O prefeito Ricardo Nunes abriu negociação sobre o Campo de Marte com o governo federal. Isto é uma espécie de ritual que se estabeleceu para os detentores do cargo.Todo prefeito ou prefeita de São Paulo tem que cumpri-lo. É como molhar a barra da calça e sujar o sapato de lama em dia de alagamento ou enchente nos meses de janeiro. Os prefeitos eleitos mais observadores já assumem de galochas.
Outra tarefa inalienável para os prefeitos é a renegociação dívida da cidade. Recentemente o prefeito Haddad fez uma renegociação racional e hoje a dívida do município está equacionada e seu fluxo sob controle. No entanto, ela ainda é altíssima e limita as possibilidades de investimento da prefeitura. Também esta tarefa é prioridade para os prefeitos paulistanos.
A novidade desta vez é que o prefeito associou os dois rituais. Está organizando uma proposta, a ser mais bem detalhada, de vincular a dívida da cidade com a União à dívida da União para com a cidade em função do Campo de Marte. Uma proposta que contém alguma ousadia e que deve ser acompanhada com muita atenção.
Caso, ao final desta negociação, se mantenha a propriedade do terreno e se conquiste a posse da área do Campo de Marte para o município, e se consiga, além disso, o abatimento de parte substancial do principal da dívida da cidade, será excelente. No entanto, esta condição, a retomada da posse com a manutenção da propriedade é essencial para que a proposta tenha validade. Afinal, a retomada da área pela cidade, que inclusive já se deu parcialmente, é inexorável, questão de tempo. A pendência judicial, que se arrasta há mais de meio século, está próxima de seu final e, tudo indica, com decisão favorável à cidade. Portanto, é prudente esperar.
Por este motivo, e como numa cidade como São Paulo nada pode ser analisado e projetado de modo isolado, saltam aos olhos os problemas e a fragilidade que revestem a venda do terreno do complexo Anhembi, ali vizinho, do outro lado da rua. Sobretudo se considerada sua motivação, que tem se mostrado mais ideológica do que técnica, tornando-a mais próxima de uma simples operação de compra e venda de terra nua com melhorias do que uma intervenção urbana envolvendo o patrimônio e o futuro da cidade, como fazem há décadas grandes cidades do mundo do porte de São Paulo como Nova York, Londres e Paris.
Ao longo dos próximos anos, para dar destino àquelas áreas, inclusive com comercialização e venda, é preciso que eleve e se aproveite ao máximo seu potencial de ganhos para a cidade. Para tanto é imprescindível que que se tenha visão estratégica de curto e médio prazos e que que se elabore um plano e um projeto de intervenção para a região como um todo.
Um projeto completo - econômico, político, social, cultural, ambiental - que envolva desde a escala metropolitana até a escala local e seja atrelado ao marco regulatório existente, o Plano Diretor Estratégico, os Planos Regionais e os Planos Setoriais. E,também, aos instrumentos que estes oferecem, que já preveem metodologias participativas e colaborativas.
Este enfoque, estratégico, e esta metodologia, colaborativa, são necessários porque, de forma extremamente potente, no dia seguinte à potencial desativação da pista de Marte uma vastíssima área do seu entorno, incluindo o Anhembi, vai assistir à elevação exponencial, quase incomensurável, do valor da terra. Portanto, cabe à prefeitura envidar todos os esforços e usar todos os seus recursos materiais e humanos, que são de grande qualidade, para extrair o máximo proveito desta valorização provocada por investimentos públicos diretos e indiretos, realizados ali por ela mesma com dinheiro de todos nós.
Vale lembrar que a valorização a que se refere aqui em virtude da potencial desativação da pista não está ligada ao fim dos incômodos gerados pela presença do aeroporto, tais como risco de acidentes ou barulho. A grande valorização que ocorrerá decorre, realmente, da eliminação do cone de aproximação das aeronaves, que hoje obriga a uma forte limitação na altura das edificações do entorno.
