ITBI: infelizmente te enganaram!

ITBI: infelizmente te enganaram!

Paulo Marques Neto*

18 de maio de 2021 | 07h00

Atualizado às 16h14 desta sexta-feira 28 para manifestação da Secretaria da Fazenda do município de São Paulo*

Paulo Marques Neto. FOTO: DIVULGAÇÃO

O título pode assustar, não é mesmo!? Mas é a mais pura verdade. Você morador de São Paulo, capital, ao comprar o seu imóvel, pagou a mais o ITBI ou irá pagar. E advinha? Ninguém te conta nada sobre esse erro ou muito pouco se fala sobre ele.

O objetivo deste artigo é mostrar o erro que vou te salvar de comete-lo no momento em que você for pagar o ITBI ou recuperar o que pagou a mais.

Mas antes de prosseguir, a pergunta que eu te faço é a seguinte: Como evitar o maior erro que você pode cometer ao pagar o ITBI no momento em que for comprar o seu imóvel aqui no Município de São Paulo?

Eu já te respondo.

O que eu vou te apresentar a seguir pode literalmente te salvar de cometer o que eu considero como o maior erro pra quem comprou imóvel aqui no município de São Paulo, nos últimos 5 anos ou está em vias de comprar.

Mas, antes de te detalhar qual é o maior erro, vamos aos 2 (dois) caminhos que você pode escolher.

O primeiro caminho é o que a maioria tem seguido. São pessoas que pagam os tributos ao comprarem o seu bem imóvel aqui no Município de São Paulo, e não sabem que o imposto está sendo calculado de forma errada e a maior.

O segundo caminho, que poucos tem seguido, é o das pessoas que conseguiram identificar o erro no pagamento do ITBI e que tem valores a resgatar ou uma economia a se beneficiar.

A diferença entre esses dois grupos é simples. Aqueles que estão no primeiro grupo, perderam dinheiro e nem sabem o que fazer para recuperar, muito menos que poderiam ter se beneficiado de uma economia.

Já os que conseguiram ter resultados, não cometem esse erro. Vamos ao erro.

Existe uma diferença na forma que o ITBI é calculado e que reside na base de cálculo do imposto. No caso, aqui no município de São Paulo, a base de cálculo do “valor venal de referência”, que é ilegal.

E isso vale tanto para os imóveis que você tenha comprado aqui no município de São Paulo, nos últimos 5 anos, como também para os imóveis que você esteja em vias de comprar.

O fato é que esse erro cometido pelo Governo sempre é a mais e contra o seu bolso.

E essa é uma discussão judicial que já dura alguns anos.

Notem que, em 25.03.2015, o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo, nos autos da Arguição de Inconstitucionalidade n.º 0056693-19.2014.8.26.0000, por maioria de votos, julgou a ação procedente em parte, para o fim de pronunciar a inconstitucionalidade dos artigos 7º-A, 7º-B e 12, da Lei n.º 11.154/91, com a redação dada pelas Leis nºs 14.125/05 e 14.256/06, todas do Município de São Paulo.

E por que isso nos interessa? Aqui, em particular, é justamente a declaração de inconstitucionalidade do artigo 7º-A da referida Lei que nos interessa, pois instituiu e impôs aos contribuintes, uma tabela de valores venais de referência, a qual violou expressamente os princípios da estrita legalidade, da segurança jurídica, bem como dispositivos da CF/88 e do Código Tributário Nacional.

Ai você pode perguntar? Mas se o Órgão Especial do TJSP já declarou a Inconstitucionalidade deste artigo 7º-A, por qual razão continuam cobrando o imposto sobre a base de cálculo do “valor venal de referência”?

A resposta é simples, a decisão do Órgão Especial foi tomada em controle difuso de constitucionalidade, o que significa dizer que, a norma foi declarada inconstitucional em um processo específico e, portanto, só tem validade entre as partes daquele processo, ou seja, não produz efeitos “erga omnes” (para todos).

