O impacto da flexibilização das regras de crowdfunding imobiliário

O impacto da flexibilização das regras de crowdfunding imobiliário

Vanessa Lois*

12 de setembro de 2020 | 05h30

Vanessa Lois. FOTO: DIVULGAÇÃO

A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) publicou no último dia 20 de agosto uma resolução visando flexibilizar as regras do crowdfunding, modalidade de captação de recursos por meio de oferta pública de distribuição de valores mobiliários, para micros, pequenas e médias empresas (MPMEs) realizada por meio de plataforma eletrônica.

Diante da manutenção das medidas restritivas impostas em face da disseminação do novo coronavírus, é notório o severo impacto que decorrem de tais medidas sobre a atividade econômica, cuja retração afeta diretamente as MPMEs diante da dificuldade na obtenção de financiamento por meio da obtenção de crédito junto ao sistema bancário.

Com essa justificativa, a resolução visa possibilitar o acesso destas empresas ao mercado de capitais, oferecendo uma fonte alternativa para financiamento de capital de giro e até mesmo para manutenção das suas operações. Assim, a partir da sua publicação até o próximo dia 31 de dezembro, as ofertas públicas realizadas por meio das plataformas eletrônicas de investimento passam a ter outros critérios.

Em contrapartida à exigência da Instrução CVM 588 de receita bruta anual de até R$ 10 milhões no exercício anterior, passam a ser elegíveis para as ofertas as empresas de pequeno porte que tiverem auferido receita bruta de até R$ 5 milhões em balanço intermediário apurado entre 01/01/2020 a 30/06/2020.

Houve também redução da regra de valor mínimo de captação para a distribuição parcial, que de 2/3 do valor máximo alvo de captação, passa agora a ser a metade desde que a sociedade de pequeno porte preencha alguns requisitos (indique o tempo estimado que a captação dará suporte nas suas operações e se haverá necessidade de outro tipo financiamento para viabilizar a continuidade; haja um alerta de risco adicional que esse formato pode trazer aos investidores; oportunize a desistência dos investidores caso a distribuição parcial se situe em montante entre metade e 1/3  do valor alvo máximo; e que a oferta seja cancelada caso as novas desistências reduzam o total de investimentos confirmados para nível inferior a metade do valor alvo máximo).

Há, também, a possibilidade de lote adicional em oferta pública realizada por meio de plataformas eletrônicas de investimento participativo, limitado ao montante de 20% do valor alvo máximo, desde que observados alguns requisitos.

A despeito das críticas existentes ao crowdfunding em relação às restrições contidas na Instrução CVM 588 para a captação de recursos, especificamente para o ramo imobiliário, essa flexibilização pode beneficiar as incorporadoras/construtoras.

Se no cenário normal sabe-se que são altas as taxas de juros cobradas pelas instituições financeiras tradicionais, que muitas vezes pedem muitas garantias para a liberação do crédito (principalmente para as MPMEs), diante do momento em que vivemos, essa restrição é ainda maior.

Por sua vez, no crowdfunding, como as taxas não são elevadas e, necessariamente, não há necessidade de prestação de garantias, sem muita burocracia é possível ao incorporador levantar recursos em qualquer fase do empreendimento.

Por isso, a flexibilização da regra vem em boa hora especificamente no segmento imobiliário, em que o investimento em imóveis é de mais fácil compreensão para os investidores não profissionais em comparação a outros produtos financeiros, principalmente, nos casos em que a obra já está em estágio bastante avançado, diante do baixo risco.

Se em 2019, segundo dados da CVM, foram realizadas 60 ofertas com sucesso, o que representou um valor de pouco mais de R$ 59 milhões destinados ao financiamento das atividades produtivas de sociedades empresárias de pequeno porte, não há dúvida que em meio a essa pandemia, em razão da escassez de crédito, a alteração promovida pela resolução pode fazer esse número crescer ainda mais.

*Vanessa Lois é advogada especialista em Direito Tributário e Processual Tributário. Mestre em Direito Empresarial. Membro da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/PR

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