As pendências e contradições na interpretação jurídica pelo senso comum, acerca de assuntos variados leva, muitas vezes, à necessidade de um parecer especializado, visando à normatização e padronização de ações que, por jurisprudência ou não, devam ser regra, nas parcerias de prestação de serviço.
Não poderia ser diferente na questão da intermediação imobiliária, no que tange à dicotomia entre ser devida ou não a comissão de corretagem, ao se desfazer uma transação, não por conta das atividades de intermediação do corretor e, sim, por uma desistência de qualquer das partes, seja o vendedor ou comprador.
Faz-se necessário explicitar-se, antes de mais nada, qual o papel da corretagem, definindo-se que ela visa aproximar as partes envolvidas numa transação imobiliária, iniciando-se pela captação de clientes compradores e vendedores. A partir de então, o esforço da corretagem caminha, desde o início das negociações, até a transmissão do imóvel pela lavratura do título em cartório, independentemente deste passo se concretizar ou não.
Nesse sentido, o artigo 3º da Lei nº. 6.530/78 determina que compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.
Nesse sentido, cria-se um impasse a fim de se determinar claramente quando se inicia e quando se encerra tal intermediação, quando, enfim se consegue o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que este não se efetive, por arrependimento de uma das partes ( ou de ambas), sem que haja influência, nessa desistência, da parte da corretagem.
Diversos recursos no decorrer dos tempos, tendo em vista o impasse citado, foram analisados pelo STJ. A delimitação de "resultado útil" foi estabelecida pelo tribunal em uma de suas decisões, afirmando que "a assinatura da promessa de compra e venda e o pagamento do sinal demonstram que o resultado útil foi alcançado e, por conseguinte, apesar de ter o comprador desistido do negócio posteriormente, é devida a comissão por corretagem."
Há questionamentos, inclusive sobre se para se configurar o " resultado útil" haja necessidade do pagamento do sinal ou basta apenas a assinatura da promessa de compra e venda, gerando, assim, a obrigação de pagamento da taxa de corretagem. Essa geração de direitos ao mediador imobiliário, no entanto, fica garantida já, de antemão, com a assinatura de contrato de compra e venda, ainda que no momento de lavratura de escritura de compra e venda do imóvel em cartório uma ou ambas das partes desistam da transação, posto que nesta circunstância há que se considerar que o trabalho de intermediação da parte do corretor já tenha se concretizado, ficando claro, inclusive, por despacho da Sra. Ministra Nancy Andrighi. "A mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade das partes, independentemente da execução do negócio em si". E ainda: "Se, posteriormente, houver o arrependimento de quaisquer das partes, o desfazimento do negócio não repercutirá na pessoa do corretor."
Desse modo, pode-se concluir que, até o presente momento, sejam válidas as premissas e decisões acima mencionadas, com destaque, porém, para o fato de que decisões judiciais são passiveis de alterações, quando o STJ é acionado com novas argumentações, dando margem a novas discussões e deliberações. Até o momento, porém, valem as decisões já consolidadas e que, portanto, determinam a legalidade da comissão de corretagem, para além da lavratura da escritura em Cartório, satisfeitas as condições acima mencionadas.
*William Grespan Garcia, advogado
