Normas urbanísticas são objeto de polêmica em São Paulo

Complexidade da legislação pode ser entrave na resolução de conflitos

Bruno Corrêa Burini e Marcus Vinícius Siqueira Dezem*

14 de abril de 2019 | 04h30

Ao visualizar uma foto aérea de grandes metrópoles, como Cidade do México, São Paulo ou Tóquio, há a sensação de que o crescimento urbano levou à desorganização e ao caos. O adensamento urbano, no entanto, nem sempre precisa representar um problema.

Para a correta administração desse fenômeno cada vez mais frequente é importante a participação do legislativo, responsável pela elaboração de boas leis urbanísticas, do executivo, que cuidará da execução e fiscalização de tais leis e do judiciário, que resolverá os conflitos que advirão dessas normas.

O caso de São Paulo é peculiar: o município goza de leis urbanísticas relativamente atualizadas, contrastando com um defasado aparato executivo-fiscalizatório. Isso acaba por gerar um crescente número de conflitos públicos e privados que geralmente são submetidos ao Poder Judiciário. Neste caso, vale apontar dois exemplos situados nos bairros dos Jardins ratificam a existência desse ambiente conflituoso.

Os referidos bairros compõem o primeiro conjunto urbano a ser tombado pelo Condephaat e estão prestes a sofrer alterações em sua conformação urbanística nos próximos meses.

O tombamento originário (Resoluções SC 2/1986 e SC 2/1988), compreende o atual traçado urbano, a vegetação e as atuais linhas demarcatórias dos lotes. O baixo adensamento populacional delas é tão importante quanto o traçado urbano.

No entanto, após audiência pública realizada em maio de 2018, o Condephaat aprovou minuta de resolução que flexibiliza as regras de tombamento do bairro, estabelecendo o “uso residencial restrito” com uma casa por lote em toda a área tombada, com exceção de 19 vias, tais como a Rua Groenlândia e a Avenida Europa. Assim como veta a construção de vilas, condomínios horizontais e imóveis com mais de dez metros de altura.

A nova minuta gerou polêmica, principalmente por não prever a restrição de “uso unifamiliar” dos imóveis. Isso porque, segundo as associações de moradores, o fato poderá criar uma situação em que os grandes imóveis, com alto custo de manutenção, sejam divididos internamente e alugados para mais de uma família – descaracterizando a baixa densidade demográfica dos bairros. Ainda, há a flexibilização do uso das vias que permitirá o uso comercial de imóveis e a maior circulação de pessoas entre os bairros.

Independente da resistência oferecida pelas associações de moradores, é certo que a nova resolução tem o potencial de gerar oportunidades imobiliárias, especialmente em relação ao uso comercial de novas localidades.

Considerando que o debate sobre a alteração da resolução já se estende por mais de 9 meses, espera-se que o Condephaat, em conjunto com a Secretaria da Cultura do Estado de São Paulo, não seja moroso e dê uma rápida solução para o conflito, já que a situação atual do conjunto urbano é de plena insegurança jurídica.

Por sua vez, um empreendimento imobiliário de alto padrão localizado na Rua Estados Unidos teve seu alvará de aprovação suspenso pela 12.ª Vara da Fazenda Pública de São Paulo no âmbito de uma Ação Civil Pública ajuizada por associações de moradores, sob o fundamento de que o empreendimento não atende os padrões urbanísticos contidos no Plano Diretor Estratégico e na Lei de Uso e Ocupação do Solo.

Após análise sumária o juízo havia deferido pleito liminar para suspender o alvará de aprovação do empreendimento, contudo, tal decisão foi suspensa por decisão do Tribunal de Justiça em recurso do Município de São Paulo e da incorporadora.

Esse caso demonstra com clareza a intervenção do Poder Judiciário na resolução dos conflitos privados que podem surgir a partir do uso do solo urbano. De um lado, busca-se a preservação do ambiente histórico e qualidade ambiental do bairro e de outro, o interesse empresarial na construção de um grande empreendimento que traria um maior adensamento populacional ao bairro.

O grande desafio do Judiciário, portanto, consistirá não somente na análise técnica do atendimento do empreendimento aos parâmetros urbanísticos, mas também na conformação dessas normas com os objetivos que regem a política de desenvolvimento urbano contida no Plano Diretor, tais como a promoção do melhor aproveitamento do solo nas proximidades do sistema estrutural de transporte coletivo com aumento na densidade construtiva, demográfica, habitacional e de atividades urbana e a qualificação de centralidades existentes.

Vê-se dos exemplos acima que há grande controvérsia sobre a aplicação de parâmetros urbanísticos no município de São Paulo. A complexidade da legislação contribui para a multiplicação de demandas judiciais tanto entre entes públicos e privados, quanto entre privados com interesses antagônicos.

O adensamento populacional não é um problema por si só. Quando bem regulado, ele é capaz de qualificar e democratizar o acesso a conjuntos urbanos nos quais apenas uma pequena parcela da população pode acessar. Contribuindo, assim, para o desenvolvimento e a persecução do princípio máximo do direito urbanístico: o direito à cidade.

*Bruno Corrêa Burini é sócio de Direito Público do Trench Rossi Watanabe; Marcus Vinícius Siqueira Dezem é associado de Direito Público do Trench Rossi Watanabe

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