O sistema de multipropriedade em empreendimento imobiliário, também conhecido como time-sharing, é aquele em que o proprietário tem o direito de usar e gozar do imóvel em um período anual pré-determinado. Por meio dele, diversos proprietários podem utilizar-se do mesmo imóvel, de forma exclusiva, no momento que lhes cabe.
O instituto tem o intuito de baratear o custo de aquisição do imóvel de veraneio; o segundo imóvel, principalmente da família de classe média. No Brasil, a multipropriedade existe há tempos, mas foi explorada por um grande período sem legislação específica, o que trouxe certa insegurança jurídica ao mercado. Somente em 2018 a lei nacional passou a expressamente prever o time-sharing como um regime específico de condomínio.
O empreendimento de multipropriedade pode se apresentar com diferentes características e com diferentes atrativos. Ele tem o potencial de atrair desde o público que pretende simplesmente utilizar o imóvel, em um período de férias por exemplo, até aqueles que o buscam preponderantemente como investimento financeiro.
Neste último caso, o atrativo normalmente se encontra no chamado pool hoteleiro. Através dele, proprietários de time-sharing podem comercializar seu direito de uso (seu tempo) para aluguel por terceiros, formando-se um pool que é administrado por terceiros profissionais, normalmente ligados ao desenvolvedor do projeto.
De olho nas ofertas ao público em geral de participação em empreendimentos que possuam características fundamentais de investimento - notadamente através de pools de aluguel - a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) analisou as condições que podem atrair a sua competência para regular e fiscalizar a oferta de participação nesses imóveis.
Como se sabe, estão sujeitas a registro perante a CVM as ofertas públicas dos chamados contratos coletivos de investimento. E, segundo a CVM, a oferta de participação em um empreendimento de time-sharing pode, sob certas circunstâncias, ser considerada uma oferta de contrato coletivo de investimento.
Mais do que a forma como o empreendimento é estruturado, a CVM preocupa-se com a sua essência econômica. Qual seria o intuito dos investidores ao adquirir participação no empreendimento? Gozar e usufruir de um imóvel de lazer ou obter remuneração através da sua comercialização?
No caso concreto em que foi consultada, a CVM decidiu que, mesmo existindo a oportunidade de se colocar o direito ao uso do imóvel em um pool, não era possível concluir que os investidores buscaram preponderantemente adquirir direitos de participação (remuneração) em vez de quotas de um imóvel para uso de veraneio. Na oportunidade, a CVM deu particular importância à forma como o empreendedor comercializou o empreendimento, focando seu material de marketing na oportunidade de uso do imóvel para lazer e não como investimento financeiro. Com isso, teria o empreendedor buscado caracterizar a oportunidade de investimento como essencialmente imobiliária, afastando a fiscalização da CVM.
Como se vê, empreendedores de time-sharing devem atentar para a forma como comercializam os imóveis de modo a determinar se se submeterão ou não ao regime regulatório da CVM, o que pode culminar na adoção dos procedimentos das ofertas públicas de valores mobiliários. A análise é subjetiva e deve ser feita sobre amplos aspectos do empreendimento, indo desde a sua estrutura legal (em especial, contratual) até o marketing do produto. Para avaliar-se a necessidade de submissão da oferta à CVM, deve-se buscar a essência econômica do empreendimento e qual o real interesse que a oportunidade de negócio desperta no público investidor.
*Flávio Leoni Siqueira, sócio do Leoni Siqueira, Guerra & Doin Advogados
