Aprovada em 2017, a Lei Federal 13.465 se tornou um novo marco para a regularização fundiária no Brasil e tinha tudo para ser o encaminhamento definitivo para solucionar esse grande problema que assola o país. Porém, após quatro anos de sua publicação, podemos perceber que infelizmente a Lei não está sendo aplicada com afinco.
Quando passou a vigorar, a legislação trouxe mecanismos inovadores, criando duas modalidades de Regularização Urbana Fundiária (Reurb): a Social e a Específica. A diferença entre as modalidades é que na primeira delas todo o processo de regularização, que inclui medidas jurídicas, urbanísticas e ambientais são em regra executadas e custeadas pela Municipalidade. Já na Reurb Específica, o processo de regularização é promovido e custeado pelo ente particular.
Mas de fato, como está a aplicabilidade da Lei 13.465/17 que tem o propósito de simplificar e desburocratizar a Reurb no país? Os dados estatísticos no Estado de São Paulo nos dão uma amostra de como esse processo evoluiu muito pouco.
Segundo a Central Registradores de Imóveis de São Paulo, plataforma administrada pela Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo (Arisp), desde a publicação da Lei, há quatro anos, tivemos a realização de pouco mais de 2,2 mil Reurbs em todo o Estado de São Paulo. Esses projetos levaram à regularização de cerca de 81,5 mil imóveis.
Infelizmente um número muito aquém da necessidade, uma vez que há no país mais de 5,1 milhões de moradias irregulares, segundo informações do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Isso mostra claramente que apesar de estar em vigor, a Lei não está sendo aplicada como deveria.
Vale lembrar que a regularização fundiária é um projeto com forte cunho social com inúmeros benefícios para as famílias que conseguem a titularidade de seus imóveis. É mais do que sabido que as pessoas com a posse de um imóvel regularizado passam a ser muito mais aceitas em programas de crédito bancários, diminuindo a dependência de empréstimos de parentes ou até mesmo agiotas. Com isso, conseguem aumentar seu consumo de bens duráveis ganhando qualidade de vida e contribuindo para a melhora da economia.
O título valoriza o imóvel como um todo, que passa a ter uma aceitação muito maior no mercado imobiliário e dá liberdade para que essas famílias possam decidir da melhor forma o que fazer com o bem que possuem.
Então onde estaria o empecilho da aplicação da Lei 13.465/17?
Certo é que a Reurb Social deveria ser amplamente utilizada, o problema basicamente é que a própria Municipalidade teria que arcar com os custos de tal regularização e sabemos a situação de escassez da maioria das prefeituras.
Já no caso da Reurb Específica, na maior parte das vezes, não é concretizada pelo empreendedor particular por falta de viabilidade econômica do projeto, que muitas vezes é impactado negativamente pela falta de conhecimento técnico e jurídico dos profissionais (empregados e servidores públicos) que devem analisar e processar os requerimentos de Reurb dentro das Prefeituras. Infelizmente o entrave se repete nos Cartórios de Registro de Imóveis no momento do registro da Certidão de Regularização Fundiária.
Para ajudar a resolver o problema da Reurb Social, recentemente a Lei 14.118/21 (conhecida como Programa Casa Verde e Amarela - que substituiu a antiga Minha Casa Minha Vida) promoveu uma inovação acertada no segmento. O Ministério do Desenvolvimento Regional, por meio da Secretária Nacional de Habitação está disponibilizando financiamento para a implantação de projetos de Reurb Social por empreendedores privados.
Ainda sobre a pouca aplicação da Reurb no país, há que se destacar a falta de conhecimento da população mais vulnerável, que não sabe que pode contar com a regularização do seu imóvel e deveria exigir isso de seus prefeitos. O empoderamento dessa população de baixa renda com informações sobre projetos de regularização fundiária e a pressão sobre os políticos locais resultaria em um número muito maior de Reurbs país afora. Além do que, deveriam também ser incentivados e encorajados a custear projetos próprios, em parte ou no todo, como prevê o § 2º do artigo 33 da Lei 13.465/17.
A disseminação da informação é essencial para a otimização desse processo e para que as pessoas possam morar com mais dignidade num futuro próximo.
*Kelly Durazzo é sócia do Durazzo & Medeiros Advogados, membro da Comissão Direito Imobiliário OAB/SP e do Conselho Jurídico da Associação das Empresas de Loteamento (Aelo), diretora SP da Comissão de Regularização Fundiária Urbana (REURB), presidente da Comissão de Loteamentos do IBRADIM e docente da Universidade Secovi
*Enrico Madia é advogado, sócio-fundador da empresa de assessoria e consultoria técnica, jurídica e tecnológica em Reurb - Minha Casa Legal, e fundador e presidente da Comissão Nacionial de Regularização Fundiária (CRF)
