Entenda como um projeto urbano pode solucionar a situação de moradia de centenas de famílias na Vila Leopoldina

Entenda como um projeto urbano pode solucionar a situação de moradia de centenas de famílias na Vila Leopoldina

José Armênio Brito Cruz e Marcelo Ignatios*

05 de outubro de 2020 | 11h55

José Armênio Brito Cruz e Marcelo Ignatios. FOTOS: DIVULGAÇÃO

O déficit habitacional atual da cidade de São Paulo é de cerca de 360 mil moradias.  O que significa aproximadamente 1 milhão de pessoas sem domicílio, habitando em assentamentos precários, ocupações informais e milhares de pessoas em situação de moradia na rua, cuja condição é dramática e reproduzida em diversas comunidades espalhadas pela cidade.

As favelas localizadas há mais de 30 anos na região da CEAGESP, na Vila Leopoldina, são uma mostra da dura realidade imposta para significativa parcela dos paulistanos. Barracos feitos de madeirit com coberturas de telha de amianto, sem acesso à rede de esgoto, sem nenhuma infraestrutura urbana, abrigaram durante todo este tempo famílias que criaram seus filhos e levaram a vida na condição que conseguiram, com pouquíssima resposta efetiva do poder público.

No ano 2000 parte destas famílias foi reassentada no mesmo local em 400 apartamentos de um conjunto habitacional do Projeto Cingapura, contudo, tal medida não foi suficiente para atender toda a demanda e, atualmente, as ocupações cresceram e tornaram-se comunidades construídas com alvenaria, exatamente onde estavam originalmente. Sobre um leito viário – a favela do Nove (ou da Rua Japiaçu), e sobre antigo ramal ferroviário – a favela da Linha, perfazendo, além dos apartamentos, um total de 853 domicílios contabilizados em 2019.

É papel do poder público enfrentar o passivo habitacional de todas as formas possíveis, imprimindo políticas públicas articuladas que considerem a viabilidade de financiamento através de diversas fontes, seja com recursos de Fundos municipais para produção ou para desapropriações, seja através do acesso a linhas de crédito interfederativas (Estado e União), ou valendo-se, ainda, de programas especiais de parcerias público-privadas, concessões, locação social e operações urbanas. O problema deve ser enfrentado sob a perspectiva do estabelecimento de uma cidade mais justa e equilibrada, onde todos seus habitantes possam viver dignamente e ter de fato acesso às oportunidades por ela oferecidas.

O PIU – Projeto de Intervenção Urbana – é um procedimento inovador e dinâmico criado no PDE de 2014 e consiste em uma potente ferramenta de transformação territorial com objetivo de viabilizar infraestrutura urbana, atendimento às necessidades de habitação e equipamentos sociais (escolas, creches, postos de saúde, entre outros) e aumento das densidades construtivas e demográficas. Todo PIU pode ser iniciado a partir de ação promovida pelo próprio Poder Público ou por iniciativa de um agente privado.  Neste caso, qualquer particular que propuser um PIU à Prefeitura terá que cumprir um processo de elaboração coordenado pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano (SMDU) e operacionalizado pela SPUrbanismo, empresa pública de projetos urbanos.

Este rito começa com a elaboração do diagnóstico sócio territorial da área indicada, e pela apresentação de um programa de interesse público, as razões do PIU,  que, concluído, passará para fase de consultas públicas e pela análise técnica dos órgãos envolvidos, a fim de confirmar seu alcance e pertinência como intervenção a ser implementada no território da cidade. Só a partir deste ponto a elaboração do Projeto poderá ser considerada formalmente iniciada.

O PIU Vila Leopoldina é fruto desta prática de planejamento urbano, cuja autorização para início de desenvolvimento se deu novembro de 2016 a partir de Manifestação de Interesse Privado, percorrendo extenso caminho de quase 4 anos, de modo público e transparente, encarando todos os debates de modo franco, e recebendo inúmeras contribuições de toda a sociedade, inclusive de vereadores sempre se apoiando na urgência do atendimento habitacional pleno, reduzindo desigualdades, distâncias e vulnerabilidades sociais.

Atualmente o PIU já se encontra tramitando na Câmara Municipal na forma do PL 428/19 e, em resumo, a essência do projeto é (i) organizar o parcelamento do solo e o potencial construtivo de grandes terrenos industriais desocupados, (ii) oferecendo solução habitacional para a totalidade dos habitantes das favelas dentro de seu próprio perímetro, sendo que, quando não possível, fazendo uso de terreno público demarcado como ZEIS em distância inferior a 1km de onde atualmente se localizam.  O objetivo do agente privado sobre os terrenos de sua propriedade é legítimo e positivo para a cidade conforme o interesse público claro na qualificação da vida das comunidades que lá estão localizadas.

Para concretizar este plano, o PIU utiliza-se de uma estrutura jurídico-financeira complexa, e autossustentável. Por um lado assemelha-se à uma Operação Urbana Consorciada, na medida em que define um conjunto de obras e ações públicas a serem executadas a partir da aquisição de um estoque máximo de PCA pelos incorporadores; por outro utiliza-se dos conceitos do FUNDURB, fundo municipal criado em 2004, para alocar recursos provenientes da Outorga Onerosa a serem investidos exclusivamente em ações de desenvolvimento urbano. A inovação do Projeto está exatamente no modo como se dará a aplicação destes recursos obtidos com a venda do PCA – estimado em R$ 135 milhões, de modo a não haver desperdício tampouco paralisações: uma vez iniciada implantação do PIU sua conclusão estará garantida em curto prazo.

