Fundos Imobiliários se apresentam como grande alternativa em 2021

Fundos Imobiliários se apresentam como grande alternativa em 2021

Alkeos Saroglou*

22 de dezembro de 2020 | 03h30

Alkeos Saroglou. FOTO: DIVULGAÇÃO

Dados recentes divulgados pela B3 revelam que a base de investidores pessoas físicas saltou de 645 mil em dezembro de 2019 para 1.1 milhão em outubro de 2020. Além disso, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (ANBIMA), houve um aumento de 453 FIIs registrados para 496, quando comparado o mesmo período.

O IFIX, índice que analisa o desempenho médio de fundos imobiliários listados na bolsa, obteve uma subida expressiva em 2019, totalizando 35,95% ao longo do período.

Essa categoria de ativo aponta para uma forte mudança de mercado e quando olhamos por setores e comparamos as perspectivas do começo do ano com agora, tivemos mudanças significativas no cenário dos fundos imobiliários.

No começo do ano, com a perspectiva de crescimento do país, os setores de shoppings e lajes corporativas estavam encabeçando os setores mais promissores de 2020. Não é necessário explicar que esses dois setores que eram os mais destacados passaram de queridinhos a párias.

Com a derrocada do mercado em fevereiro e principalmente março, visualizamos quase todos os ativos do mercado cair. Ações, papéis do tesouro, crédito privado, fundos imobiliários e até ouro sofreram o impacto direto por conta da pandemia. Não vale entrar na discussão se a queda foi exagerada ou não, mas após a retomada do mercado, diversos ativos se recuperaram, porém muita coisa ficou pelo caminho.

Especificamente quando abordamos o mercado de fundos imobiliários, devemos olhar para dois preços. O preço do fundo no mercado secundário e o valor patrimonial. O valor patrimonial é o coeficiente que uma avaliadora considera o preço de venda do ativo e o valor de mercado é o valor que a cota está sendo negociada no mercado secundário.

Quando observamos  hoje a relação valor patrimonial e valor de mercado, visualizamos dinâmicas distintas entre os setores. Fundos de logística, como por exemplo, possuem o valor de mercado superior ao patrimonial. Isso ocorre, pois os investidores estão mais confortáveis em aplicar nesse setor devido ao crescimento muito forte do e-commerce e a demanda atual de empresas buscando ampliar seus centros de distribuição.

Entretanto, os fundos de escritórios e shoppings, tiveram uma pressão vendedora muito forte durante os primeiros meses da pandemia e atualmente o valor de mercado na média encontra-se abaixo do valor patrimonial. Isso ocorre, pois diversos investidores acreditam que o Home office deve ter impacto muito forte no setor e que a população tende a evitar shoppings para evitar aglomerações.

Observamos também no ecossistema a atuação dos fundos de fundos. Eles são gestores imobiliários que adquirem outros fundos do mercado. A administração é realizada por profissionais que possuem a liberdade de escolher fundos de qualquer setor, de acordo com sua estratégia. Indo na contramão da pessoa física, esses gestores profissionais estão justamente comprando muitos fundos de escritório, pois eles entendem que esses fundos abaixo de seu valor patrimonial são uma grande oportunidade de ganho de capital.

Vale dizer, que nas negociações de compra e venda dos prédios físicos, não houve essa queda que ocorreu com os fundos imobiliários. No passado, fundo de fundos, já acertaram o timing e compraram escritórios abaixo de seu custo de reposição e tiveram ganhos expressivos.

Por fim, é interessante reparar um movimento inverso entre gestores de recursos e pessoas físicas. O primeiro aproveitou os primeiros meses de pandemia para adquirir ativos que inicialmente estavam altamente precificados. Já o mercado de pessoa física realizou ganhos e vendeu grande parte das carteiras alocadas em fundos imobiliários.

Entretanto, segundo relatório recente da B3, os fundos imobiliários chegaram a mais de 1 milhão de investidores. Com esse número em crescente em ascensão e a taxa selic mantida nos mesmos moldes atuais, cabe saber se em 2021, os papéis continuarão a ser atrativos ou não para o mercado.

*Alkeos Saroglou, sócio da Alta Vista

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