Leilão de imóveis e a responsabilidade pelo IPTU anterior à arrematação

Leilão de imóveis e a responsabilidade pelo IPTU anterior à arrematação

Bruno Sartori, Juliano Zorzi e Daniel Nocetti*

05 de agosto de 2021 | 08h00

Bruno Sartori, Juliano Zorzi e Daniel Nocetti. FOTOS: DIVULGAÇÃO

O Tribunal de Justiça de São Paulo (“TJSP”) possuía o entendimento que a responsabilidade por dívidas de Imposto Predial e Territorial Urbano (“IPTU”) de períodos anteriores ao leilão do imóvel dependia de previsão expressa no edital.

De tal forma, caso existisse a menção no edital que o imóvel seria transferido com as dívidas existentes, a obrigação tributária passaria a ser de responsabilidade do arrematante e o crédito tributário seria cobrado do novo titular do bem, independentemente do pagamento do preço no leilão. Parte da jurisprudência entendia, ainda, que o arrematante seria responsável pelo pagamento dos débitos de IPTU sempre que o edital fizesse simples menção à sua existência, ainda que fosse silente acerca da atribuição da responsabilidade tributária.

A linha interpretativa, que foi superada, parte da premissa que o crédito tributário possui direta relação com o bem (propter rem), na medida que com a aquisição da propriedade, as dívidas seguem o principal e são automaticamente transferidas em conjunto com o bem.

O Superior Tribunal de Justiça possui julgados, na mesma linha do antigo posicionamento do TJSP, que argumentam que o art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (“CTN”) – que determina nas aquisições por meio de leilão judicial, os débitos de IPTU sub-rogam-se no respectivo preço – pode ser renunciado pelo adquirente. O argumento decorre do fato que, mesmo diante de expressa previsão no edital, o adquirente optou por prosseguir com a participação no leilão e ao proceder com a arrematação, ele teria aceitado as condições contidas no edital, renunciando tacitamente o dispositivo.

No entanto, a 14ª, 15ª e a 18ª Câmaras de Direito Público do TJSP mudaram de posicionamento, passando a interpretar que o parágrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional não pode ser renunciado, considerando que a previsão no edital não se sobrepõe às normas do CTN. Em outras palavras, o art. 130, parágrafo único, do CTN estabelece que o imóvel arrematado é adquirido livre de qualquer ônus tributário, por débito anterior, que tenha como fato gerador a propriedade imóvel.

O próprio imóvel garante débitos tributários a ele referentes. No caso de arrematação, tal garantia se transfere ao preço, ou seja, ao próprio produto da arrematação. É, pois, o produto da arrematação que passa a garantir o crédito tributário.

Caso o preço da arrematação não tenha sido suficiente para quitar o crédito tributário relacionado ao imóvel, a autoridade fiscal deve voltar-se contra o antigo proprietário e não contra o adquirente, considerando que a arrematação é forma originária de aquisição da propriedade para fins tributários, sendo ilegal a previsão no edital quanto à responsabilidade do novo proprietário.

*Bruno Sartori, sócio Tributário; Juliano Zorzi, Head Imobiliário; Daniel Nocetti, associado Tributário do escritório Souza, Mello e Torres

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