O direito imobiliário viveu um ano de agitação e profundas transformações

O direito imobiliário viveu um ano de agitação e profundas transformações

Marcelo Valença*

09 de dezembro de 2020 | 09h00

Marcelo Valença. FOTO: DIVULGAÇÃO

Diante de tantos acontecimentos dramáticos, desastres naturais e o clima de incertezas generalizado trazido com a pandemia de Covid-19, pode passar despercebido para muitos que o ano de 2020 foi de intensas transformações para o setor imobiliário. E é isso que se pretende abordar nesta breve retrospectiva do setor.

Evidentemente, a pandemia trouxe significativo impacto sobre o setor. Depois de um primeiro trimestre com 18,3 mil lançamentos (14,8% a mais que no mesmo período de 2019), a partir de maço de 2020 (quando foi decretada oficialmente a pandemia do coronavírus) 79% das incorporadoras adiaram seus lançamentos. O mercado adaptou-se rapidamente com novas ferramentas de forma a adaptar-se ao isolamento social. Uma das transformações mais significativas aconteceu a partir do momento em que o estado de São Paulo passou a admitir a escritura pública por videoconferência. Na mesma linha, Regime Jurídico Emergencial e Transitório das relações jurídicas de Direito Privado (RJET) admitiu reuniões de condomínio por meio digital. Somado a isso, cabe lembrar que nunca se falou tanto em revisão do Equilíbrio Econômico-Financeiro dos Contratos Privados e Públicos, como neste ano.

Em matéria de contratos privados, foi editada a Lei 14.010 em junho pelo Congresso Nacional que institui RJET no período da pandemia, mas o presidente da República, em agosto vetou as disposições referentes à inexecução dos contratos privados, a extensão aos devedores dos contratos comerciais dos mesmos benefícios dos consumidores e a suspensão dos despejos dos locatários.

Neste ano, face a todas as adversidades decorrentes do isolamento e distanciamento social, o negócio imobiliário digital foi definitivamente implantando. Além dos tradicionais telefonemas sobre investimentos, agora recebemos mensagens via SMS, WhatsApp, chamadas nas redes sociais, nos canais de Youtube, e tudo dirigido conforme nossos gostos, momentos e lugares. Os programas de análise de crédito baseados no potencial do comprador em honrar suas dívidas (ainda que renegociadas), ao invés de comprometimento de renda e poupança própria, somado ao advento do PIX e da possibilidade de auditoria digital das incorporadoras, nos levaram a um caminho muito próximo de poder adquirir um imóvel mediante aplicativ,o com a rolagem dos termos do contrato na tela e um clique de “I accept”. Isso não é ficção científica. Como aqui já ressaltado, desde maio de 2020 o estado de São Paulo permitiu a lavratura de escrituras públicas, inclusive de compra e venda de imóveis por videoconferência. Essa escritura é lavrada, submetida ao cartório de registro de imóveis e registrada digitalmente.

Além disso, a propriedade semiótica (você é dono do que os outros acham que você tem, e não do que você acha que tem) nunca se fez tão presente. O portal registradores.org.br está mais ativo do que nunca. Integrou o território nacional, inclusive em matéria de distribuidores forenses e cartórios de protesto. Em 2021 estará tudo integrado: análises de crédito e jurídica do comprador no estande de vendas; contratos gerados em blockchain, celebrados mediante um clique; liquidações financeiras do preço, recolhimento de imposto de transmissão, ganho de capital e pagamento de emolumentos via PIX; escrituras por videoconferência; e geração de matrícula e contribuinte de IPTU novinhos constando o comprador como proprietário e o agente financeiro como credor da alienação fiduciária sobre o imóvel. Em 2021 isso poderá ser feito em ato único.

E os imóveis que não têm matrícula e/ou lançamento fiscal? A teoria da propriedade semiótica reinou: a 3ª Turma do TJSP permitiu a partilha de imóvel irregular em divórcio, e o RJET suspendeu os prazos para os possuidores reclamarem a usucapião dos imóveis.

