IGP-M e o desequilíbrio dos contratos de locação

IGP-M e o desequilíbrio dos contratos de locação

Ana Carolina Osório*

22 de novembro de 2020 | 07h00

Ana Carolina Osório. FOTO: DIVULGAÇÃO

Nem todo mundo percebeu, mas o IGP-M alcançou a sua máxima, em 18 anos, no mês de setembro. O índice, utilizado para reajuste de contratos de aluguel, acumula alta de 17,94% nos últimos 12 (doze) meses. Por outro lado, o IPCA, Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, que retrata a inflação de serviços e produtos do varejo, no âmbito do consumo pessoal das famílias, teve alta, no mesmo período, de 3,14%.

O IGP-M é resultado de média aritmética de três outros índices, o IPA (Índice de Preços ao Produtor Amplo), o IPC (Índice de Preços ao Consumidor) e o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), ou seja, leva-se em conta a inflação ao produtor, ao consumidor e da construção civil.

A alta do IGP-M se deve principalmente ao aumento do dólar que impactou sobremaneira o IPA e o INCC, índices que pouco impactam no custo de vida da população em geral. Embora o ordenamento jurídico não imponha o reajuste pelo IGP-M, o mercado, desde a época da hiperinflação, o utiliza como índice padrão para reajuste de contratos de aluguel.

A iminência de majoração substancial do aluguel impactará milhões de famílias brasileiras, em que pese a severa redução na renda familiar. De acordo com pesquisa da Datafolha, quase metade dos brasileiros viu sua renda familiar diminuir com a pandemia do coronavírus. Segundo levantamento feito em 2018 pela Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (PNAD), 17% da população reside em imóvel alugado, o que corresponde a mais de 35 milhões de pessoas.

As cláusulas de reajuste do aluguel previstas em contratos de locação têm por premissa manter o equilíbrio do contrato, já que, com o decorrer do tempo, o aluguel pode ficar defasado tendo em vista o efeito inflacionário. Com o reajuste, se busca a estabilidade do valor da locação quanto ao poder de compra da moeda, de modo que nenhuma das partes assuma posição mais vantajosa em relação a outra durante a vigência do contrato.

Acontece que o IGP-M, como visto, superou, em muito, a inflação percebida pelas famílias em seus gastos rotineiros.

Dessa forma, o reajuste dos contratos pelo IGP-M resultará em efeito oposto ao buscado pelas partes quando da elaboração do contrato, pois o tornará desequilibrado e excessivamente vantajoso ao locador, que por outro lado não percebeu um aumento em seu custo de vida na mesma proporção da alta do IGP-M. A situação se torna ainda mais complicada pois os contratos costumam prever o pagamento de multa, pelo locatário, em caso de rescisão do contrato e entrega antecipada do imóvel.

Em face dessa situação, deve ser invocada a teoria da imprevisão, que permite excepcionalmente a flexibilização de cláusulas contratuais na hipótese de sobrevir fato imprevisível que produza alteração significativa capaz de desequilibrar a relação contratual.

A negociação amigável (sem a intervenção do judiciário) parece a melhor forma de se chegar a um bom termo para as partes pois viabiliza uma solução rápida e sem custos, pautada no bom senso e na razoabilidade. A alteração do índice de reajuste do aluguel para o IPCA, mediante ao aditamento do contrato, pode ser uma boa alternativa para preservar o equilíbrio do contrato a longo prazo.

Há casos, entretanto, que precisarão ser submetidos ao Judiciário. A Lei de Locações prevê a possibilidade de revisão do contrato de aluguel a cada 3 (três) anos, de modo a adequar o valor do aluguel àqueles praticados pelo mercado. Logo, o principal parâmetro para se avaliar a necessidade de redução judicial do valor do aluguel será a média dos valores de mercado para imóveis com semelhantes características e localização. De nada adianta invocar a teoria da imprevisão para obter a redução judicial do aluguel se o valor está abaixo do valor cobrado pelo mercado.

Diante da magnitude do problema, que acometerá milhões de brasileiros, é salutar que os mesmos busquem os seus direitos, seja em negociações amigáveis, seja por meio do sistema judiciário.

*Ana Carolina Osório é advogada especialista em direito empresarial e sócia do Osório Batista Advogados

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