Já faz algum tempo que o setor de shopping centers apresenta um gargalo preocupante a ser administrado, que cuida do alto custo dos encargos locatícios suportados pelos lojistas lá instalados. Como regra, além do aluguel (mínimo, percentual e em dobro em dezembro), o lojista arca com as despesas referentes aos encargos comuns (verba que tem natureza condominial), fundo de promoção e encargos específicos (água, energia, ar condicionado, IPTU etc.), todos representativos. Quanto ao fundo de promoção, normalmente, a contribuição das lojas satélites gira em torno de 20% do aluguel mínimo ou menos. Os encargos específicos variam de acordo com a sua utilização e/ou tamanho da loja. Este item atualmente é relevante na composição do custo de ocupação dos varejistas, em vista dos elementos estruturais do Brasil. Por exemplo, todos nós sabemos o alto custo com energia elétrica no Brasil e de IPTU em suas capitais.
Do ponto de vista dos comerciantes, as queixas são diversas sobre o tema, especialmente, no que tange ao elevado desembolso com os encargos, além de reclamações acerca da pouca eficiência e transparência na gestão das contas, lembrando que os lojistas, na qualidade locatários, têm o direito de pleitear junto ao Poder Judiciário a completa prestação de contas de todas as verbas que lhe são exigidas, cuja prescrição é de 10 anos.
O problema é tal que não é surpresa nos depararmos com lojas cujos valores de encargos comuns/condomínio são maiores que o aluguel, bem como negociações entre lojistas e empreendedores que delimitam um percentual sobre o faturamento a título de ocupação total, porém com a garantia do pagamento dos encargos.
A partir dos fechamentos dos empreendimentos por força das quarentenas impostas para conter a pandemia do novo coronavírus, observamos, como regra, abonos oferecidos pelos administradores de shopping centers quanto aos aluguéis e encargos cobrados, estes últimos aplicados aos itens encargos comuns e fundo de promoção.
No que concerne ao condomínio ou encargos comuns, cuja arrecadação visa custear as despesas com ofuncionamento do empreendimento, tais como, segurança, limpeza, energia elétrica geral etc., diferentemente como ocorre nas locações comuns de unidades condominiais, nas quais o inquilino paga o condomínio ordinário com base na fração ideal do imóvel locado ou conforme o rateio especificado na convenção de condomínio, nos arrendamentos em shoppings centers o lojista-inquilino arca com a despesa considerando o critério de rateio determinado pela Administração do centro de compras, o que denomino de "rateio interno",que se dará através da fixação para cada espaço/loja de um CRD - Coeficiente de Rateio e Despesas,o qual, por vezes, não está disposto no contrato de locação. Para fins de delimitação dos coeficientes de rateio, devem ser utilizadas as normas técnicas aplicáveis e melhores práticas, com o devido rigor, no sentido de evitar desequilíbrios, os quais, ademais, podem ser nocivos tanto do ponto de vista dos lojistas, como do próprio centro de compras.
Partindo-se da ideia de que a legislação é omissa quanto as regras envolvendo o rateio condominial entre os lojistas instalados em shopping centers, não há dúvida que deve ser observado o princípio da isonomia, quando da determinação dos coeficientes de rateio das lojas, ou seja, deve ser dado um tratamento igualitário entre os lojistas, a fim de que, cada um, suporte, proporcionalmente, com o que gera de despesa.
Acontece que, diante da pandemia e consequente restrição ao uso do equipamento "shopping center", naturalmente, e sem contar as negociações com os fornecedores (medida esta que se impõe aos gestores destas verbas), verificou-se queda no custo geral dos centros de compras, por exemplo, em vista da redução do consumo de energia elétrica, limpeza etc. Desta forma, ao contrário do que ocorre na prática, os lojistas deveriam ter o completo acesso às informações com o objetivo de apurarem se as cobranças realizadas neste período estão adequadas ou não.
Outro ponto é que muitos shoppings não foram expressos se a redução no condomínio ocorreu por razão da diminuição das suas despesas e na devida proporção. Também existem dúvidas se os administradores/locadores aportaram quantias para fins de subsidiar os "descontos" oferecidos. Vale ressaltar que, em algumas situações, estes "descontos" estavam condicionados ao regular adimplemento do contrato pelo varejista.
No que se refere ao fundo de promoção, por não se caracterizar como uma verba fundamental para o funcionamento dos centros de compras, me parece correto a suspensão da sua cobrança neste período de pandemia, sob pena de onerar excessivamente os lojistas. Outra medida adequada seria reduzir os seus valores a patamares mínimos, com a finalidade exclusiva de atender eventuais compromissos já assumidos.
É fundamental para o setor que os encargos exigidos sejam compatíveis com a realidade. Uma guinada interessante seria criarmos uma cultura de eficiência entre os gestores de shoppings e, assim, gerar concorrência neste quesito na captação dos lojistas.
*Daniel Alcântara Nastri Cerveira é sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Associados Advogados Associados, consultor Jurídico do Sindilojas-SP, professor dos cursos MBA em Varejo e Gestão de Franquias da FIA (Fundação de Instituto de Administração), pós-graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas São Paulo e autor do livro Shopping Centers - Limites na liberdade de contratar
