Decisão judicial amplia debate sobre disrupção na locação de imóveis por aplicativos

Decisão judicial amplia debate sobre disrupção na locação de imóveis por aplicativos

Fernando de Paula Torre*

30 de abril de 2021 | 09h00

Fernando de Paula Torre. FOTO: DIVULGAÇÃO

Recentemente, chamou a atenção de todos o julgamento do Recurso Especial 1.819.075 do Rio de Janeiro, cuja relatoria é do Ministro Luis Felipe Salomão, da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça.

Neste recurso, discute-se de um lado o direito dos proprietários de imóveis residenciais locar seus imóveis, usando, gozando e usufruindo de forma ampla e irrestrita deles; e de outro lado os condomínios residenciais que entendem que tal prática é incompatível com seu propósito residencial, que é subvertida pelo propósito comercial de locar por curto período para pessoas, o que interfere no cotidiano do condomínio, uso de áreas comuns e, principalmente, na sua segurança.

O voto do Ministro Relator, Luis Felipe Salomão, da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, caminhou no sentido de permitir a reserva através das plataformas digitais, com fundamento na inviolabilidade do direito constitucional de propriedade.

Em resumo, de acordo com o artigo 5º, “caput”, da Constituição Federal, “todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade”, ratificado pelo inciso XXII do mesmo artigo que garante “o direito de propriedade”.

Sobre o direito de propriedade, vale lembrar, Maria Helena Diniz[1] . Ela sustenta que pode ser definido como “o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha”.

Logo, quando afirmamos que a pessoa tem o direito de “usar”, significa que ela pode usufruir do bem ou até colocá-lo à disposição de outrem; já o direito de “gozar” consiste na possibilidade da pessoa perceber os frutos e rendimentos do bem e, por fim; sobre o direito de dispor, como o próprio nome diz, a pessoa pode dispor do domínio ou da sua posse.

Mas se deve ponderar que o direito de propriedade não é um direito absoluto e, no nosso ordenamento jurídico, encontra limites na função social da propriedade, o que significa afirmar que impedir o exercício amplo do direito à propriedade, sem que tal proibição esteja associada às questões relativas à função social da propriedade, poderia atentar contra cláusula pétrea da Constituição Federal.

E, neste sentido, argumentações associadas à exploração econômica do imóvel em detrimento do propósito de moradia utilizadas para servir de fundamento para proibir que proprietários de imóveis façam locações através de aplicativos de economia compartilhada violariam o próprio conceito do direito de propriedade.

Mas para os demais Ministros da 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no entanto, ficou decidido por maioria de votos que caso a convenção do condomínio preveja a destinação residencial das unidades, os proprietários não poderão alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais, o que só será permitido, obviamente, se a convenção condominial autorizar.

No entendimento do Ministro Raul Araújo – que teve o seu voto seguido pela maioria – o direito de propriedade encontra limites no seu uso comedido e sem abusos, o que envolve também não contrariar a convenção de condomínio, devendo o uso “harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício.”[2]

Mas além a discussão acerca dos limites do direito de propriedade, a celeuma ainda orbitou sobre qual modalidade de negócio jurídico se enquadrariam as reservas através das plataformas digitais.

Para o Ministro Luis Felipe Salomão, o negócio jurídico que representa a relação entre usuários dos aplicativos de economia compartilhada e os proprietários de imóveis residenciais é a locação e não hospedagem.

Isso porque, não há que se falar em serviços de recepção, alimentação, limpeza e organização do espaço, entre outros, característicos da hospedagem; mas sim, locação da propriedade. E assim, por constituir locação por curta temporada de imóvel residencial, o negócio jurídico decorrente das reservas através das plataformas digitais estaria abarcado pela Lei 8.245/91, a famigerada lei de locação.

Mas para o Ministro Raul Araújo, entretanto, o negócio jurídico decorrente das reservas através das plataformas digitais diz respeito a um contrato atípico de hospedagem.

Tal conclusão foi alcançada através da distinção dos conceitos de residência – que é a morada habitual e estável, domicílio – que é a residência com a intenção de permanência definitiva – e a hospedagem – que é a habitação temporária; que pelo fato das reservas através das plataformas digitais propiciarem uma alta rotatividade no local e até oferta de serviços (Ex.: diarista, lava-roupas etc.), o negócio jurídico consistiria em um contrato atípico de hospedagem.

Assim sendo, a exploração econômica dessa modalidade de hospedagem poderia acarretar perturbação à rotina de espaço residencial, além de insegurança aos demais condôminos e que, portanto, a sua prática só estaria permitida caso autorizada em convenção de condomínio – este foi o fundamento do voto vencedor.

