Os desafios da economia colaborativa para os negócios imobiliários

Os desafios da economia colaborativa para os negócios imobiliários

Juliana Ribeiro*

19 Janeiro 2018 | 04h35

A inovação tecnológica constante, a intensidade do fluxo de informações e as novas tendências de consumo tem revolucionado a relação dos indivíduos com seu ambiente de trabalho e moradia, demandando dos empreendedores e investidores novas formas de idealizar, construir, administrar e avaliar empreendimentos imobiliários e investimentos no setor.

Além dos aplicativos de hospedagem, novos negócios focados no compartilhamento de espaços, como coworking, coliving e shared storage spaces, já são realidade, desafiando a regulamentação do mercado imobiliário e tornando latente a necessidade de novos arranjos contratuais no que tange ao desenvolvimento, aquisição, utilização e administração dos empreendimentos.

Se historicamente a exclusividade e a privacidade eram os grandes ativos de um empreendimento imobiliário, hoje a economia colaborativa aponta para uma realidade em que o consumidor busca na utilização do espaço físico – seja para o desenvolvimento de negócios, moradia ou lazer – um ambiente que propicie compartilhamento de experiências, networking espontâneo e senso de comunidade.

No Brasil, a discussão sobre novos negócios criados no âmbito da economia colaborativa foi evidenciada pela criação do Marco Regulatório da Economia Colaborativa, ainda em estágio inicial, cujo objetivo é discutir os impactos em termos de responsabilidade civil, aspectos tributários, e legislação aplicável a estas atividades.

Em um empreendimento destinado ao coworking, por exemplo, a construção ou a adaptação do imóvel abrange corredores estreitos e o extermínio de paredes e divisórias que não sejam translúcidas, permitindo a convivência constante entre os coworkers.

O desenvolvimento de mecanismos como estes fortalece tais espaços como um pólo de compartilhamento de recursos e geração de negócios entre empresas que ocupam um mesmo empreendimento.

Na mesma linha, os espaços de coliving, ainda incipientes, mas com grande potencial de expansão em razão do processo de transformação pelo qual vem passando a pirâmide demográfica brasileira, apontam o compartilhamento de espaços comuns, infraestrutura e serviços entre os seus ocupantes como o grande ativo do empreendimento.

Os centros logísticos compartilhados, em expansão ao redor do mundo, diferenciam-se pelo cruzamento entre as necessidades de armazenamento das companhias e os galpões disponíveis para utilização.
Na mesma linha dos espaços de coworking e coliving, a administração da disponibilidade e da demanda é online.

Além disto, os shared storage spaces disponibilizam mecanismos de armazenamento de dados capazes de otimizar a cadeia de suprimentos dos clientes, tornando a distribuição de produtos mais eficiente e maximizando resultados.

No entanto, enquanto a conjuntura econômico-social recebe com otimismo os novos negócios imobiliários no âmbito da economia colaborativa, os empreendedores, investidores e clientes enfrentam algumas incertezas com relação aos aspectos jurídicos destes empreendimentos e das relações jurídicas que se formam ao seu redor.

A proteção garantida aos locatários pela Lei de Locações, por exemplo, seja com relação às hipóteses de renovação do contrato, manutenção do vínculo em caso de venda do imóvel e direito de preferência tornam-se inócuas neste novo contexto.

Via de regra, os contratos celebrados em empreendimentos de coworking, coliving e centros logísticos compartilhados são de prestação de serviços entre os ocupantes e os empreendedores (sejam eles donos ou locatários dos imóveis), considerando que o escopo de contratação abrange o fornecimento de infraestrutura e outros serviços aos ocupantes destes espaços.

Ademais, o desenvolvimento de atividades econômicas em espaços compartilhados, seja de armazenamento, escritórios ou hospedagem também desafia o sistema de licenciamento de cada sociedade ou empreendedor.
A ausência de segregação espacial específica com relação ao imóvel prejudica, muitas vezes, a obtenção de licença de funcionamento para as empresas que se estabelecem neste tipo de espaço, convidando os municípios a revisitarem os requisitos para a concessão dos referidos alvarás.

Sob o ponto de vista do proprietário de imóveis destinados a estes novos modelos de negócio, o nível de sofisticação dos contratos de locação torna-se elevado, tendo em que vista que, ainda que não haja sublocação formal do espaço, há a pulverização da sua utilização e a diversificação das atividades nele desenvolvidas.

Neste sentido, questões como responsabilidade civil e contratação e abrangência de seguros devem ser endereçadas de forma detalhada e cautelosa.

O momento atual remete ao surgimento dos aplicativos de hospedagem, que até hoje impõem desafios à regulamentação ao redor do mundo e enfrentam restrições em cidades como Nova York.

Este tipo de negócio foi pioneiro em atentar os empreendedores e administradores, além dos próprios condomínios, para a necessidade de revisitar os documentos de estruturação do empreendimento e as convenções de condomínio, a fim de prever regras específicas para este tipo de atividade.

Os aplicativos de hospedagem desafiam, ainda, as políticas urbanísticas, na medida em que, muitas vezes, geram a gentrificação de espaços urbanos, atraindo turistas para regiões residenciais e afetando a dinâmica econômica-social no seu entorno.

Neste contexto, a nova dinâmica do mercado imobiliário convoca empreendedores, investidores, advogados e as próprias cidades para a mesa de discussão a respeito dos negócios no âmbito da economia colaborativa.

Vale notar que a reconfiguração da utilização dos espaços foi apontada expressamente como um dos desafios do Marco Regulatório da Economia Colaborativa no Brasil, indicando, portanto, que já existem esforços para que haja a adaptação do cenário jurídico e maior clareza a respeito das normas aplicáveis a esta nova realidade.

? Juliana Ribeiro é advogada da área Imobiliária do Machado Meyer Advogados

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