Tramita na Câmara Municipal um projeto de lei de iniciativa da Prefeitura sobre o Projeto de Infraestrutura Urbana (PIU) Vila Leopoldina, proposto por empresas do Grupo Votorantim e SDI Desenvolvimento Imobiliário (que detém enorme interesse econômico na valorização de seus terrenos situados entre o CEAGESP e três favelas locais), em parceria com o Instituto Urbem.
Resumidamente, esses agentes privados pretendem construir moradias para famílias das favelas da Linha e do Nove e requalificar o conjunto habitacional Cingapura Madeirite, ajudando a promover moradia digna e de qualidade para a população da região. Visitei o local recentemente. É um cenário de barracos e pequenos cubículos habitados por várias pessoas, muitas vezes sem ventilação, onde o sol não chega e infelizmente sem saneamento básico. O problema habitacional é grave e a luta desses moradores, justíssima.
Contudo, quando o assunto é "PIU Vila Leopoldina", pululam manifestações que reduzem à discussão ao duelo "nós x eles", ou "ricos x pobres", notadamente quando uma densa operação de tão importante impacto fica reduzida a acusações apelativas de que os moradores da Vila Leopoldina fazem "lobby" para que seus vizinhos continuem vivendo na miséria. Há uma clara estratégia de polarizar e empobrecer o debate para desviar das discussões técnicas sobre o projeto - e os vereadores não podem se render a narrativas vazias que impedem a fiscalização da alocação de recursos públicos.
Dois são os principais eixos de dúvidas nessa proposta: suas implicações ambientais e urbanísticas e sua modelagem econômica (extremamente lesiva ao erário municipal).
As questões ambientais e urbanísticas aguardam respostas judiciais por conta de um mandado de segurança preventivo que impetrei junto ao Órgão Especial do Tribunal de Justiça, sustentando que o PIU Vila Leopoldina padece do mesmo vício do PIU Arco Pinheiros: a ausência de estudos de impacto ambiental (EIA-RIMA) e de vizinhança (EIV), contrariando um número impressionante de normas. O PIU Arco de Pinheiros já teve reconhecida essa mesma ilegalidade em uma ação promovida pelo Ministério Público e, no caso do PIU Vila Leopoldina, seria interessante evitar o mesmo destino do que ocorreu com a Operação Vila Sônia, em que o processo legislativo já foi invalidado em outra ação promovida pelo Ministério Público, justamente por falta desses estudos técnicos.
No caso da Vila Leopoldina, um dos aspectos graves é a utilização de um terreno gravemente contaminado na região da Avenida Imperatriz Leopoldina que será utilizado futuramente para a Votorantim e a SDI construírem moradias de interesse popular. A área permanece sem gerenciamento ambiental desde agosto de 2018, dado que a CET, ocupante da área, está se desmobilizando do local e não houve órgão municipal para assumir esse encargo, o que considero uma irresponsabilidade. Essa descontaminação é remediável, mas não há um cronograma e um orçamento definido para tanto (mesmo após meus questionamentos junto à Secretaria de Habitação) e os custos dessa tarefa, estimados em milhões, serão do contribuinte (e não da Votorantim). Interessante notar que os proponentes não se ativeram ao passivo ambiental local, que permanece para a Municipalidade.
Uma análise cuidadosa do texto proposto para o PIU Vila Leopoldina (e seus anexos) revela que a operação financeira vai muito além do seu negócio aparente, que é uma ação de inclusão social em moradia digna pelas empresas proponentes (Votorantim e SDI). Há outras nebulosidades graves.
Não há transparência nos cálculos feitos pela Prefeitura (se é que foram feitos) para se chegar a esses preços de ativos. Mas a análise de seus anexos dá algumas pistas, sobretudo o "Anexo 5.1 - Caderno Técnico Modelagem Econômica". Foi realizada uma curva projetada para a absorção dos futuros empreendimentos imobiliários disponíveis e cálculo da outorga onerosa implícita a valor presente, para fins de determinação do patamar mínimo para as duas fases do programa de intervenção. Há dois enigmas importantes: as taxas de juros e o prazo de 26 anos.
