A baixa liquidez no mercado imobiliário e uma experiência geralmente insatisfatória para compradores e vendedores é quase um consenso no Brasil. Segundo o Zillow, maior portal imobiliário nos EUA, uma propriedade fica, em média, apenas 25 dias no mercado antes de fechar um contrato de compra e venda. No Brasil, não há dados oficiais a respeito, mas a ordem de grandeza média para o prazo de venda é de meses, não dias. Considerando a importância do imóvel residencial como principal reserva patrimonial do brasileiro, e a necessidade indiscutível de aprimorar as condições de liquidez, por que não conseguimos chegar nos níveis de desempenho comercial dos mercados desenvolvidos?
As buscas de imóveis à venda são ruins. Há anúncios duplicados, propriedades inexistentes, preços errados, enfim, uma lástima. Não há no Brasil nada parecido com o MLS americano, por exemplo, que é uma base aberta de referência de imóveis à venda, com todas as transações passadas.
Outro fator negativo é a falta de transparência nos preços. As matrículas nos cartórios de registro de imóveis são informações públicas, mas só são passíveis de consulta individual, uma por uma. Quando o valor do bem imóvel não é evidente, as partes consideram que podem negociar mais o preço, o que leva à redução da velocidade nas transações. Outra questão, presente na cultura brasileira, de forma geral, é a enorme burocracia e complexidade em todas as peças da cadeia de valor imobiliária: bancos, cartórios, prefeituras, Justiça etc. É complicado para o cidadão comum entender todos os passos necessários para comprar um imóvel com segurança.
Então, com tantos entraves, como podemos caminhar para melhorar? O mercado necessita de bases de dados públicas, abertas e transparentes, vindas dos Cartórios de Registros de Imóveis. Ainda que não se queira publicar os dados pessoais dos proprietários dos imóveis, por respeito à privacidade e à segurança, os endereços dos imóveis, com sua área útil e total, e respectivas datas e valores de transações, são material farto para empresas ligadas ao ramo imobiliário disponibilizarem consultas e estimarem preços de forma mais precisa e inteligente. A cidade de São Paulo foi pioneira nesse tópico ao disponibilizar gratuitamente muitos dados sobre imóveis por meio de sua plataforma Geosampa, e os Cartórios de Registro de Imóveis já vivenciam uma primeira onda digital.
Plataformas tecnológicas de pesquisa de imóveis, presentes em sites de empresas de compra, venda e aluguel, têm de começar a tratar seus anúncios de forma diferenciada, eliminando duplicações e erros. Essa curadoria de anúncios poupa tempo de todos e acelera a produtividade de vendas. No mais, todos os dados precisam ser geolocalizados: a localização precisa é crucial para sistemas de avaliação automatizada, que ajudarão a dar mais credibilidade aos preços ofertados e às transações que forem fechadas.
É preciso estabelecer amplas redes digitais de colaboração entre os agentes de mercado, baseadas em tecnologia, cultura, padrões éticos e práticas comuns. Redes colaborativas produzem mais confiança no ambiente de negócios, multiplicando o número de transações realizadas em conjunto e saciando, com mais eficácia, as necessidades de vendedores e compradores de imóveis.
A digitalização integral da cadeia de valor e a simplificação burocrática será um passo natural. Ao comprar uma propriedade, todo o andamento do processo pode ser controlado com uma referência única, permitindo a todas as partes envolvidas ter mais transparência e segurança. Temos de sair da digitalização dos pedaços para a digitalização fim a fim, racionalizando custos operacionais e dando celeridade à conclusão das transações. Cartórios, bancos, prefeituras e o próprio judiciário já deram seus passos, mas falta a cola necessária para o todo. Esse mesmo processo pode funcionar integrado à Central Nacional de Indisponibilidade de Bens, com possível aumento de seu escopo e consequente ganho para a segurança jurídica das transações.
Por fim, o corretor de imóveis, elemento chave de aconselhamento e conhecimento de mercado, tem baixa produtividade e carece de reconhecimento como categoria. Cursos de formação com padrões mais altos de qualidade são urgentes. Não podemos mais permitir que o corretor aprenda tudo o que é necessário para o bom exercício profissional empiricamente.
Esse conjunto de ações, desafiador e de amplo alcance, vai nos levar a outro patamar de desenvolvimento, gerando não só melhores resultados financeiros para quem atua profissionalmente na área, mas também mais liquidez e segurança patrimonial para todos os brasileiros.
*Leonardo Azevedo, sócio-diretor do balcão digital de negócios imobiliários Apê11
