Felipe, Verônica e as locações via Airbnb conforme entendimento do STJ

Felipe, Verônica e as locações via Airbnb conforme entendimento do STJ

João Marcos de Carvalho Pedra e Matheus Cardoso Oliveira Eleutério*

27 de abril de 2021 | 10h14

João Marcos de Carvalho Pedra e Matheus Cardoso Oliveira Eleutério. Fotos: Divulgação

Nos últimos dias, uma série de áudios relativos a uma conversa entre Felipe, locatário do imóvel de Verônica, que realizou a locação pelo Airbnb, e a locadora viralizaram nas redes sociais, gerando uma série de memes e notícias sobre o assunto. Por coincidência, na última terça-feira (20), a 4a Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento ao recurso de proprietários de três apartamentos de um edifício, contra decisão que determinou que eles se abstenham de oferecer alojamento e hospedagem mediante locação de quartos e prestação de serviços.

A maioria reconheceu que tais imóveis se afastam da característica residencial, no que tange à eventualidade e transitoriedade. Para o Ministro Raul Araújo, que abriu a divergência e dono do voto vencedor, trata-se de um contrato considerado “atípico”, por não possuir a mesma natureza de um aluguel por temporada e, consequentemente, não ter natureza residencial. Por fim, a maioria entendeu que a locação do imóvel no caso concreto tinha como objetivo o lucro, não seguindo a convenção do condomínio.

Ficou vencido o Ministro Luís Felipe Salomão, relator do caso, que entendeu que proibir a exploração econômica do próprio imóvel, em razão de convenção de condomínio, viola o direito de propriedade garantido pela Constituição. Assim, a decisão judicial objeto do Recurso Especial e o pedido do condomínio afrontam o exercício do direito de propriedade.

Podemos trazer ao debate, porém, duas questões obscuras quanto ao voto vencedor: (1) algum contrato de locação não visa o lucro, e consequentemente não dispõe de natureza comercial? e (2) se a Lei do Inquilinato traz expressamente a previsão do contrato de aluguel por temporada, pode o STJ ignorar a opção das partes e afirmar que foi firmado um contrato de hospedagem?

Analisando de maneira objetiva a Lei do Inquilinato, em conjunto com o princípio da intervenção mínima e da excepcionalidade da revisão

contratual, nos parece que não. Em sentido contrário, a decisão da 4a Turma reafirma a possibilidade de condomínios violarem ainda mais a liberdade de seus condôminos e, conforme entendimento do Ministro Salomão, seu direito de propriedade.

É óbvio que abrir um empreendimento em imóvel residencial, como um bar ou loja, viola sua intrínseca função. Contudo, impedir que algum condômino loque para quem deseje gera uma violação clara ao que dispõe no art. 565 do Código Civil, que prevê que a locação é o contrato pelo qual “uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição.”

O próprio texto da legislação estabelece a possibilidade de locação por tempo determinado, seja ele curto ou longo. Entrando na legislação específica, a locação por temporada estabelece exatamente o tipo de negócio que as locações via Airbnb dispõe:

Lei do Inquilinato
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.

Devemos considerar que a locação via Airbnb, predominantemente, é utilizada para lazer e curtas estadias, que normalmente não ultrapassam noventa dias. Deste modo, nos parece forçado afirmar que não há lei que preveja este tipo de contrato, ou seja, não dá para considerá-lo atípico.

Do exposto, não ficaram claras as diferenças encontradas pelo STJ entre o contrato de locação por temporada e o contrato de hospedagem, de modo que, a insegurança jurídica tende a preocupar os proprietários de imóveis destinados ao turismo.

Isso porque, nada impede que esta decisão seja estendida à locação (idêntica) que é tradicionalmente realizada em apartamentos situados no litoral, durante o verão brasileiro. Muito pelo contrário, a segurança jurídica impõe que casos idênticos tenham respostas judiciais também idênticas, assim, caso um residencial localizado em frente à praia de Copacabana decida proibir a locação dos apartamentos ali localizados por períodos curtos, segundo o entendimento adotado pelo STJ, seria lícito.

Entre a imposição de limitações cada vez mais severas aos direitos da população (neste caso o direito de propriedade) e a garantia de que cada um possa usufruir de sua vida e seus bens como preferir, com a aplicação de punições somente nos casos de eventuais exageros que possam prejudicar terceiros, nos parece que a nossa Constituição optou pela Liberdade.

Diante disso, por mais nobre que possa ter sido a intenção dos magistrados de evitar acontecimentos como os ocorridos entre Felipe e Verônica, entende-se que o julgamento realizado pelo STJ levanta mais preocupações do que soluções em relação aos caminhos que a sociedade (e o direito) tem a percorrer com a introdução de novas tecnologias e difusão de novos modelos de negócio mais modernos.

*João Marcos de Carvalho Pedra, aluno do 8° semestre do curso de Direito do Instituto Brasileiro de Ensino, Desenvolvimento e Pesquisa (IDP). Estagiário da Carrusca Consultoria e Adv. e Apresentador do Juricast. 

*Matheus Cardoso Oliveira Eleutério, advogado. Pós-graduado em Direito Empresarial e Contratos pelo Centro Universitário de Brasília – UniCEUB. 

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