Com a decretação de situação de emergência pelo Governo Federal em razão da pandemia da Covid-19, em 04 de fevereiro de 2020, e os impactos financeiros decorrentes da paralisação de atividades comerciais, iniciou-se uma intensa preocupação com a melhor forma de manter o equilíbrio nas relações locatícias.
Muito se questionava em que medida a pandemia poderia impactar no cumprimento dos contratos já firmados: Seria possível deixar de pagar os aluguéis? Ou, talvez renegociar os valores? E os despejos, deveriam ser suspensos mesmo quando cabíveis nos termos da Lei de Locação?
Um dos primeiros projetos de lei que surgiu sobre o tema foi, em maio de 2020, o Projeto de Lei 1179/20 que, em seu texto inicial, estabelecia a proibição de despejo, em caráter liminar, até dezembro de 2020, e trazia a possibilidade de o locatário residencial que sofresse alteração econômico-financeira suspender, total ou parcialmente, os aluguéis, por meio de mera comunicação ao locador.
Referido Projeto foi convertido na Lei nº 14.010/2020, publicada em setembro de 2020, mas com relação à locação, manteve apenas a proibição de ordem de despejo, em caráter liminar, até 30 de outubro de 2020, já que o restante das disposições foi vetado.
Na sequência, foram muitos os projetos de lei tentando regular o novo cenário socioeconômico decorrente da pandemia, mas, aos poucos, o Judiciário foi entendendo que os impasses entre locadores e locatários não poderiam ser tratados com uma solução única, genérica. Era preciso equilibrar os interesses específicos de cada parte e nem sempre só o locatário sofria com os impactos da pandemia, em muitos casos os locadores também dependiam da renda da locação para subsistência.
Nesse sentido, começaram a existir diversas decisões diferentes, a depender da situação real comprovada pelas partes. O Tribunal de Justiça de São Paulo, por exemplo, na maior parte das disputas buscando redução do valor do aluguel, ou suspensão do pagamento, passou a exigir que o locatário comprovasse de maneira objetiva a incapacidade financeira, não bastando a mera alegação da pandemia. Quantos às ordens de despejos, passaram a ser deferidas com base em uma análise criteriosa de cada situação apresentada.
Certa, ou não, a posição do judiciário, uma coisa é fato, apesar de ter havido um crescimento significativo no número de ações locatícias, especialmente em meados de 2020, no ano de 2021 esse número tem diminuído.
Em levantamento realizado pelo Secovi - Sindicato da Habitação de São Paulo apontou redução no número de ações locatícias ajuizadas. No caso da cidade de São Paulo, foram distribuídas 1.111 ações locatícias, em abril de 2021, 11,1% a menos do que àquelas ajuizadas em março de 2021. Se compararmos com o número de ações ajuizadas em abril de 2019, portanto, antes da pandemia, a redução é ainda maior, 24%.
Já no Rio de Janeiro, de acordo com o Secovi-RJ, na comparação com o primeiro bimestre de 2020, houve uma queda de 8,9% no início deste ano. As ações de 'despejo por falta de pagamento' chegaram a 58% da totalidade das ações locatícias, em fevereiro de 2021, número quase 10% menor que o contabilizado em 2020.
Esses números indicam que, de algum modo, está havendo um equilíbrio natural do setor locatício, ainda que não tenhamos chegado ao fim da pandemia.
Contudo, ainda assim continuamos a ver tentativas de regulamentar o setor, com normas gerais, como, por exemplo, o PL 827/2020, que aguarda apreciação pelo Senado, cujo objeto é suspender pelo período de 90 (noventa) dias a execução das ordens de despejo de locações de imóveis residenciais, em razão da Pandemia do COVID-19. Ou, o Projeto de Lei 1026/21 que determina que o reajuste dos contratos de aluguel residencial e comercial não poderá ser superior à inflação oficial do País, medida pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que aguarda Parecer do Relator na Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJC).
Já no Judiciário, na última semana, o Superior Tribunal Federal apreciou a liminar requerida nos autos da Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamento - ADPF nº 828, cujo objeto era, entre outros, a suspensão de todos os processos, procedimentos ou qualquer outro meio que vise a expedição de medidas judiciais, administrativas ou extrajudiciais de remoção e/ou desocupação, reintegrações de posse ou despejos enquanto perdurarem os efeitos sobre a população brasileira da crise sanitária da Covid-19, mais uma vez, a resposta do Judiciário foi pela necessidade de apuração de cada situação de maneira individual.
Nesse sentido, com relação ao despejo, o Ministro Relator Luís Roberto Barroso, deferiu apenas parcialmente o pedido determinando, por 6 meses, a suspensão da possibilidade de concessão de despejo liminar sumário, sem a audiência da parte contrária, nos casos de locações residenciais em que o locatário seja pessoa vulnerável.
A justificativa para negar o pedido de liminar para suspensão de todo processo de despejo foi a necessidade de avaliar individualmente o equilíbrio da relação contratual, no seguinte sentido: "No que diz respeito às situações de despejo por falta de pagamento de aluguel, a proibição genérica pode gerar efeitos sistêmicos difíceis de calcular em sede de controle concentrado de constitucionalidade, particularmente em medida cautelar de urgência. Isso porque a renda proveniente de locações, em muitos casos, também é vital para o sustento de locadores. Por essa razão, nesse tópico, a intervenção judicial deve ser minimalista."
Toda essa discussão ainda não acabou, nesta quinta, 10 de junho, o STF deve rever a decisão, agora em julgamento coletivo, e diversos projetos de lei ainda seguem tramitando. No entanto, se podemos tirar alguma lição de tudo o que vivemos até aqui, é que o diálogo e a negociação são o melhor caminho para restabelecer o equilíbrio dos contratos afetados pela pandemia. Contudo, nos casos em que a solução amigável não é possível, infelizmente não há (e não haverá) uma fórmula mágica, as partes terão que buscar o Judiciário, com provas concretas dos impactos sofridos, e, só assim, haverá uma solução justa e proporcional a cada situação.
*Ligia Azevedo Ribeiro Sacardo é sócia da área de Contencioso Cível e Imobiliário do escritório Rayes e Fagundes Advogados Associados
