Grande parte dos condomínios suspendeu a utilização de áreas comuns e de lazer - como salões de festas, piscinas e academias -, durante a pandemia provocada pelo novo coronavírus. Afinal, o distanciamento social é a principal forma de prevenção contra a disseminação do vírus que, após assolar países como a China, Itália e Estados Unidos, fez do Brasil um de seus epicentros.
Mas grande parte da população ainda não está acostumada a ficar isolada em casa, e, com isso, os conflitos entre vizinhos tendem a aumentar exponencialmente. A ansiedade e a mudança na rotina são apenas algumas das inúmeras razões que podem ocasionar desavenças em um empreendimento residencial - brigas geralmente impulsionadas por questões relacionadas a barulho exagerado, obras e reformas, crianças ou animais.
Um agravante para a situação é o fato de que edifícios residenciais são caracterizados por uma situação jurídica especial - embora cada morador exerça o direito de propriedade de seu próprio apartamento, todos são coproprietários das áreas comuns do condomínio.
Justamente por isso, as regulamentações de leis que discorram sobre esse cenário atípico se fazem tão necessárias. Uma delas é o Projeto de Lei n. 1.179/20, que aguarda sanção do Presidente Jair Bolsonaro (sem partido), e discorre sobre regras transitórias para a convivência em condomínios durante a pandemia, dentre elas: a possibilidade de realização de assembleia virtual; prorrogação do mandato de síndico; e o estabelecimento da autonomia do síndico para restringir o uso de áreas comuns.
Segundo o senador Antonio Anastasia (PSD-MG), autor do projeto, o objetivo é atenuar as consequências socioeconômicas da pandemia para, desta forma, preservar contratos, suspender prazos e evitar uma judicialização em massa de processos.
Caso sancionada a lei, caberá ao síndico restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação, bem como limitar ou proibir a realização de reuniões e festividades, inclusive em áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do vírus.
Entre outras medidas, o projeto de lei também proíbe o uso do estacionamento por terceiros, e permite a realização de obras de natureza estrutural de benfeitorias necessárias. Essa permissão é extremamente importante, afinal, a proibição de uma obra estrutural ou de uma benfeitoria necessária - que diz respeito à conservação de um imóvel - poderia colocar em risco não só a estrutura física, mas as vidas dos próprios condôminos e moradores, conforme o artigo 96, §3º da Lei 10.406/2002 (Código Civil).
É necessário, porém, analisar quais situações realmente se enquadram nestes conceitos, e demandam obras de urgência. Afinal, reformas estéticas podem sim, e em muitos casos devem ser suspensas mediante renegociação de contrato durante a pandemia.
Quanto a assembleia condominial, a votação deverá ocorrer de forma virtual. Caso não seja possível, fica automaticamente prorrogado os mandatos dos síndicos até o dia 30 de outubro de 2020. Assembleias virtuais já eram solicitadas há tempos, como parte da modernização e atualização proporcionadas pela tecnologia em diversos aspectos da sociedade. Ainda com base no projeto de lei, o síndico deve prestar contas regularmente de seus atos administrativos, cuja omissão poderá acarretar na sua destituição do cargo.
Nas últimas semanas, os governos estaduais e municipais pelo Brasil também publicaram e editaram diversos decretos que limitam atividades como forma de combate contra a covid-19.
De acordo com o Decreto nº 40.648, de 23 de abril de 2020, do Distrito Federal, por exemplo, fica determinado a obrigatoriedade da utilização de máscaras de proteção facial, conforme orientações da Secretaria de Estado de Saúde do Distrito Federal, em todas as áreas de uso comum dos condomínios residenciais e comerciais. Vale lembrar que o descumprimento das medidas estaduais pode configurar infração de medida sanitária preventiva.
Uma das principais críticas relacionadas às novas medidas discorre sobre possíveis infrações aos direitos e garantias individuais, previstas no art. 5º, incisos XV e XXII da Constituição Federal - como o direito de ir e vir, e o direito de uso, gozo e disposição da propriedade privada.
Um grande contraponto à essa questão, porém, é o direito e a garantia de vida e saúde. Em meio à essas questões, é importante que o síndico esteja atualizado sobre as determinações legais promulgadas pelos representantes de seu município e estado, para buscar soluções justas e em conformidade com a legislação estabelecida.
*Márcio Zuba, advogado especialista em Direito Condominial
