará de aprovação e execução das obras de requalificação.
  • Redução de ISS: Alíquota do ISS reduzida para 2% em serviços relativos à execução da requalificação, incluindo serviços de engenharia, arquitetura, urbanismo, construção e manutenção.
  • Flexibilização do cômputo de aproveitamento: Serão consideradas não-computáveis as áreas destinadas à (i) instalação de usos não-residenciais nos pavimentos térreo e cobertura e (ii) acessibilidade e melhoria das condições de uso e segurança.
  • Isenção de taxas e emolumentos: Isenção de taxas e emolumentos no processo de licenciamento, incluindo a dispensa de contrapartida financeira em caso de mudança de uso da edificação.
  • Dispensa de exigências nos projetos: Dispensa do atendimento à doação de áreas para fins de alargamento de calçada, à taxa de permeabilidade, à cota-parte máxima de terreno por unidade habitacional e à oferta de vagas para estacionamento (exceto para empreendimentos enquadrados como polo gerador de tráfego).
  • Quota ambiental: Quota ambiental exigida apenas para pedidos de reforma com alteração de área construída superior a 20%, podendo ser atendida, alternativamente, mediante a doação de exemplares arbóreos ou valor correspondente.

*Juliano Zorzi, advogado associado do escritório Souza, Mello e Torres

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