Entretanto, além de toda análise acerca dos aspectos jurídicos, um ponto que jamais deve ser desconsiderado são as análises sobre questões culturais e socioeconômicas, principalmente pós-pandemia, levando em consideração a evolução de culturas de consumo, bem como a possibilidade de geração de renda a uma gama de pessoas, além de poder levar o turismo a locais que carecem de infraestrutura no setor.

Nos anos 2000, com uma conjunção de fatores sociais, com a crescente preocupação com o meio ambiente e a sustentabilidade; econômicos, decorrentes da necessidade de as pessoas gerarem rendas extras; e tecnológicos, ante o desenvolvimento da tecnologia da informação e criação de redes sociais, smartphones e aplicativos, a economia compartilhada, que antes ficava adstrita apenas entre um círculo restrito de pessoas que se conheciam, passou a conectar pessoas distantes.

Todos esses fatores foram responsáveis por criar uma nova cultura de comunicação e de consumo, erigindo a economia compartilhada à fenômeno mundial, ao passo que várias empresas passaram a explorar economicamente a economia compartilhada, através de modelos de negócios bem-sucedidos e sustentáveis.

Sites e aplicativos, hoje, são instrumentos responsáveis por estreitar a relação entre pessoas, compartilhar informações entre seus usuários e aumentar a oferta em vários setores da economia, tornando-os mais acessíveis às camadas da sociedade que antes não tinham acesso a serviços e produtos.

Para se ter ideia da importância, uma pesquisa realizada pela empresa Officina Sophia Retail[3], denominada “A Economia Colaborativa e os Impactos no Consumo”, apontou como as pessoas se enxergam acerca da economia compartilhada, sendo que: “O Consciente” é aquele para quem a economia colaborativa constrói comunidades fortes; “O Prático” são os que enxergam na economia colaborativa uma forma de vida mais econômica; e “O Distante” é aquele que entende o cenário como algo muito novo, sem consistência e ainda distante da sua realidade, mas precisa de mais informações.

Quase metade dos entrevistados (48%) autodenominaram-se como “conscientes”, enquanto 31% denominaram-se “práticos” e apenas 21% como “distantes”, o que leva a crer que a economia compartilhada já é uma realidade entre nós.

Mas além de criar uma nova cultura de consumo, há também sua importância socioeconômica para a sociedade.

Uma grande empresa do setor de Turismo realizou uma pesquisa entre seus usuários e observou que a movimentação do aluguel por temporada no ano resultou em uma renda anual média ao anfitrião típico de R$ 6.570 em média e que 44% dos entrevistados afirmavam que utilizam a renda para fechar as contas do mês[4].

É importante afirmar que a economia compartilhada também se faz presente no setor de turismo, respondendo por uma parcela importante do mercado, que tem espaço para abarcar várias modalidades de negócio, dada a vastidão e a heterogeneidade do seu público.

Mas como todo modelo de negócio disruptivo, faz-se necessário que o ordenamento jurídico seja adaptado e, por vezes, a velocidade da criação de novas leis não acompanham essas evoluções sociais e controversas acabam surgindo.

De todo modo, as análises dessas celeumas devem ser vistas de forma macro, devendo também aprofundar em questões culturais e socioeconômicas, principalmente pós-pandemia, levando em consideração a evolução de culturas de consumo, bem como a possibilidade de geração de renda a uma gama de pessoas, além de poder levar o turismo a locais que carecem de infraestrutura no setor.

Certamente o ordenamento jurídico brasileiro deverá evoluir para melhor regulamentação das reservas através das plataformas digitais, para dirimir controvérsias que possam surgir.

*Fernando de Paula Torre é advogado e sócio da Lee, Brock, Camargo Advogados (LBCA)

[1] Curso de direito brasileiro, v.4: direito das coisas. 2006. DINIZ, Maria Helena.

[2] https://www.stj.jus.br/sites/portalp/Paginas/Comunicacao/Noticias/20042021-Condominios-residenciais-podem-impedir-uso-de-imoveis-para-locacao-pelo-Airbnb–decide-Quarta-Turma.aspx

[3] http://www.negociosemmovimento.com.br/economia/a-sustentabilidade-e-a-economia-colaborativa-ja-geram-impactos-no-consumo/

[4] https://www.terra.com.br/noticias/dino/crescimento-do-airbnb-impulsiona-empresas-que-fazem-gestao-de-imoveis-para-locacao-de-temporada,d6ffbd63f99b8ceb2e1c7f4ff4943ad5xhcz0hgg.html

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