O passado do mercado imobiliário nacional não é um conto de fadas. O século XX foi pautado pelo esforço hercúleo dos empresários brasileiros, responsáveis pelo know-how aplicado e pelo investimento com capital próprio nos empreendimentos desenvolvidos. Aquisição de terreno, desenvolvimento e aprovação de projeto, emolumentos e custas de órgãos públicos e cartórios, efetiva construção do empreendimento. Enfim, praticamente tudo arcado com o capital próprio do empreendedor. Não bastasse esse fardo, o gigante da inflação lá estava muitas vezes para desequilibrar os contratos firmados com prazos duradouros, seja no financiamento à produção, seja na venda dos imóveis.
Mais recentemente, nos últimos dez anos, o cenário mudou. Legislação mais moderna de fomento ao mercado, crédito farto e crescimento econômico são alguns dos principais fatores para o boom imobiliário brasileiro, cuja participação no PIB nacional saltou dos históricos 1% a 2% para quase 10% ao ano.
Os lançamentos imobiliários dos últimos anos foram esperados ansiosamente pelo mercado. A oferta não conseguindo atender a tamanha demanda. O preço de lançamento sendo tão logo reajustado, sempre para mais caro. O comprador do imóvel buscando não apenas um lar para residência ou um conjunto comercial para alugar. Almejando, e obtendo, também, a valorização do próprio imóvel.
O termo "bolha imobiliária" então se tornou moda, principalmente porque em época de inflação anual por volta de 5%, os imóveis no país se valorizaram na média de 25% ao ano.
Porém, como todo crescimento em ritmo frenético, esse chegou ao fim! A economia brasileira desabou e, com ela, o mercado imobiliário que, antes em franco crescimento, passou a desacelerar e, a partir desse ano, sem dúvida, a refrear, mergulhado em verdadeira crise.
As notícias são de empresas demitindo em massa, deixando de adquirir novos terrenos e, consequentemente, não havendo número sequer razoável de novos lançamentos de empreendimentos imobiliários.
Com a crise, a desvalorização dos imóveis é uma realidade, tanto os usados quanto os em fase de construção ou recentemente concluídos.
Na linha do tempo de um empreendimento objeto de incorporação imobiliária, pode-se dizer que do lançamento à entrega das chaves das unidades autônomas, em média, decorrem por volta de três anos. Isto é, a atual crise tem atingido empreendimentos imobiliários lançados ao mercado em época de pleno crescimento, sendo que muitos dos compradores o fizeram visando a valorização do ativo adquirido, o que nos dias de hoje absolutamente não mais ocorre.
Tal situação, somada à crise econômica que torna escassos os rendimentos, à rigidez maior e percentual também maior de juros cobrados para concessão do financiamento imobiliário e, ainda e tão importante quanto, às demissões desses consumidores de seus empregos, o que só aumentam, vem gerando o descumprimento contratual por parte desses adquirentes, que invariavelmente deixam de honrar as parcelas do preço do imóvel comprometido à aquisição.
A solução para tal impasse, de opção pela desistência do negócio ou descumprimento do pagamento do preço de aquisição pelo consumidor, é o distrato (se consensual) ou ação de resolução do contrato cumulada com devolução de parte dos valores pagos (se judicial).
Num ou noutro caso, o comprador desistente recupera parte dos valores até então pagos e o imóvel volta ao estoque da incorporadora vendedora para revenda.
Situação corriqueira. Nada recente, aliás. O problema é que o distrato, até então uma exceção, virou regra. Conforme pesquisa recente da agência de classificações Fitch, 41% dos contratos de venda dos imóveis na planta em 2015 foram rescindidos, por distrato ou medida judicial, tendo as vendedoras devolvido boa parte do preço recebido e colocado novamente à venda o bem.
Na prática, a incorporadora lança o empreendimento e consegue vender um considerável número de unidades, hoje em dia cada vez menor dada a crise econômica. No interregno entre a venda e o término da construção, ou seja, uns 3 anos, o consumidor por algum dos motivos acima expostos desiste da aquisição e recebe, em troca, boa parte dos valores até então pagos (geralmente em patamar que varia de 70 a 90% do total, dependendo do contrato firmado e/ou da decisão judicial específica do caso). Já a incorporadora vendedora, além de ter que devolver parte do que recebeu como preço da venda, fica com a mesma unidade em seu estoque, em época de crise e desvalorização imobiliária, tendo ainda que levar adiante a construção do empreendimento até o estreito término, haja vista que os compradores adimplentes, por menor número que sejam no todo, têm o direito de receber seus imóveis conforme prometidos, nas condições e no prazo ajustados em contrato. A conta não fecha, obviamente.
Comercialmente analisando, não faz sentido uma empresa ir a mercado para lançar novo empreendimento, ofertando à venda imóveis pendentes de construção, ciente que dos imóveis que conseguir vender quase 50% deles voltarão a seu estoque até a entrega das chaves, sendo que tal empresa devolverá ao comprador quase a totalidade do quanto até então recebido por essas vendas, à vista.
A crise é sistêmica. A conta, quem paga hoje é o empreendedor, lotado de estoques e repleto de devoluções de valores ao qual contava como seu. A final, obviamente, quem pagará essa conta é o consumidor, com escassez de novos imóveis e, naturalmente, com o aumento do preço das unidades, a médio prazo. Sempre é assim.
Há que se encontrar um equilíbrio entre a possibilidade de desistência do negócio pelo comprador consumidor, uma questão social, e a não oneração excessiva ao vendedor incorporador, uma questão de segurança jurídica.
E essa solução necessariamente passa por uma penalidade não irrisória ao comprador pela desistência do negócio.
Determinar a devolução de quase a totalidade dos valores investidos pelo comprador é, em última análise, permitir que a compra do bem se torne um tipo de investimento sem risco em que, caso o imóvel não valorize o esperado e desejado, o consumidor possa recuperar os valores investidos, realocando-o em outra aplicação e largando o prejuízo à vendedora incorporadora.
Assim, não há mercado imobiliário que suporte, quanto menos que cresça.
*Olivar Vitale é advogado, conselheiro jurídico do Sinduscon-SP e do Secovi-SP, professor da ESPM, UNI-SECOVI, Poli-USP, EPD e sócio do escritório Tubino Veloso, Vitale, Bicalho e Dias Advogados
