O reconhecimento pela Receita Federal do direito à isenção do Imposto de Renda Pessoa Física sobre o ganho de capital na alienação de imóvel residencial na quitação de financiamento de imóvel já adquirido é muito significativo para dezenas de milhares de contribuintes.
Desde o ano de 2005, a lei 11.196 prevê que é isento do imposto de renda o ganho auferido por pessoa física residente no País na venda de imóveis residenciais, desde que o alienante, no prazo de 180 dias contado da celebração do contrato, aplique o produto da venda na aquisição de imóveis residenciais localizados no Brasil.
A norma não exige que a compra de novo imóvel seja feita em data posterior à venda, mas que o produto da venda seja aplicado na aquisição no prazo determinado. Ou seja, em tese, o produto da venda poderia ser utilizado para quitação de financiamento imobiliário de imóvel já possuído pelo vendedor do imóvel.
No entanto, na regulamentação da lei, ainda no ano de 2005, a Receita Federal, através da Instrução Normativa RFB 599, estabeleceu que a isenção não se aplicaria à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.
Mas, instrução normativa não é lei, apenas tem caráter interpretativo, podendo ser discutido a legalidade de restrição não imposta na lei.
Por isso, tal situação levou diversos contribuintes a buscarem o judiciário que garantiu em diversas decisões a isenção de ganho de capital decorrente de alienação de imóvel, quando o produto da venda é aplicado na aquisição de outro, abrange a hipótese de financiamento anterior.
Em 2018, a Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou que é isento de Imposto de Renda o ganho de capital resultante da venda de imóvel residencial utilizado para quitar, total ou parcialmente, o financiamento de outro imóvel residencial em nosso país.
Segundo o processo, um casal vendeu a casa onde vivia em março de 2015 e, no mesmo mês, usou parte do dinheiro obtido para quitar dívida habitacional com a Caixa Econômica Federal. Entendendo fazer jus à isenção prevista em lei, o casal recolheu o IR incidente sobre o ganho de capital relativo à venda de imóvel apenas sobre os valores não usados para quitar o financiamento.
Perdendo diversos processos no mesmo sentido, a Receita Federal passou a admitir formalmente o que já estava na lei e, recentemente, alterou a regulamentação, passando a considerar que a isenção se aplica inclusive à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.
Com isso resolvido, agora, outra situação se apresenta.
Se algum contribuinte pagou o imposto de renda sobre o ganho de capital correspondente a valores da venda utilizados para quitar financiamento imobiliário nos últimos cinco anos, tem direito a pedir a restituição do imposto indevidamente pago para a Receita Federal.
A Receita Federal não criou nenhuma norma, apenas reconheceu formalmente algo que já estava definido formalmente como deve ser cuidado.
*Edemir Marques de Oliveira, advogado especializado em direito tributário e sócio de Marques de Oliveira Advogados
