Desde o estopim da pandemia do novo coronavírus, uma crise financeira se instaurou mundo. E não seria diferente no Brasil. A necessidade de fechar estabelecimentos comerciais, fábricas, locais de lazer e lugares que concentravam grande número de pessoas culminou em desemprego em massa e queda no faturamento de empresas.
Tal acontecimento teve efeito direto nos contratos jurídicos firmados, principalmente nos contratos de locação, residenciais e comerciais, cujas prestações se tornaram desequilibradas. Nesse sentido, ao passo que a nova situação se colocou, foi necessário pensar em soluções jurídicas para retomar o equilíbrio dos contratos.
A ferramenta utilizada foi a ação revisional de contratos com base no Código Civil[1] e na Lei 8.245/91[2] (Lei do Inquilinato - locação de imóveis urbanos), aplicando-se a Teoria da Imprevisão.
Art. 317 do Código Civil - Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.
O professor Carlos Roberto Gonçalves afirma que a Teoria da Imprevisão "nasceu da antiga cláusula Rebus Sic Stantibus, que, na Idade Média, era admitida tacitamente nos contratos de trato sucessivo e equivalia a estarem as convenções dessa natureza dependentes da permanência da situação fática existente na data de sua celebração. A sua adoção relaciona-se com a preocupação moral e jurídica de evitar injustiças nos casos em que, ao tempo de cumprimento de avença de execução diferida, as obrigações assumidas
tornaram-se excessivamente onerosas pela superveniência de fatos extraordinários e imprevisíveis à época do ajuste. O equilíbrio contratual é restabelecido mediante revisão ou resolução do contrato, por meio de intervenção judicial." [3]
Portanto, "poderá ser aplicada pelo juiz quando fatos extraordinários e imprevisíveis tornarem excessivamente oneroso para um dos contratantes o cumprimento do contrato, e recomendarem sua revisão". [4]
Ainda, os conceitos de caso fortuito e força maior também se fizeram presentes na defesa dos interesses do locatário, que, em razão do novo cenário, não consegiu mais arcar com as prestações assumidas.
Art. 393 do Código Civil - O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único - O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
O judiciário tem acatado as teses e retocado os contratos. O Tribunal de Justiça de São Paulo, em recurso de relatoria do desembargador Luis Fernando Nishi, assim asseverou:
AGRAVO DE INSTRUMENTO - GRATUIDADE DA JUSTIÇA - Pessoa jurídica - Indeferimento - Benefício que pode ser concedido excepcionalmente às pessoas jurídicas, com ou sem fins lucrativos, condicionada a demonstração da situação de hipossuficiência de recursos - Requisitos legais não atendidos - Hipossuficiência não demonstrada - Gratuidade negada - Decisão que indeferiu a tutela de urgência para reduzir o valor do aluguel do estabelecimento comercial locado em 50% - Parte agravante que pleiteia reforma da decisão - Cabimento em parte - Presença dos elementos autorizadores que alude o artigo 300 do Código de Processo Civil - É fato público e notório que o mundo e, especificamente, o País, passam por uma pandemia decorrente do novo coronavírus (Covid-19) - Foram tomadas várias medidas governamentais a fim de garantir o isolamento social e evitar a propagação do vírus, entre elas o fechamento de inúmeros estabelecimentos comerciais considerados "serviços não essenciais" - Verossimilhança nas alegações da autora de que depende do faturamento da empresa para quitar suas dívidas, e de que o valor do aluguel tornou-se excessivo - Autorização do magistrado para reajustar o valor da prestação, nos casos de força maior - Inteligência do art. 317 do CC - Redução do valor do aluguel para R$.2.500,00 - RECURSOPROVIDO EM PARTE. (TJ SP, 32ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento nº 2081007-82.2020.8.26.0000, Des. Rel. Luis Fernando Nishi, DJe: 15/06/2020)
Todavia, ainda não há medida provisória ou lei vigente sobre o tema, que garanta segurança jurídica a ambas as partes (locador e locatário), cabendo a análise aprofundada e única de cada caso, a fim de determinar a possibilidade ou não de retocar o contrato.
O PL 1179/2020, que dispõe sobre o Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado no período da pandemia do Coronavírus - remetida à câmara dos deputados -, seria um vislumbro de uma possível pacificação sobre o tema.
Há, no projeto de lei, capítulo específico que trata da locação de imóveis urbanos e dispõe:
Art. 9º - Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.
- 1° - O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.
- 2° - É assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se aplicando a tais hipóteses as restrições do caput.
Art. 10 - Os locatários residenciais que sofrerem alteração econômico-financeira, decorrente de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos alugueres vencíveis a partir de 20 de março de 2020 até 30 de outubro de 2020.
- 1° - Na hipótese de exercício da suspensão do pagamento de que trata o caput, os alugueres vencidos deverão ser pagos parceladamente, a partir de 30 de outubro de 2020, na data do vencimento, somando-se à prestação dos alugueres vincendos o percentual mensal de 20% dos alugueres vencidos.
- 2° - Os locatários deverão comunicar aos locadores o exercício da suspensão previsto no caput.
- 3º - A comunicação prevista no § 2º poderá ser realizada por qualquer ato que possa ser objeto de prova lícita.
São medidas simples e pouco abrangentes, que sequer abarcam as locações comerciais, e portanto, não se mostram tão eficazes frente à lacuna que se criou nos últimos meses.
O caminho mais acertado, portanto, ainda é o ajuizamento do contrato para discussão das teses expostas, aguardando que em breve, haja um posicionamento oficial que norteie os efeitos da pandemia nos contratos de locação, repita-se, com intuito de equilibrar o contrato sem que apenas uma das partes arque com os ônus de uma situação inimaginada.
*Gabriela Espósito da Silva Ribeiro, advogada da DASA Advogados
[1] Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.
[2] Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.
[3] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 16ª edição, São Paulo: Saraiva Educação, 2019, página 281.
[4] GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro, volume 2: teoria geral das obrigações. 16ª edição, São Paulo: Saraiva Educação, 2019, página 280.