Aliado ao argumento acima, os contribuintes ainda têm em seu favor o julgamento de mérito do Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas n.º 19 que ocorreu em 23.05.2019 e firmou a seguinte tese sobre a base de cálculo do ITBI:

Tese firmada: EMENTA: INCIDENTE DE RESOLUÇÃO DE DEMANDAS REPETITIVAS ITBI BASE DE CÁLCULO – Deve ser calculado sobre o valor do negócio jurídico realizado ou sobre o valor venal do imóvel para fins de IPTU, aquele que for maior, afastando o “valor de referência” – Ilegalidade da apuração do valor venal previsto em desacordo com o CTN – Ofensa ao princípio da legalidade tributária, artigo 150, inciso I da CF Precedentes IRDR PROVIDO PARA FIXAR A TESE JURÍDICA DA BASE DE CÁLCULO DO ITBI, DEVENDO CORRESPONDER AO VALOR VENAL DO IMÓVEL OU AO VALOR DA TRANSAÇÃO, PREVALECENDO O QUE FOR MAIOR.

Não obstante o julgamento de mérito do IRDR n.º 19 pelo e. TJSP, ainda está pendente de julgamento, no Superior Tribunal de Justiça, um Agravo em Recurso Especial (AREsp 1648499) relacionado ao tema.

Enfim, na prática, a questão ainda tem outros desdobramentos e peculiaridades, mas que deixaremos para tratar noutra oportunidade.

Eis aqui o cenário atual e uma pincelada dos fundamentos relacionados ao abuso na cobrança do ITBI pelo Fisco Paulista, cabendo tão somente a cada um, a atitude de se socorrer ao Judiciário para salvaguardar os seus direitos, afinal “o direito não socorre aos que dormem”.

*Paulo Marques Neto, advogado e empreendedor, sócio-fundador da Lourenço Marques Sociedade de Advogados

COM A PALAVRA, A SECRETARIA DA FAZENDA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

A Secretaria Municipal da Fazenda da Cidade de São Paulo vem a público manifestar-se e prestar necessários esclarecimentos acerca de alegações e ilações feitas pelo advogado Paulo Marques Neto, em artigo intitulado “ITBI: infelizmente te enganaram!”, publicado no portal virtual d’O Estado de S. Paulo em 18/05/2021.

Em síntese, referido artigo veicula informação falsa e tendenciosa – verdadeira fake news – de que a Cidade de São Paulo, por meio de seus órgãos de fiscalização e arrecadação tributárias, estaria de alguma forma desrespeitando ou descumprindo o mérito de decisões judiciais, no sentido de afastar a aplicabilidade do VVR – Valor Venal de Referência, para fins de cobrança do ITBI devido pelas transmissões de imóveis localizados na Capital.

Assim, esclarecemos:

  • A sistemática do VVR é adotada por diversos Municípios, grandes e pequenos, por todo o país. Na Cidade de São Paulo, está previsto na Lei Municipal nº 11.154/1991, que continua plenamente válida e em vigor, não havendo qualquer decisão judicial de caráter geral que negue sua vigência ou que tenha proibido o fisco municipal de aplicá-la;
  • A cobrança do ITBI com base no VVR, nas hipóteses em que aplicável, continua normalmente, e assim continuará até que a lei seja eventualmente alterada, ou tenha sua eficácia afastada por decisão judicial com efeitos “erga omnes” (para todos);
  • A decisão proferida no Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas – IRDR n° 19 do TJSP não possui eficácia (não vinculando, portanto, a atuação do Poder Judiciário), enquanto estiver pendente de julgamento o Recurso Especial no STJ;
  • O contribuinte do ITBI que deixar de recolher o imposto, ou recolhê-lo a menor, quando este for calculado com base no VVR, comete ilícito tributário nos termos da legislação municipal, e poderá sofrer a imposição de multas, protestos, inscrições no CADIN, e até mesmo sofrer execução fiscal em juízo para a cobrança do valor devido – além de não conseguir efetuar o registro de sua transmissão imobiliária no respectivo Cartório de Registro de Imóveis.
  • Paulistano, não se deixe levar. O melhor remédio para evitar conflitos, dissabores e gastos desnecessários, para você ou para sua empresa, é sempre seguir as leis do seu Município, do seu Estado e do Brasil.

Guilherme Bueno de Camargo, secretário municipal da Fazenda de São Paulo

Thiago Rubio Salvioni, subsecretario da Receita Municipal de São Paulo

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