O mercado global mais uma vez volta seu olhar para o Brasil. A bolsa de valores tem frequentemente ultrapassado os 100 mil pontos e o EWZ, fundo de índice americano que reflete as ações mais negociadas na bolsa brasileira, subiu cerca de 40% entre setembro de 2018 e março de 2019, em uma clara demonstração do otimismo do mercado.
Certamente, essa onda de expectativa vem acompanhada de desconfiança e isso é absolutamente natural em qualquer economia. O ajuste das contas públicas, em especial a reforma da Previdência, que acaba de ser aprovada pelo Senado, está no radar de todo o mercado e será um grande termômetro para novos investimentos.
Passada a reforma da Previdência, muitos setores devem novamente receber investimentos. E o setor imobiliário (real estate), que sofreu muito nos últimos anos, deve ser um dos mais beneficiados, voltando efetivamente a crescer.
Edifícios comerciais, como lajes comerciais, shopping centers, hospitais, supermercados, armazéns e galpões novamente devem receber investimentos de fundos, não apenas fundos brasileiros, mas também internacionais que tenham um apetite pelo real estate brasileiro.
E a questão que voltará à tona será: Como realizar o investimento após esses anos? Qual a melhor estrutura para que investidores estrangeiros voltem a adquirir ativos relevantes no Brasil?.
A verdade é que não existe uma resposta única e direta. A melhor estrutura para investimento em ativos imobiliários no Brasil dependerá muito do objetivo do próprio investidor. É preciso estar atento a perguntas como: O plano de investimento tem por objetivo receber aluguéis durante um longo prazo ou objetiva valorizar o ativo para uma posterior comercialização, com o consequente ganho na venda? Nós queremos ter a propriedade do bem ou apenas garantir uma remuneração atrelada a ativos imobiliários? Essas questões são fortes direcionadores que ajudam a nortear a melhor estrutura, mas que por si só não a definem.
O investidor estrangeiro deve pensar em todo o deal cicle para certificar-se de que todo o ciclo do investimento foi devidamente analisado. Assim, o investidor deve considerar (1) como ingressar com o investimento no País; (2) a tributação da operação propriamente dita; (3) formas de repatriação dos rendimentos; e (4) a definição da sua própria estratégia de venda do ativo.
Após o crescimento experimentado pelo Brasil na década passada, investidores já desbravaram muitas das regras de investimentos e do sistema tributário do País. Mas fato é que ainda hoje, deparamo-nos com investidores que não fazem uma reflexão adequada sobre a melhor forma de investimento e valem-se de estruturas utilizadas em deals do passado, sem analisar se essa estrutura é a adequada para o atual momento.
Não pretendemos aqui reinventar a roda com alguma estrutura mágica, mas, não raro, nos deparamos com investidores que optam por investimentos diretos em pessoas jurídicas detentoras de ativo imobiliários, Fundos de Investimentos em Participações (FIP) ou Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), Fundo de Investimento em Direitos Creditórios (FIDC), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI), debêntures sem saber ao certo qual ou quais dessas modalidades seriam mais adequadas aos seus objetivos.
O FIP, por exemplo, pode ser uma estrutura interessante para investidores que, isoladamente ou em conjunto com pessoas a ele ligadas, detenham menos de 40% da totalidade das cotas emitidas pelo fundo ou cujas cotas lhe derem direito ao recebimento de rendimento inferior a 40% do total de rendimentos auferidos pelo fundo. Isso porque, para investidores que observarem esses limites, será garantida uma alíquota de IRRF de 0% sobre o rendimento. Além disso, a mesma alíquota é assegurada para fins de cálculo ganho de capital, podendo ser esse um excelente instrumento para investimento em uma empresa que seja detentora de ativos imobiliários. Na prática, apenas a empresa que detém imóvel pagará tributos sobre os rendimentos auferidos com a locação.
Por outro lado, investidores não beneficiados por essa regra estarão sujeitos a uma alíquota de IRRF de 15% sobre rendimentos na amortização de quotas, ainda que esse pagamento tenha por origem a distribuição de dividendos isentos recebidos pelo fundo, o que pode ser um indicativo de que o FIP pode não ser a melhor alternativa para todo e qualquer investidor.
Já o FII pode ser um excelente instrumento de investimento para investidores que objetivem recebimentos de alugueis. Isso porque, o FII, por ser entidade isenta, recebe alugueis relativos ao imóvel sem nenhuma tributação a título de imposto de renda. Apenas na distribuição dos rendimentos para seus quotista haverá a tributação pelo IRRF.
Não podemos nos esquecer também dos veículos de investimentos fundamentados em ativos imobiliários, como é o caso do CRI e até mesmo do FIDC, os quais não envolvem necessariamente a propriedade dos bens.
Enquanto o CRI está lastreado em créditos imobiliários diversos como financiamentos residenciais, comerciais, contratos de aluguéis de longo prazo, o FIDC pode combinar, além dos créditos acima, créditos de transações dos segmentos financeiro, comercial, industrial, de arrendamento mercantil, serviços, dentre outros, permitindo uma maior diversificação.
No que tange aos aspectos tributários, o FIDC, via de regra, é tributado à alíquota de 15% para não residentes, entretanto, há hipóteses em que é garantida alíquota de 0%, desde que respeitados alguns requisitos estabelecidos em lei.
Outro interessante instrumento de investimento são as debêntures incentivadas para as quais também é aplicada alíquota de 0%, desde que os recursos sejam destinados para obras de infraestrutura.
Em resumo, há uma série de estruturas e veículos de investimentos que asseguram ou não a titularidade de ativos de real estate, razão pela qual o investidor deve fazer uma análise prévia antes de ingressar ou expandir investimentos no Brasil.
Uma escolha inadequada pode gerar tributação não eficiente e desalinhada com o objeto do investidor, reduzindo substancialmente o retorno do capital. Não por outra razão, convidamos o investidor para essa reflexão nesse momento em que o Brasil está de volta ao jogo.
*Danilo Leal é especialista em Direito Tributário e sócio do ASBZ Advogados