Os estudos econômico-financeiros que dão lastro para a proposta acompanham o PL, e foram elaborados pela Prefeitura como resultado de intenso debate com os proponentes, com participação da população beneficiária e demais interessados.

Apesar disso, em artigo publicado sobre o tema neste espaço no dia 18/09 foram colocados diversos argumentos confusos, o que nos mobiliza a tecer estes comentários, de modo a restabelecer a confiança que pautou todo o processo até aqui.

De início, é importante ressaltar que todas as soluções trazidas pelo Projeto estão intimamente relacionadas com a política de desenvolvimento urbano da cidade, e suas premissas estão totalmente apoiadas no PDE (Setor Arco Pinheiros). Para a definição do estoque de PCA, foi utilizado o coeficiente de aproveitamento (CA) de 4,0 para os terrenos subutilizados, considerando ainda o adicional de 10% relativo ao cumprimento da Cota de Solidariedade, quando aplicável, encerrando o total de 500.000 m². Os recursos financeiros para as intervenções propostas estão relacionados às contrapartidas geradas pelo desenvolvimento imobiliário das glebas e lotes, de acordo com estes novos parâmetros urbanísticos.

Alocar riscos e exigir resultados concretos da iniciativa privada, que ficará responsável pela construção das quase 900 novas habitações e mais 6.700m² de equipamentos sociais, foi a maneira pela qual a Municipalidade entendeu crucial na entrega de solução mais flexível e célere proporcionada pela ação do conjunto de atores privados, atuando de forma alinhada com as diretrizes públicas e com acompanhamento pela sociedade civil.

O prazo de execução das contrapartidas é inferior a 5 anos (e não 17), conforme planejamento municipal, sendo que os 26 anos que figuram na Tabela 6 do Anexo 5.1 do PL 428/19 referem-se ao período estimado de absorção dos produtos imobiliários privados (cerca de 20.000m² por ano, conforme Estudo de Viabilidade elaborado segundo as mesmas exigências da CVM às OUC), e esse fluxo existe para se calcular o valor da antecipação da Outorga Onerosa que seria devida ao Poder Público, conforme o cálculo isonômico a que qualquer munícipe estaria sujeito pelas regras ordinárias. Pelo regramento proposto para o Projeto, o Valor de Cadastro para o cálculo da Outorga é muito parecido entre os terrenos contidos no PIU Arco Pinheiros e no PIU VL, do qual este faz parte, diferentemente do que foi propalado no artigo em questão (os setores fiscais 13, 14, 15, 16, 81, 83 e 85 estão situados nas regiões mais nobres da cidade como Faria Lima, Moema e Jardins e apresentam valores muito mais altos).

Quanto às captações mencionadas no artigo publicado ao se referir à taxa de desconto adotada pelo projeto, há um equívoco, pois trata-se, na verdade, de uma menção feita à concorrência realizada pelo município no âmbito do Financiamento do Programa de Recapeamento do Município de São Paulo em 2019, e tiveram custo efetivo de 7,5% (e não 5,52% a.a.), sendo uma operação com risco muito mais baixo e de menor complexidade do que a construção de HIS. Para a modelagem do PIU VL foi utilizada taxa de desconto virtual  de 7,6%, conforme validação da Secretaria da Fazenda, estando dividida em duas tranches distintas, justamente para fazer frente aos cenários imobiliários no tempo: nos primeiros 15 anos 9,82%; nos 10 anos seguintes 5,87%.

Durante todo o período de discussão do PIU a contaminação do solo do imóvel municipal demarcado como ZEIS 3, foi alvo de questionamentos de alguns grupos que acusava a Prefeitura de negligenciar a solução desta remediação, arriscando a vida dos futuros beneficiários do projeto. Porém em diferentes oportunidades informamos que, sendo a Prefeitura responsável pela contaminação, sua reabilitação é parte integrante da estrutura do PIU, e vimos demonstrando como tem se dado a evolução das ações visando as soluções definitivas, através de laudos, relatórios e pareceres técnicos.

Não há prejuízo ao erário, ao contrário, há o profundo reconhecimento de que os ativos públicos sejam aproveitados com eficiência e economia, já tendo sido estabelecido desde o janeiro um cronograma e orçamento para a remediação, estimada em R$ 5.546.335,22.

O autor do artigo afirma ainda, tentando criar uma nuvem de insegurança em torno do PIU, haver pendências na Justiça quanto à apreciação de um Mandado de Segurança impetrado, exigindo e elaboração de EIA-RIMA para o caso do PIU VL, e que este gozaria de situação análoga à paralisação imposta ao PIU Arco Pinheiros. Entretanto esta questão já foi analisada e arquivada pelo Tribunal desde o dia 9 de setembro, pacificando quaisquer dúvidas que ainda pairavam quanto à correta orientação do Projeto.

Os dados foram exaustivamente debatidos e apresentados pelos técnicos da Prefeitura, além de divulgados em publicações oficiais e em audiências públicas. A SP Urbanismo está inteiramente à disposição para qualquer esclarecimento. A exposição da incompreensão dos cálculos do PIU VL acaba por onerar a sociedade ao perpetuar a condição destas famílias e adiar a realização de um projeto de desenvolvimento urbano tão importante para a região e para a cidade.

*José Armênio Brito Cruz, arquiteto e presidente da SPUrbanismo; Marcelo Ignatios, arquiteto, urbanista e assessor técnico da Presidência da SPUrbanismo

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