A atual taxa básica de juros, a Selic, tem influenciado mais do que nunca a decisão dos investidores. O mercado financeiro tende a se tornar mais conservador e de forma lateral, isto é, sem tendência definida e motivado principalmente pelos efeitos da pandemia, nas economias do mundo todo. Os investidores que admitem riscos e tiveram nos últimos meses a precificação de suas carteiras reduzidas, ou mesmo aceitaram a realização de suas perdas na tentativa de conter as perdas, procuram mercados e ativos menos voláteis. Mesmo os que investiram no ouro, porto seguro de investidores, sobretudo brasileiros, colecionaram perdas. Tudo isso tem levado a um significativo aumento de investidores na busca por ativos reais, como os imobiliários.
O reflexo disso se dá nitidamente nos leilões, sobretudo os de alienação fiduciária (extrajudicial) e os judiciais de imóveis. As avaliações foram realizadas em momento diverso, exatamente pelo rito processual adotado. A avaliação que antecede o momento da venda tem uma defasagem natural de 5 meses a 10 meses, o que no caso presente reflete um momento da economia marcado pelo início da pandemia, com mercados de mau humor e expectativa de contexto inflacionário e recessivo.
Ao mesmo tempo, o mercado de imóveis usados sofreu aquecimento inesperado. Primeiro pela falta de novos produtos (bens novos/lançamentos) e redução dos estoques. Em segundo lugar pela busca de imóveis pelo público em geral. A alta nos preços dos materiais usados nas construções e reformas, nitidamente por escassez desses produtos pela redução da operação fabril, desincentiva reformas e novas obras. E a precificação já levará em conta esse aumento generalizado de custos.
À margem desses dois cenários, os leilões, sobretudo os judiciais, apresentam oportunidades de compra de bens a partir de 50% do valor do mercado, e os extrajudiciais podem ter redução de até 80% do valor da avaliação. Isso gera grandes oportunidades para compradores, que não encontram aplicações seguras para investimentos. A locação não trazia uma rentabilidade atraente quando a taxa básica de juros era elevada. Agora, comparando-se os investimentos de CDBs e CDI, a locação traz ganho real de pelo menos o dobro do rendimento desses ativos, mesmo que sem a mesma liquidez. Entretanto, uma aquisição a 50% do valor do bem, ou menos, comparada ao CDI, possibilitará rendimentos quatro a cinco vezes maiores com a locação. Isso sem contar que o valor investido já representa um ganho de 100% no caso de venda pela avaliação.
Atualmente, a aquisição de frações ideais e imóveis em leilões judiciais atrai investidores de dividendos e de crescimento, até então distantes dos mercados imobiliários. Há que se ter em mente que algumas perdas nos mercados de renda variável causaram feridas nos investidores, e a única forma de cicatrizá-las será adquirindo um bem real e tendo a possibilidade de ganho expressivo na revenda - motivo pelo qual podem recuperar o capital perdido (se realizado) na bolsa, convertendo o residual num imóvel de leilão judicial.
A alteração da lei de falências permite agora a venda de bens imóveis abaixo da metade do valor da avaliação, literalmente a qualquer preço. Portanto, vale a pena ficar de olho nessas oportunidades. Chegou ao fim a eternização dos processos falimentares. A expectativa é que as falências terminem num prazo de dois a três anos, podendo o falido se reabilitar.
Nas recuperações judiciais, os processos de venda serão mais transparentes, sem que haja privilégio de determinados credores, que antes agiam de forma abusiva com seus votos na assembleia. Eles terão de se submeter da mesma forma, célere, transparente e impessoal, nos leilões conduzidos e definidos pela assembleia geral, sob controle e observação do juízo recuperacional e do administrador judicial.
*Helcio Kronberg, leiloeiro público oficial com 22 anos de experiência na área. É autor do livro Leilões Judiciais e Extrajudiciais, lançado pela Editora Hemus. É autor de vários livros e docente, além de jurisconsulto com várias titulações acadêmicas. Desde 2018 faz parte do rol dos leiloeiros mais notáveis do Brasil
