O Banco Mundial anunciou recentemente o fim do relatório Doing Business, realizado anualmente desde 2002. Após anos provocando polêmicas sobre critérios que prejudicavam o Brasil e críticas sobre o ambiente de negócios no país que acabaram impulsionando mudanças, o relatório não deve mais ser produzido. Se por um lado os critérios realmente não eram os mais justos, não há como negar que o Doing Business fez muito pela melhoria do ambiente de negócios no Brasil, especialmente na área imobiliária.
A notícia sobre o encerramento do ranking veio em um comunicado do Banco Mundial admitindo que após auditorias e investigações internas foram encontrados problemas, inclusive com suspeitas éticas sobre ex-diretores, nos relatórios de 2018 e 2020, que poderiam ter sofrido manipulações de dados para melhorar artificialmente a classificação da China.
Seria inviável, em um único artigo, avaliar os impactos do Doing Business em todos os setores da economia brasileira. Mas focando na área do direito imobiliário, o relatório sem dúvida gerou um impulso significativo rumo à modernização e à desburocratização das negociações imobiliárias.
É inegável que os critérios do Banco Mundial davam grande peso aos procedimentos formais obrigatórios, desconsiderando a prática de negócios no dia-a-dia, o que artificialmente acabava por beneficiar os países anglo-saxões que adotam a common law, onde muitas vezes os costumes não estão sacramentados em leis como nos países que seguem a civil law, como o Brasil.
Um exemplo disso é na análise comparativa do "registro de propriedade" brasileiro com o norte-americano. O Banco Mundial utilizava uma ampla margem de subjetividade na coleta de informações, o que denominamos de metodologia "porta aberta". O relatório apontava 14 procedimentos registrais imobiliários no Brasil, contra apenas quatro nos EUA, quando se sabe que a fase do due diligence norte-americana é infindável, na medida em que o sistema de registro (de documentos e não de direitos) não conta com a concentração dos gravames na certidão do imóvel, como ocorre no Brasil.
Outro ponto a ser objeto de reflexão é a cultura de "dois pesos e duas medidas". Tanto para a redação da escritura (deed) quanto para o registro do título perante o "Recording System" (órgão norte-americano que arquiva os negócios imobiliários), o relatório computava para cada um dos procedimentos somente um dia, com a justificativa de que os efeitos do registro retroagem à data do protocolo. No Brasil, temos essa regra de retroação dos efeitos prevista no art. 1.246 do Código Civil e, não obstante, o prazo computado foi de 15 dias.
E um terceiro aspecto que gerava uma inconsistência significativa na classificação global era a omissão do procedimento de contratação de advogado para a operação imobiliária, o que na metade dos estados norte-americanos é inclusive obrigatório e não apenas recomendável, como considerava o Banco Mundial.
Porém, foram graças às críticas resultantes do Doing Business sobre a burocracia, morosidade e alto custo das transações imobiliárias no país que levaram todo o setor a se unir em iniciativas para modernizar essas negociações. Vários atores do governo e iniciativa privada, dentre eles Associações dos Registros de Imóveis, entidades de classes e advogados, discutiram que melhorias poderiam ser adotadas.
Assim surgiu o Sistema de Registro de Imóveis do Brasil (www.registrodeimoveis.org.br), no final do ano de 2019, que criou atalhos para burocracias nas transações imobiliárias, como exemplo, o "guichê de certidões", onde em um único clique obtemos 14 certidões espalhadas em vários sites para a consulta do vendedor de um imóvel, o que muitas vezes exigia a contratação de um despachante.
Ainda, criou-se o "Mecanismo de Reclamação" - canal direto entre o apresentante do título e o Oficial do Registro de Imóveis. O serviço é gratuito e simples. O usuário preenche um formulário no site, com os dados do seu protocolo e coloca o motivo que não concorda, por exemplo, com a exigência feita para o registro do seu título. Essa reclamação chega direto ao email do Oficial do cartório, em qualquer um dos 3.600 cartórios do Brasil, que tem prazo de até cinco dias para resposta.
Não menos importante, foi criado o portal estatístico registral que disponibiliza as informações de transações imobiliárias realizadas no país. Hoje temos como avaliar, por exemplo, que no Estado de São Paulo, nos 12 meses considerados entre julho de 2020 e junho de 2021, tivemos um total de 1.095.469 transações imobiliárias, das quais 774.540 referentes à venda e compra. Ainda, temos como saber a quantidade de registros realizados no país pelos cartórios de registro, além do tipo de imóvel, se apartamento, casa, fazenda, salas comerciais, dentre outros.
Mesmo com os erros apresentados no relatório, não podemos deixar de agradecer aos avanços gerados no mercado imobiliário e ao empenho dos atores desta evolução. Aguardamos pelas correções organizacionais e metodológicas e pela criação de um novo relatório reformulado, conforme prometido pelo Banco Mundial.
*Kelly Durazzo é sócia do Durazzo & Medeiros Advogados, presidente da Comissão de Loteamentos do IBRADIM, diretora SP da Comissão de Regularização Fundiária Urbana (REURB), membro do Conselho Jurídico da AELO e OAB-SP, docente da Universidade Secovi
*Bianca Castellar de Faria é vice-presidente do Operador Nacional do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (ONR), titular do 1.º Registro de Imóveis de Joinville (SC), doutoranda em Ciência Jurídica pela Universidade do Vale do Itajaí (Univali) em dupla diplomação com a Delaware Law School - Widener University e mestre em Direito Internacional Público pela Universidade Federal do Rio Grande do Sul (UFRGS)