O futuro que se faz presente à parte. Há questões a serem apreciadas (e que certamente serão resolvidas): onde se encaixam o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e a LGPD nessa realidade virtual? Uma vez o comprador clicando o “I accept” no estande de vendas ou declarando na frente da câmera do computador com o tabelião do outro lado que aceita os termos e condições da escritura, e fazendo o PIX dos pagamentos ajustados, tudo entra na criptografia do blockchain e dos cartórios. Cabe lembrar que a criptografia do blockchain privado pode ter o grau de confidencialidade das informações ajustado pelas partes, o que não ocorre em relação aos cartórios que existem justamente para manter públicos os dados neles arquivados. O que fazer com os dispositivos do CDC e a legislação esparsa afim sobre arrependimento? A LGDP deve ser aplicada antes e durante o negócio imobiliário digital. Um bom começo é mediante a inserção de cláusulas de autorização de divulgação de informações nos contratos.

Na questão do equilíbrio econômico-financeiro dos contratos privados, o protagonismo foi dos artigos 317, 393, 422, 478, 479 e 480 do Código Civil. Com base nesses artigos foram emitidas entre março e julho de 2020 decisões cautelares que reduziram contraprestações, preços e aluguéis, suspenderam prazos de vigência, reajuste e remédios contratuais. Mas aí veio o veto presidencial ao RJET e as regras da Lei de Liberdade Econômica prevaleceram: a liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato. Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual; os contratos civis e empresariais presumem-se paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção.

O Equilíbrio Econômico Financeiro dos Contratos Públicos também prevaleceu apesar dos princípios da administração pública, a saber: condições efetivas da proposta (disposição constitucional que determina que os contratos com a administração pública devem ser ater às condições da proposta inicial), alterações quantitativas de até 25% para obras, serviços ou compras e até 50% para reformas de edifício ou de equipamento; paralisia total dos serviços; e Fato do Príncipe no sentido de que se a administração pública ficar muito brava, ela pode adotar providências sem a prévia manifestação dos interessados. Nesse sentido, a autoridade portuária brasileira (ANTAQ) emitiu o acórdão nº 106 em 18/08/2020 que determinou: “… ajustes relativos à inserção dos dispêndios com dragagem e o pagamento de parcela fixa pela utilização do aterro hidráulico, posteriormente convertendo o novo Valor Presente Líquido (VPL) resultante dessa equação em remuneração variável à Autoridade Portuária; III – Não há direito adquirido à dimensão da área de arrendamento, razão pela qual podem ser aperfeiçoadas ampliações e reduções, desde que promovido o necessário reequilíbrio contratual; IV – Não há vedação à realização de atividades acessórias, desde que compatíveis com o contrato, PDZ e demais normativos vigentes…” Prevaleceu o reequilíbrio do contrato.

Já a questão da execução da alienação fiduciária de bem imóvel para o credor é um caminho com três destinos e sem volta: 1) A situação ideal do sistema – o imóvel ser arrematado por um terceiro no primeiro ou no segundo leilão. Se houver excesso de valor de arrematação em relação à dívida, tal valor é devolvido ao devedor. Se houver déficit de valor de arrematação em relação à dívida, o credor arca com o prejuízo e do devedor é quitado; 2) A anomalia prevista – não aparece ninguém no primeiro e segundo leilões para arrematar o imóvel. Nesse caso o imóvel fica para o credor e o devedor é quitado ainda que haja déficit; 3) A singularidade de 2020 – a mesma situação do destino 2, só que a avaliação do imóvel é maior do que o valor da dívida. De acordo com o Recurso Especial Extraordinário (RESP) 1.861.293, o STJ interpretou o termo “a importância que sobejar” constante do Parágrafo 4º do Artigo 27 da Lei 9.514/97 como sendo o excesso de avaliação e não de arrematação e que o excesso de avaliação deve ser devolvido ao devedor. Em outras palavras: o banco desembolsou o financiamento para o vendedor do imóvel, o comprador/devedor não pagou o banco, durante a execução da alienação fiduciária identifica-se que o valor de avaliação do imóvel é maior que o da dívida, e assim, o banco deve quitar o devedor e devolver-lhe o excesso de avaliação. Vale destacar que o único dinheiro que circulou nesse caso foi o desembolso do financiamento pelo banco. Por outro lado, o RESP 1.357.379 sustenta que no caso de excesso de avaliação, não há nada a ser devolvido ao devedor.

Somente saberemos o que vai prevalecer em 2021.

*Marcelo Valença, sócio-fundador da Valisa Business Intelligence

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