Apesar de estarmos longe de viver a hiperinflação da era Sarney, não restam dúvidas de que os 32% do IGP-M acumulado nos últimos 12 meses preocupam, principalmente, o mercado imobiliário. Os impactos serão profundos e irão muito além do reajuste dos aluguéis, quase todos baseados no mesmo índice.
Comecemos pelo índice que acompanha os custos da construção civil. O INCC, que nos últimos anos permanecia na casa dos 4%, aumentou mais de três vezes, muito acima da inflação oficial. Assim, no acumulado dos últimos 12 meses, já está em 12,98%. Em alguns casos, o alto preço dos insumos tem feito incorporadoras adiarem lançamentos, inseguras quanto à capacidade de os consumidores conseguirem assimilar o repasse de custo no valor final do imovel ofertado.
Mas não somente o INCC disparou. O preço dos terrenos e lotes em geral também subiram e, com a demanda imobiliária aquecida, os valores inflacionados certamente serão repassados ao consumidor final.
Se por um lado temos observado uma correção no preço dos imóveis residenciais, por outro, nota-se o achatamento do poder de compra do consumidor. Enquanto uma parcela imensa da população perdeu sua fonte de renda por conta da pandemia, outros tantos que se mantêm ativos na economia e ainda possuem renda, viram a mesma ser achatada significativamente.
Nesse cenário, com consumidores apresentando sensibilidade em relação às mudanças nos preços, o futuro macroeconômico deve reservar complicações. Vejamos: com o valor mais alto do imóvel, naturalmente o valor a ser garantido como entrada aumenta. Mas o grande desafio está relacionado à parcela mensal; quem trabalha no setor sabe que boa parte dos consumidores entende pouco como funciona uma tabela SAC ou os juros em si. A grande maioria pensa na "parcelinha que cabe no bolso". Nesse quesito, o aumento forte da Selic, que parece cada vez mais certeiro para 2021, já começa a impactar as condições de financiamento imobiliário ofertadas pelos bancos. E quanto maiores os juros, maiores serão as parcelas mensais. Por sua vez, quanto maiores as parcelas, menor será a capacidade de compra do cliente
Em suma, um cenário complexo: custos em alta, valor do imóvel em alta, capacidade de compra reduzida, capacidade de financiamento menos favorável.
E aí? O que podemos esperar?
De modo muito resumido, é possível apontar quatro tendências: alta procura por aluguéis nos próximos meses; imóveis residenciais como fonte de renda na carteira de incorporadores; consolidação e expansão de imóveis com metragens menores; e possíveis adequações de salas comerciais e hotéis para empreendimentos de metragem classificada como econômica.
Quanto aos aluguéis, acredito muito que, no médio prazo, quem case, tenha filhos e saia da casa dos pais migre da opção de compra de imóvel para o aluguel. Com juros mais altos e poder de consumo reduzido, o consumidor vai se ver forçado a adiar o sonho da casa própria. E o IGP-M? Sim, ele tem sido o índice de reajuste da imensa maioria dos contratos de locação no Brasil. Num cenário projetado de alta demanda por locações e IGP-M em alta, as cenas do próximo capítulo não parecem animadoras.
O universo de empresas de administração de imóveis residenciais como fonte de renda passou por uma roupagem high-tech nos últimos anos, mas em mercados mais maduros isso é uma realidade há décadas. A tendência demorou para ganhar eco nos incorporadores brasileiros, mas parece que desembarcou de vez no país durante a pandemia e deve se consolidar.
Na análise da terceira tendência, o que se observa é a consolidação e expansão para todo Brasil de imóveis cada vez menores. Se há alguns anos isso era coisa comum apenas em São Paulo, hoje a tendência já se espalha por diversos grandes centros nacionais. O raciocínio é simples: se o preço do imovel é medido, entre outras coisas, pelo seu tamanho, quanto menor, mais barato. Se mais barato, maior o número de possíveis compradores habilitados a essa aquisição, tanto moradores quanto investidores configurados como pessoas físicas.
Por fim, dois setores que têm sofrido mais com a pandemia, o hoteleiro e o de salas comerciais, podem certamente encontrar nas tendências descritas acima uma saída para seus desafios. Projetos de retrofit, com a adaptação de imóveis para uma versão residencial de pequena metragem e em localizações interessantes, têm sido discutidos há alguns meses -- sempre quando a lei de zoneamento permita, obviamente.
Os próximos capítulos dessa mexida no mercado imobiliário prometem premiar aqueles que entenderem as mudanças antes e tomarem as decisões mais corretas.
*Gustavo Favaron é graduado em direito e em ciências sociais, com mestrado em relações internacionais pela Universidade Estadual Paulista (UNESP). Managing Partner do GRI Club