Sem qualquer explicação, é aplicada uma taxa de 9,82% de taxa para efeito do cálculo do valor presente para a primeira fase (do 1º a 16º ano) e uma de 5,87% para a segunda fase (a partir do 17º ano, até o 26º). Entretanto, em agosto de 2018 a Prefeitura captou no mercado R$.500 milhões para financiar a construção de moradias através do Programa Casa da Família (Chamada Pública SF/OPCRED nº 01/2019), em uma taxa de 1,25% ao ano + 100% de CDI (taxa efetiva real de 5,52% a.a.). Portanto, a taxa de desconto (ou custo de capital) utilizado na proposta é extremamente superior a utilizada quando opera no mercado e, ademais, não se considera a atualização do valor da outorga ao longo de 26 anos (inflação no período). Sob o ponto de vista financeiro, quanto maior a taxa aplicada em cálculo de valor presente, maior o desconto. Portanto, o percentual de 9,82% é claramente irreal deve ser revisto, porque lesivo ao erário.
Os anexos revelam que os prazos de execução da proposta estão superestimados em 26 anos e completamente distantes da razoabilidade e do próprio senso de urgência do projeto. Exemplo disso é a previsão de entrega da Fase II de moradias para a Comunidade da Linha que, segundo o anexo, será apenas no 17 º ano. Quando questionamos em audiência pública, não houve a confirmação desse prazo. Ao contrário: promete-se em poucos anos a entrega dessas moradias. Se há um cronograma paralelo de entregas em prazo menor que 26 anos, essa seria uma novidade excelente para encurtar o caminho das comunidades para a aquisição de suas moradias. Mas isso implica em readequação da modelagem econômica. Há mais um ponto lesivo ao erário.
Finalmente, a destinação dos PCAs. Para financiar esse projeto, as empresas pretendem captar recursos no mercado financeiro através de dois leilões de Potencial Construtivo Adicional, em que se negociarão 500.000m² de outorga onerosa a preços irrisórios (R$.266/m2). Dessa quantidade, apenas 150.000m² serão destinados para uso na Vila Leopoldina e o restante (350.000m²) inexplicavelmente será para uso livre no Arco Pinheiros, até mesmo em regiões para as quais a Prefeitura já chegou a vender o metro quadrado da outorga onerosa por R$ 17.601/m² (Faria Lima). Anoto que há uma clara discrepância entre preço do m2 do PCA dos terrenos na área de intervenção do PIU Vila Leopoldina (R$1.936) e dos setores 13, 14, 15, 16, 81, 83 e 85 na área de intervenção do PIU Arco de Pinheiros (R$ 7.597) aplicados aos 350.000 m2 do artigo 23 do PL do PIU VL. Em outras palavras, a Prefeitura irá leiloar PCAs a preços irrisórios - o que inclusive pode interferir na captação de recursos em outras operações consorciadas, que comercializam o mesmo ativo através de CEPACs (Certificados de Potencial Adicional de Construção), que são valores mobiliários emitidos pela Prefeitura do Município de São Paulo. É outro benefício ao mercado imobiliário, em detrimento do Erário.
Há outros pontos a serem equacionados, também, como o valor do terreno da SPTrans e sua descontaminação, mas esses três pontos evidenciam que, a pretexto de fornecer moradia digna para 853 famílias, o dano ao erário pode, realmente, chegar a cifras bilionárias,
A fila da moradia em SP tem 350 mil famílias: espera estimada de 115 anos. No Arco Pinheiros, são 14 favelas (4.287 famílias) aguardando solução. É dever dos vereadores auxiliar a Prefeitura para viabilizar moradias populares, mas se não fiscalizarmos o uso correto dos recursos públicos, uma pequena parcela de famílias será atendida, e outras continuarão em longa espera. É preciso colocar uma lupa nas contrapartidas do setor privado para essa operação, em respeito ao contribuinte.
*Caio Miranda Carneiro é advogado e vereador em São Paulo
