O ajuizamento de ação revisional de locação comercial em momentos de crise

Carlos José de Sá Pereira Filho*

24 Outubro 2016 | 04h00

Com a instalação da crise econômica em nosso País, a maioria dos empresários vem passando por momentos difíceis para manter o seu negócio e, consequentemente, o seu sustento. Não é à toa que nos últimos anos o número de processos de recuperação judicial vem batendo recordes.

Segundo dados do Serasa Experian, no primeiro semestre deste ano, 923 pedidos de recuperação judicial deram entrada nos fóruns e varas de falências do país, 87,6% a mais do que o registrado no mesmo período em 2015, quando os pedidos somaram 492. É o maior número para o período desde a entrada em vigor da Nova Lei de Falências, em junho de 2005.”

As micro e pequenas empresas lideraram os requerimentos de recuperação judicial nos primeiros seis meses de 2016, com 535 pedidos, seguidas pelas médias (246) e pelas grandes empresas (142). Apenas em junho houve aumento de 60% de requerimentos de recuperação judicial em relação a junho de 2015. Foram 168 pedidos contra 105.

Diante dessa situação os empresários têm de ser criativos como nunca para administrar e bater as metas previamente estabelecidas em seu budget. Uma das principais medidas é tentar reduzir ao máximo o seu custo fixo, que são aqueles que não sofrem alteração de valor em caso de aumento ou diminuição da produção. Para aqueles que não possuem estabelecimento próprio, o valor do aluguel seria um dos principais custos do seu negócio.

Na tentativa de reduzi-lo, vários empresários vêm procurando os proprietários dos estabelecimentos comerciais com o objetivo de renegociar o contrato de aluguel e, na maioria das vezes, essas investidas vem dando certo, basta uma simples conversa com o locador explicando a atual situação do seu negócio frente à crise econômica para conseguir o seu intento.

Muitos locadores preferem diminuir o valor cobrado pelo aluguel, ou mesmo deixar de efetivar reajustes contratualmente previstos, ao perder definitivamente o seu inquilino e correr o risco de deixar o imóvel desocupado por um longo período. Como diria o ditado popular, é “melhor um pássaro na mão do que dois voando.”

Contudo, em alguns casos não é possível chegar a uma composição amigável, oportunidade em que o empresário poderá se socorrer da ação revisional de aluguel. A lei 8.245 de 1991 – lei do inquilinato –, nos artigos 68 a 70, trata da ação revisional de aluguel. O principal objetivo dessa ação é buscar o equilíbrio econômico do contrato, adequando eventuais desproporções existentes entre o aluguel efetivamente cobrado e o que seria de fato justo levando em consideração a atual situação econômica.
Nesse ponto vale registrar que a referida adequação é possível tanto para aumentar como para reduzir o valor do aluguel, ou seja, tanto o locador como o locatário poderá se valer da ação revisional como parte ativa. Atualmente, como o momento é de crise, as ações vêm sendo ajuizadas em sua maioria pelos locatários.

Portanto, para o ajuizamento da referida ação revisional, existem três requisitos básicos, quais sejam: a) desproporcionalidade entre os preços do mercado e o valor pago mensalmente pela locação; b) existência de um contrato de locação que tenha pelo menos 3 anos de vigência, conforme dicção do artigo 19 da mesma lei federal; c) não pender sobre o requerente (Locador ou Locatário) notificação com prazo para desocupação do imóvel, seja este prazo estipulado amigável ou judicialmente.

O benefício imediato da propositura da ação é que ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação.

É muito importante que o autor da ação procure instruir o processo com todas as provas possíveis que auxiliem o julgador na fixação do referido aluguel provisório e o convença da discrepância do valor cobrado para a atual realidade econômica, como, por exemplo, indicação precisa do local do imóvel, indicação de empreendimentos semelhantes na mesma região com valores discrepantes, valor de mercado atualizado do aluguel indicado por peritos avaliadores, engenheiros ou corretores de imóveis, recortes de jornais ou material de publicidade indicando outros imóveis similares com o valor de aluguel abaixo do valor cobrado, etc…, O importante é dar subsídios para que o magistrado consiga fazer um juízo de valor e venha a concluir que o valor cobrado está acima do valor de mercado.

A previsão legal é clara no sentido de que o aluguel provisório será fixado liminarmente, sem ouvir a parte contrária, por isso é de extrema importância que a ação seja ajuizada com provas robustas, para agir diretamente na convicção do julgador. Nesse momento não deverá existir duvidas em relação à desproporcionalidade do aluguel em foco com outros semelhantes, sob pena de indeferimento do pedido liminar.

Por se tratar de uma decisão não definitiva, caberá a parte prejudicada, se assim entender, recorrer da liminar, ou ainda, obter uma revisão do valor fixado a título de aluguel provisório.
Sendo assim, o ajuizamento da ação revisional é uma importante medida para aquele empresário que busca reequilibrar econômica e financeiramente o contrato de locação que se apresente, em razão da instabilidade do mercado, excessivamente oneroso, buscando, assim, reduzir o custo fixo envolvido no seu negócio. Porém é de bom alvitre esgotar todas as tentativas de negociação com o locador antes de promover a ação, pois certamente a melhor solução para as partes envolvidas é sempre um bom acordo.

* Carlos José de Sá Pereira Filho é Advogado associado da Siqueira Castro – Adovogados, formado pela Faculdade AESO. Pós Graduação em Direito Civil e Empresarial pela Faculdade de Direito de Recife e Pós Graduação em Direito Processual Civil pela Escola de Magistratura de Recife.

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