Há algum tempo é comum nos depararmos com situações de profissionais autônomos que exercem as atividades em suas próprias casas. Os motivos são os mais variados: profissionais que atuam por conta própria em razão dos altos índices de desemprego, profissionais que atuam em duas jornadas de trabalho para complementar a renda exercendo atividade remota de sua própria residência e até mesmo àqueles que atuam com profissões que não demandam o uso de grandes espaços e maquinários.
Nesse sentido, é comum verificarmos a existência de profissionais - dos mais variados seguimentos de atuação - que trabalham em casa ou indicam seus endereços residenciais como aqueles de seus "escritórios" e sedes operacionais.
Antes de tratar da possibilidade ou não de tal indicação de endereço residencial para destinação comercial, vale ressaltar um ponto. Para fins de abertura de empresa e regular cadastro na Junta Comercial, um dos requisitos formais é a indicação precisa do endereço, o qual passará a ser o local fiscal (sede) para fins de comunicação oficial dos órgãos governamentais.
Em momento posterior, o responsável pelo preenchimento da inscrição empresarial deverá responder se no endereço indicado haverá o exercício de atividade econômica ou se ele foi apontado apenas como ponto de referência e recebimento de cobranças e correspondências.
Caso o endereço apontado seja o de desenvolvimento da atividade empresarial, a Junta Comercial realizará a pesquisa de viabilidade, que consiste basicamente em verificar se a atividade a ser desenvolvida é compatível com o zoneamento e as características do imóvel.
Feitos os esclarecimentos referentes à constituição e registro empresarial, vale ressaltar que legalmente não existe vedação quanto à indicação de endereço residencial pertencente a condomínio para fins de abertura de empresa. Porém, esta prática deve observar as regras existentes na Convenção de Condomínio e no contrato de locação imobiliária quando se tratar de empresa sediada em imóvel locado, se existente.
De plano, em se tratando de endereço apenas de ponto de referência e recebimento de correspondências e uma vez aprovado pela Junta Comercial, não existe qualquer óbice quanto à indicação como sede de empresa. No caso de permissão expressa de utilização residencial e comercial na Convenção de Condomínio, nada impede que, dentro dos limites e nos moldes convencionados em assembleia, as atividades sejam ali exercidas.
O mesmo, obviamente, não se aplica nos casos em que a Convenção de Condomínio prevê finalidade exclusivamente residencial. Importante sinalizar, neste caso, que os termos da Convenção Condominial prevalecem perante Contrato de Locação na existência de premissas divergentes. Assim, mesmo que se firme contrato de locação com destinação residencial e comercial, se a Convenção proibir a atividade empresarial, o contrato será válido apenas quanto as deliberações concernentes à locação residencial.
Para o desenvolvimento da atividade empresarial, por vezes, é imprescindível a existência de determinado fluxo de pessoas e mercadorias. Essa situação acaba por afetar a dinâmica, a rotina e a segurança dos condôminos e do condomínio. Assim, para o caso de se permitir o desenvolvimento de atividade empresarial em condomínios residenciais, é fundamental que se criem procedimentos diferenciados de acesso e de segurança, já que as áreas comuns passarão a ser frequentadas por pessoas estranhas à vivência condominial.
Por isso, o exercício da atividade empresarial em condomínio depende de previsão na Convenção Condominial e de regramentos práticos específicos para que a característica residencial não seja prejudicada pela rotina comercial. Neste caso, o regramento específico das atividades cotidianas deve constar do regulamento interno do condomínio.
A ideia principal que embasa as permissões e proibições é a característica coletiva do condomínio. Unidades autônomas não podem por si só deliberar sobre a destinação e utilização, já que inevitavelmente na prática mais pessoas serão atingidas.
*Leticia Peruchi é advogada do departamento de Direito Imobiliário do Braga Nascimento e Zilio Advogados
