Perspectivas para o setor de Real Estate no pós-pandemia

Vladimir Alves da Silva*

31 de agosto de 2020 | 15h54

Vivemos um dos momentos mais delicados na história das economias mundiais, desde o evento da quebra da Bolsa de Nova York em 1929, o mercado financeiro não convivia com tamanha insegurança em relação à percepção do futuro das empresas. Outras crises vieram, mas nenhuma com tamanha severidade, governos despejaram milhões de recursos em suas economias apoiando as famílias e as empresas.

Ainda não sabemos exatamente como sairemos desta crise, cientistas estão empenhados em descobrir formas de conter o vírus, laboratórios estão na corrida por uma vacina segura e que seja nosso passaporte para uma volta ao normal, ou como alguns dizem, o novo normal.

Neste contexto, uma das principais ações dos bancos centrais foi a derrubada da taxa de juros. Na maioria das economias convivemos com taxa de juros reais negativas, a liquidez do sistema expandiu-se, o efeito no custo de capital das empresas foi reduzido e a economia nos juros da dívida pública é outro componente a ser observado com atenção.

Historicamente a taxa de juros brasileira ocupava uma das posições de liderança no ranking mundial, com o movimento de queda observado na maioria das nações do planeta o Banco Central brasileiro optou por seguir pelo mesmo caminho. Temos o menor nível de juros já praticados, claro que esse movimento também foi impulsionado pelos baixos níveis inflacionários corroborados pela baixa atividade econômica com reflexo na reversão das projeções de PIB, principalmente para o ano de 2020.

Como toda crise, que conta com começo, meio e fim, as oportunidades surgem. Até pouco tempo a maioria dos recursos estavam aplicados em ativos de renda fixa obtendo retornos de 14% ao ano. A era de juros altos aparentemente ficou para trás, não por acaso, a Bolsa de Valores Brasileira sentiu o impacto no começo da pandemia, caindo 46% da sua máxima histórica observada no início de 2020. Entretanto, houve uma rápida recuperação, atingindo patamares já próximos ao período pré-pandemia, uma das principais explicações para esse fenômeno passa pela taxa de juros e a busca por ativos que possam remunerar mais adequadamente o investimento.

Dentro dessa mesma analogia, encontramos os ativos de tijolo, o Real Estate. Viemos de uma recuperação dentro do mercado imobiliário nos últimos anos que ainda não havia atingido os preços máximos históricos. Os ativos de renda, como galpões logísticos, lajes corporativas e outros que integram o lastro de muitos fundos imobiliários, passaram a oferecer taxas de retornos mais atraentes que os ativos de renda fixa, representados em grande parte por títulos públicos. Atrelado a isso, o potencial de valorização do ganho de capital desses mesmos imóveis faz com que a taxa de retorno possa ser potencializada. Vale destacar também o crescente déficit habitacional verificado em nosso país, a todo ano novas famílias buscam moradias, contribuindo para o aumento da demanda.

Nosso segmento é basicamente movido por quatro vertentes, na sua ordem, taxa de juros, disponibilidade de financiamento, nível de confiança e taxa de desemprego. A primeira e mais importante vertente está no menor nível histórico e não há uma expectativa que se quebre essa dinâmica para que possamos voltar aos níveis que tínhamos em 2016, quando se iniciou a queda para os patamares hoje verificados, mas é certo que uma deterioração na política fiscal pode provocar uma mudança na estrutura de juros. A segunda vertente relacionada pela disponibilidade de financiamento hoje está representada por uma maior diversidade de agentes financeiros com maior disposição em prover o financiamento do imóvel, trazendo maior facilidade para quem busca essa alternativa. Finalmente, a terceira e quarta vertentes, estão relacionadas com o desenrolar da crise, quanto mais rápido se dissipe o temor, mais rápido a economia se recupera e, consequentemente, o aquecimento do mercado poderá se localizar em níveis melhores do que os já verificados.

Como toda crise as oportunidades também surgem para diversos segmentos. Com o novo normal, a tendência será de famílias ficarem mais em suas residências e procurarem por maiores espaços. Já é verificada no nosso setor a busca por apartamentos maiores, que trazem um maior conforto e que disponham também de comodidades que antes não era muito falada, como um local para escritório, por exemplo.

Resumindo nossa lógica de raciocínio, a crise vai passar, sairemos com novos hábitos e uma concepção diferente de investir nosso dinheiro. Diante disso, o imóvel passa ser um dos componentes importantes para a preservação e valorização do patrimônio.

*Vladimir Alves da Silva é especialista em finanças corporativas e diretor financeiro da Tarjab.

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