Estima-se que sem o cone de aproximação poderá haver uma grande elevação do potencial de aproveitamento do solo, que multiplicaria a oferta de área edificável. Ou seja, haveria a possibilidade de se construir talvez o dobro, até o triplo de área para os mais otimistas, permitindo assim que muito mais pessoas possam morar na já valorizada e consolidada porta de entrada da região centro norte da cidade, uma das mais tradicionais e bem servidas de São Paulo. Que conta, inclusive, com forte identidade cultural.
Outro fator de forte valorização da área para o patrimônio público e o benefício coletivo é que o seu posicionamento estratégico - trata-se do ponto central de toda a região metropolitana - fará com que seu valor real seja ainda maior. Seja por sua posição privilegiada, facilidade de acesso, infraestrutura instalada ou pelo seu tamanho, o fato é que será um instrumento privilegiado na elaboração, projeto e implantação da nova centralidade da cidade no século XXI.
Afinal, é uma área plena, completa, com todos os recursos naturais, incluindo o Rio Tietê com toda a sua potencialidade desperdiçada, e todos os recursos tecnológicos e de infraestrutura disponíveis. Plana, suave, ampla, com poucas pré-existências limitadoras de ação e vastas áreas ainda desocupadas, subutilizadas ou de baixíssima densidade.
Só neste processo, por exemplo, se está falando de dezenas de bilhões de reais em movimento em aproximadamente uma década, o que é muito muito dinheiro e pouco tempo na vida de uma cidade.
Que se faça a conta mais simples, até mesmo simplista, que é multiplicar este por 5% (alíquota de ISS municipal) montante movimentado só pelo setor da construção civil, obra pura, para descobrir quanto a prefeitura poderá arrecadar para a formulação de políticas públicas efetivas para beneficiar a região e toda a cidade. A isto se acrescente a aplicação da outorga onerosa, imprescindível nesta área em função dos intensos investimentos públicos ali realizados nos últimos oitenta anos para se ter ideia do quanto a cidade pode vir a ganhar e se beneficiar.Se poderia dizer, mas não se diga, que seja de uma galinha dos ovos de ouro. Não se diga, pois, mesmo sendo números e ganhos fabulosos, ali não se trata de uma fábula, uma fantasia. Se trata de terra, bem de raiz, o ativo mais seguro e duradouro que existe.
Por isso uma operação desta magnitude, que envolve milhões de m² de potencial construtivo e bilhões de Reais, se realizada pela prefeitura com visão estratégica e postura pública na construção da necessária parceria com a sociedade e os investimentos privados, trará ganhos econômicos, políticos, sociais, culturais e ambientais ao município e mesmo à região metropolitana, que se fazem extremamente necessários nesta nossa megametrópole que tem se especializado em produzir desigualdade excessiva, incoerente e desumana.
Se esta negociação encabeçada pelo prefeito, ousada, der certo, a cidade mantiver a propriedade do terreno para dele dispor adequadamente sem o lastro da dívida com a União o que se terá é um voo em céu de brigadeiro com mamão com açúcar oferecido aos passageiros, nós todos.
Resumindo. Considerado o Campo de Marte somado ao complexo Anhembi e a uma política pública inteligente, o potencial da área é enorme e o futuro da cidade é brilhante.
Para isto basta que esta política pública gere bons programas, um bom projeto, um instrumento de gestão ágil e colaborativo e uma legislação atualizada (ou menos anacrônica) pois o mais difícil lá está: existe terra, chão, terreno. Por isso é enorme o potencial para se construir ali a nova centralidade metropolitana. Contemporânea, plena de urbanidade, inclusiva, conectada, diversa, bela.
Porém hoje, se recuperado o Campo de Marte, desativado o aeroporto, incorporado o Complexo Anhembi, para tudo ser colocado à venda sem visão estratégica de curto, médio e longo prazos, sem políticas públicas eficientes e eficazes e sem um bom projeto urbano que extraia o máximo valor daquela área e privilegie os interesses coletivos da cidade, vamos assistir a um grande desperdício.
Sonhemos com Marte. Sonhemos com a cidade do século XXI. São Paulo merece.
*Valter Caldana Jr. é arquiteto e urbanista, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, coordenador do Laboratório de Projetos e Políticas Públicas, integrou a equipe que elaborou o estudo SP2040. É mestre em Planejamento Urbano e Regional e doutor em Projeto de Arquitetura pela USP
