Em tempos de pandemia e isolamento social, diversos setores da economia estão se reinventando, objetivando dar continuidade aos negócios e se adaptar à nova realidade e suas implicações futuras. Um dos setores mais afetados é, sem dúvida, o imobiliário, que já vinha se recuperando da crise do ano de 2015 e estava iniciando a retomada à expansão quando se deparou com esse novo desafio.
Dentre adiamento de lançamentos, recuo nas vendas e procura por renegociações, nesse segmento, destacam-se as relações locatícias, que em sua maioria tiveram que ser revistas. Onde, não obstante o diálogo entre as partes na renegociação dessa espécie de contrato tenha sido exitoso na maioria dos casos, a prorrogação da paralisação já vem sinalizando um aumento da judicialização diante da falta de consenso a longo prazo.
Mas, se por um lado a pandemia atual trouxe um contratempo precipitado, por outro lado, as determinações de isolamento social anteciparam a implementação de uma série de novas práticas e soluções que devem permanecer com a volta do mercado. Assim, o setor passou a rapidamente analisar os novos costumes dos consumidores que já vinham sendo sinalizados nos últimos anos e tendem a se consolidar no período pós pandemia.
Dentre as tendências já implementadas e que devem ser mantidas e até expandidas, temos a digitalização de documentos, os serviços cartorários eletrônicos e assinatura digital de contratos.
A atuação no âmbito do direito imobiliário, por consequência, também deve seguir essa tendência e os profissionais que atuam nessa área terão de se preparar para assessorar seus clientes nessa nova fase.
Já no campo legislativo, foram publicados dois Decretos Federais em 19 de março de 2020, o Decreto nº 10.278/2018 regulamentando os requisitos de digitalização de documentos públicos e privados para que produzam os mesmos efeitos dos documentos originais e o Decreto nº 10.279/2018 simplificando o atendimento prestado pelos serviços públicos. Antes mesmo da pandemia, o Provimento do Conselho Nacional de Justiça - CNJ nº 89 de 2019 passou a regulamentar o sistema de registro eletrônico de imóveis, o código nacional de matrículas e a operação nacional do sistema de registro eletrônico de imóveis. Com isso, a averbação de títulos e obtenção de matrículas e certidões também passaram a ser realizada de forma eletrônica, eliminando a necessidade presencial, otimizando tempo e custos.
Outro Provimento do CNP, o nº 94 de 2020, publicado já durante a pandemia, trouxe ainda outro facilitador para aqueles que atuam no segmento imobiliário, o serviço de localização de matrículas online, obtenção de certidões de matrículas em duas horas, atendimento público virtual, entre outros. A assinatura dos instrumentos também vem cada vez mais sendo realizada de forma digital, sempre mediante a utilização de sistemas de certificação. Medidas e práticas estas que possibilitam e facilitam a realização de vendas de imóveis a distância durante a pandemia. E, por certo, farão parte do cotidiano a partir de agora.
Pós-pandemia
Nota-se que o setor passou também a analisar e planejar a retomada, realizando estudos sobre impactos e criação de novos hábitos pós pandemia. E, se já existia uma tendência de crescimento de conceitos de economia compartilhada, o momento vivenciado deve ratificar essa tendência. Algumas empresas e profissionais passaram a experimentar compulsoriamente o home office e até se adaptar a ele, repensando os formatos de trabalho atual, custos envolvidos e tempo despendido no transporte de suas casas ao local de trabalho.
O estudo à distância também foi implementando às pressas, e até aqueles mais reticentes à realização de atividades à distância tiveram de se adaptar. Com isso, conceitos e práticas serão alterados e terão impactos diretos no uso e demanda dos espaços, ocasionando um aumento da procura por algumas soluções já previstas em nosso sistema legal.
A utilização de espaços compartilhados de trabalho, denominados coworking que tiveram um aumento exponencial são um exemplo.
Nesse caso, o locador ou proprietário de um imóvel, concede o direito de uso de espaços para terceiros, formalizando através de Contrato de Cessão de Uso de Espaço. Na maioria das vezes, agrega-se a referido instrumento um Contrato de Prestação de Serviços onde o próprio locador ou proprietário, ou ainda empresa terceirizada, fornece os serviços de limpeza, telefonia, entre outros necessários a consecução do negócio do cessionário.
Na mesma linha, denota-se um aumento da procura por espaços residenciais compartilhados, denominados coliving e até aqueles mistos que agregam o escritório e moradia. Os espaços compartilhados de vendas, lojas conceitos e curadoria de produtos também devem seguir a tendência com o aumento das vendas online. Diante do crescimento desses espaços, no final do ano 2018 foi publicada a Lei 13.777 de 20 de dezembro de 2018, que dispõe sobre o regime de multipropriedade.
Nesse regime, cada um dos proprietários é titular de uma fração de tempo de uso de um imóvel em comum. Esse tipo de compartilhamento era comumente conhecido no mercado turístico como time sharing, mas não cresceu muito no Brasil por não possibilitar o registro do bem compartilhado em nome do contratante. A Lei supracitada trouxe a possibilidade deste registro, garantindo assim maior segurança ao contratante, que passa a ser proprietário da fração do imóvel. Muito embora ainda não muito aplicado, o regime de multipropriedade pode ser instituído para imóveis comerciais, residenciais e até mesmo rurais.
Outro instituto do direito imobiliário que deve aumentar é a formalização de contratos denominados "Built to Suit", previstos na Lei do Inquilinato- Lei 8245/91 no artigo 54A. Nessa modalidade, uma das partes adquire e constrói imóvel para locação por período predeterminado à outra parte. Tal mecanismo já experimentava um aumento exponencial nos últimos anos, principalmente pelo varejo que deve seguir a tendência.
Embora não saibamos, por certo, a efetiva duração e impacto desta pandemia, está claro que estamos vivenciando uma célere mudança generalizada, com o mercado imobiliário se aprimorando na aplicação de novos e antigos conceitos. O setor imobiliário terá que, novamente, se adaptar para conseguir superar mais um período de incerteza. Mas, como sempre, desta necessidade de adequação nascerão soluções inovadoras e positivas.
*Mariana Valverde e Jean Pierre Moreau, sócios Moreau Valverde Advogados
