Todo morador de condomínio sabe que a vida condominial exige tolerância e consideração ao próximo. Tais atitudes não são mera liberalidade ou simplesmente uma questão de boa educação, senão imposições previstas na chamada Lei de Condomínios e Incorporações (LCI - Lei 4.591/64) e no Código Civil (CC).
Ambos impõem aos condôminos o dever de usar suas unidades autônomas ("apartamentos") ou as áreas comuns de acordo com as "normas de boa vizinhança", "de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais" ou a "excluir a utilização" por estes; de forma não "prejudicial ao sossego, salubridade e segurança" dos demais condôminos e, não por último, em conformidade com os "bons costumes" (conceito abrangente e mutável, herdado do direito germânico - gute Sitten, no direito alemão).
Esses deveres de comportamento, vale destacar, são inerentes ao exercício do direito de propriedade de acordo com a sua função social (artigo 5º, inciso XXIII, Constituição Federal).
Além dos corriqueiros atritos decorrentes de festas, reformas, música alta etc., tornam-se cada vez mais comuns desentendimentos relacionados a animais de estimação.
Não raro, regulamentos internos procuram regrar a circulação dos condôminos acompanhados de seus "melhores amigos" pelas áreas comuns dos edifícios. Essas regras internas têm alicerce nas "normas de boa vizinhança" e visam, também, o "sossego, salubridade e segurança" dos demais condôminos.
Mas e se a inobservância a essas regras de convivência resultar em incômodo ou dano a um outro condômino ou a um terceiro - uma visita, por exemplo? Pode-se pensar em exemplos brandos, como a sujeira em áreas de circulação não permitida, como o elevador social, bem como em casos extremos, como o de uma mordida de um cão de grande porte. Nesses casos, além do morador infrator, pode o condomínio ser solidariamente responsabilizado?
Em princípio, entende-se que não. A pergunta remete, tecnicamente, ao instituto jurídico da responsabilidade civil.
A grosso modo, o condomínio pode ser entendido como a comunidade de pessoas (Gemeinschaft) que detêm a propriedade sobre unidades autônomas (apartamentos), com exclusividade, e, simultaneamente, sobre espaços comunitários, em copropriedade, com o desiderato de regular direitos e deveres dos seus "membros" (condôminos) e de representar os interesses comuns perante terceiros.
Portanto, a responsabilização do condomínio - que não tem personalidade jurídica - importa, necessariamente, na responsabilização da "comunidade". Essa responsabilização do condomínio pelo dano causado por um dos condôminos é objetiva, ou seja, sem culpa subjetiva do condomínio.
Para isso, é preciso que haja previsão legal expressa. Os artigos 931, 932, 936, 937 e 938 do Código Civil não dão suporte para tanto; a LCI tampouco. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), reiteradas vezes, entendeu que, "a administração do Condomínio está a cargo do síndico, daí não se conclui que este é o responsável por todos os danos sofridos pelos condôminos, notadamente os causados por atos dolosos de terceiros" (Recurso Especial nº 579.121/DF).
Em um precedente mais antigo, o STJ bem destacou o cerne da questão da responsabilização indiscriminada do condomínio por todo e qualquer dano ocorrido em suas dependências: "No caso, ocorreria uma socialização forçada dos riscos. É como se os condôminos fossem seguradores uns dos outros, ainda que forçados, porque isso não convencionaram" (Recurso Especial nº 39.424-4/SP).
Portanto, entende-se que o condomínio não deve ser responsabilizado por dano causado pela atitude antissocial de um único condômino, exceção feita a casos em que haja sua culpa "concorrente".
Exemplo desta última hipótese seria a autorização dada pelo síndico ao condômino para passar "rapidamente" com seu rottweiler pelo parque infantil, momento em que o cão ataca uma criança que ali brincava. Neste exemplo, caberia a responsabilização do condomínio, pois o síndico o representa e exerce sua administração interna (artigo 22 da LCI e artigo 1348 do CC).
Assim, ato culposo seu importa na responsabilização objetiva do condomínio. Vale ressaltar que cabe ao condomínio aplicar multa ao condômino que descumpre as regras de circulação de animais, conforme prevê o artigo 1336, parágrafo 2.º, do Código Civil.
*Rodrigo José Marcondes Pedrosa e Isabella Perez Censon, advogados, atuam na área de Contencioso Cível e Direito Imobiliário de Chiarottino e Nicoletti Advogados
