Entre o final de março e o início de junho de 2020, a grande maioria dos Shopping Centers no país estava fechada, em razão de inúmeros decretos determinando o isolamento social para contenção da pandemia. De modo que não é necessário rios de tinta para concluir que o varejo foi, sem sombra de dúvidas, um dos setores mais afetados pelo Coronavírus no Brasil. Diante deste cenário calamitoso para economia como um todo, mas em especial para o varejo, o Poder Judiciário vem consolidando o entendimento de que, diante de faturamentos muito comprometidos, os contratos envolvendo lojistas de varejo, principalmente, devem ser revistos.
Assim, os tribunais se colocam mais favoráveis aos lojistas, e fazem uso da Teoria da Imprevisão, que determina: a necessidade de que se atenda ao "princípio da justiça contratual, que impõe o equilíbrio das prestações nos contratos comutativos, a fim de que os benefícios de cada contratante sejam proporcionais aos seus sacrifícios".
Em outras palavras, a Teoria da Imprevisão enseja a possibilidade de revisão de contratos de locação em Shopping Centers quando do acontecimento de fatos que não poderiam ser previstos pelas partes.
Contudo, é importante pontuar que o que está sendo concedido pelos tribunais não é a suspensão total do aluguel comercial, mas sim a outorga de desconto, que, normalmente, varia entre 30% e 50% do valor dos aluguéis mensais devidos. Em sua maioria, os julgadores entendem que, diante de uma obrigação que se torna demasiadamente onerosa para uma das partes, não é cabível a suspensão total das obrigações assumidas, mas sim a resolução do contrato. Por esse motivo, normalmente o pedido de suspensão total do valor do aluguel e dos encargos locatícios é negado, por ausência de fundamento legal.
Em razão da diminuição do fluxo de consumidores nos Shopping Centers e, por consequência, significativa redução de faturamento, muitos lojistas têm buscado a renegociação contratual, isto é, a revisão dos termos contratuais de suas relações com Shopping Centers, com o objetivo de reduzir seu custo ocupacional e, assim, evitar o encerramento de seus negócios. Um contrato de locação de uma loja perante um Shopping Center seria, a princípio, seria um contrato típico, na medida em que deve observar os princípios previstos no Código Civil brasileiro e tem seus procedimentos regulados pela Lei nº 8.245/91. Por outro lado, a própria Lei de Locação de Imóveis Urbanos determina, em seu artigo 54, que "nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente compactuadas nos contratos de locação respectivos". Ou seja, nesta modalidade contratual, deve prevalecer as condições pactuadas entre as partes e não as disposições da Lei.
Geralmente ocorrem as seguintes etapas de operacionalização para celebração de um contrato de locação em Shopping Center: primeiro, o empreendedor fixa a verba de locação de cada unidade, que é determinada pelo preço do metro quadrado na região e pela localização do empreendimento.
Feito isso, é estipulado um índice de rateio de despesas, que equivale ao pagamento de uma espécie de "condomínio", que não obedece a lógica de preço único visto que há diferentes tipos de estabelecimentos em Shopping Centers, com necessidades distintas.
Além disso, o empreendedor poderá, a depender de previsões contratuais, cobrar do lojista outras variáveis de verba alocatícia, como fundos de promoção, aluguéis em dobro em meses específico, e o aluguel percentual, por exemplo. Exemplos práticos de campanhas geridas pelos Fundos de Promoção seriam realizar campanhas de publicidade para o Shopping em épocas comemorativas, e outros tipos de propaganda em benefício dos lojistas do Shopping.
Além disso, o empreendedor responsável pelo Shopping Center poderá cobrar aluguéis em dobro em meses específicos, como comumente ocorre durante o mês de dezembro, no qual há maior faturamento das lojas em razão do Natal. Atualmente, também é possível identificar a cobrança de aluguéis em dobro em outros meses em que há datas comemorativas que geram relevante movimento no comércio, como é caso do Dia das Mães em maio.
Já o aluguel percentual representa a cobrança adicional ao aluguel mínimo realizada com base do faturamento das lojas. Quando o faturamento da loja excede o limite mínimo estabelecido e calculado pelo Shopping Center com base no tipo de loja e expectativa de faturamento da mesma, entra em cena a figura do aluguel percentual, baseado no desempenho do lojista. Com base nesse panorama inicial traçado, é possível concluir que os contratos de locação em Shopping Centers são estruturas rígidas e que abrem pouco espaço para negociação entre lojistas e empreendedores destes centros comerciais.
Este cenário se torna ainda mais preocupante diante do momento em que vivemos atualmente, em razão da pandemia gerada pelo novo Coronavírus. Isso porque, além de todas as medidas tomadas até o momento, foi determinado, ainda, o estado de calamidade pública até, pelo menos, 31 de dezembro de 2020 por conta da pandemia, conforme disposições do Decreto-Legislativo nº 06/20.
No atual contexto de "novo normal" em que vivemos, uma boa notícia é a de que os tribunais estão, sim, endereçando as demandas econômicas das lojas situadas em Shoppings ao reconhecerem a possibilidade de revisão contratual e suspensão ou diminuição, pelo menos, de aluguéis.
Esperamos que este overview tenha sido de alguma ajuda na tentativa de melhor compreensão sobre o regime jurídico de contratos de locação em Shopping Centers e o complexo momento que estamos vivendo. Nosso time de contratos está à disposição para esclarecer eventuais dúvidas sobre esta matéria.
*Fabiana Mascarenhas, sócia da Daniel Advogados, Departamento de Contratos e Transações Comerciais.
