Mercado imobiliário é opção para diversificação geográfica de investimentos

Mercado imobiliário é opção para diversificação geográfica de investimentos

Marson Cunha*

29 de outubro de 2020 | 03h00

Marson Cunha. FOTO: DIVULGAÇÃO

É inegável a evolução dos mercados financeiro e de capitais no Brasil nos últimos 40 anos, embora nem sempre os avanços tenham ficado evidentes diante das muitas condições adversas que o País enfrentou nessas quatro décadas. Mas o fim da hiperinflação, a estabilização da moeda, a estruturação de produtos financeiros como os fundos e a melhora da transparência decorrente de regulação sedimentaram o acesso dos brasileiros a variados tipos de investimentos. Falta, agora, a consolidação do elemento da diversificação geográfica como estratégia para uma gestão de risco mais adequada.

Nos últimos anos, intensificou esse processo evolutivo dos investimentos no Brasil a transformação de poupadores em investidores, num bem-sucedido exemplo de educação financeira em massa. Muitos dos que antes ficavam vinculados a produtos bancários de investimento, com regras e estruturas opacas ou de difícil compreensão para leigos, passaram a ter um sem-número de opções fora das instituições financeiras tradicionais.

A mudança resultou, entre outros fatores, da ação de empreendedores que ousaram desafiar o status quo levando ao grande público investidor temas e debates anteriormente restritos a gestores, traders e bankers. A combinação de acesso a informações claras e de qualidade com oferta de bons produtos revolucionou o mercado financeiro do País, abrindo espaço para muitos tipos de ativos, como títulos de dívida privada, derivativos, ações e papéis vinculados ao mercado imobiliário — segmento que, particularmente, cresceu muito nos últimos anos.

Ocorre que os investidores não precisam ficar limitados às fronteiras nacionais. A segunda etapa desse processo educacional do investidor brasileiro deve incluir a apresentação das vantagens do investimento diversificado também em termos geográficos. Num mundo de constantes mudanças, fica reforçada a antiga máxima de que não se deve colocar todos os ovos na mesma cesta, agora acompanhada da ideia de que investir em ativos no exterior pode ajudar a diluir os riscos dos portfólios sem que se deixe de lado uma boa rentabilidade. Afinal, manter carteiras concentradas em ativos brasileiros deixa o investidor incomodamente exposto ao chamado risco-Brasil.

Hoje a diversificação de carteiras com ativos estrangeiros é possível inclusive para pessoas físicas — seja por meio dos chamados fundos consolidadores (feeders) ou por plataformas abertas que dão acesso a sistemas e produtos no exterior. Com essa janela aberta para o mundo, o investidor brasileiro tem mais condições de atingir o nível ótimo na relação entre risco e retorno (a “fronteira eficiente”, conforme diz a teoria de carteiras).

Há muitos ativos atraentes para essa diversificação geográfica, mas um dos destaques é o setor imobiliário, que ainda tem forte apelo entre os brasileiros — provavelmente por causa da herança lusitana de apreço pelos imóveis próprios como fonte de renda. É verdade que no Brasil desenvolveram-se muitos veículos de investimento imobiliário — de fundos que pagam aos cotistas uma renda mensal a certificados estruturados de recebíveis —, mas é preciso que os investidores saibam que podem também acessar esses ativos em outros mercados. Com isso, podem diversificar seus riscos diluindo a parcela que está vinculada às condições da economia brasileira. Vale também lembrar que os mercados imobiliários no exterior, especialmente nos Estados Unidos, são de grande magnitude. Para se ter uma ideia, o mercado de fundos imobiliários no Brasil envolve cerca de US$ 12 bilhões, muito menor que o europeu (US$ 200 bilhões) e o americano (US$ 1,1 trilhão).

Globalmente, os ativos imobiliários têm sido usados por grandes investidores para a estratégia de preservação de capital combinada com o recebimento de dividendos. O segmento imobiliário global, por suas características de longo prazo e de proteção, pode oferecer uma relação risco-retorno bastante favorável, uma boa liquidez e perspectivas positivas de preservação de patrimônio.

Depois de ter deixado de ser poupador para virar investidor e entendido as vantagens da diversificação de ativos, o brasileiro agora pode contar com a possibilidade de montar suas carteiras investindo em outros países — e em um segmento tão robusto quanto o imobiliário. Para o bem de seu patrimônio e de sua rentabilidade de longo prazo.

*Marson Cunha, diretor da Midtown Capital Partners

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