A Lei n. 8.009/1990 foi responsável por regulamentar e instituir a regra geral de impenhorabilidade do bem de família no país. O art. 3º da lei, no entanto, apresenta exceções à regra de impenhorabilidade do bem. A obrigação decorrente de fiança em contrato de locação é uma delas, prevista pelo inciso VII, incluído pela Lei n. 8.245/1991, que trata sobre a locação de imóveis urbanos.
Em que pese às exceções da regra de impenhorabilidade, a Emenda Constitucional n. 26/2000, seguindo a política posta em prática pela legislação ordinária então vigente, incluiu a moradia no rol de direitos previstos no art. 6º da Constituição Federal, passando a ser reconhecido como um direito fundamental no Direito brasileiro.
A jurisprudência do Supremo Tribunal Federal parecia reconhecer a constitucionalidade da exceção à penhora do bem de família do fiador, inclusive pelo regime da repercussão geral, até que, recentemente, houve uma inesperada mudança de rumo.
Com efeito, o Plenário do STF, em 8/2/2006, no julgamento do RE 407.688/AC, de relatoria do Min. Cezar Peluso, reconheceu a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador do contrato de locação, tendo em vista a inclusão feita pela Lei de Locações, declarando sua compatibilidade com a redação do art. 6º da CF, mesmo após a alteração feita pela EC n. 26/2000.
Em seu voto, destacou o Min. Relator Cezar Peluso que a inclusão do direito à moradia no rol do art. 6º da CF não impossibilita a penhora do bem de família do fiador do contrato de locação, eis que tal direito "não se confunde, necessariamente, com direito à propriedade imobiliária ou direito de ser proprietário de imóvel". Esclareceu o Ministro que se trata de norma cuja dimensão objetiva é voltada para a existência de previsões legais de prestações aos cidadãos, relacionadas às atividades mediadoras dos poderes públicos.
Seguindo a orientação alcançada no RE 407.688/AC e no intuito de uniformizar a jurisprudência pátria a respeito do assunto, o STF, em 13/8/2010, fixou o Tema 295 de repercussão geral, no julgamento do RE 612.360. Na ocasião, a Min. Relatora Ellen Gracie reconheceu que a matéria se encontrava pacificada no Tribunal, reafirmando a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador do contrato de locação, mesmo após a EC 26/2000.
No mesmo sentido, tem-se o Enunciado n. 549 da Súmula do Superior Tribunal de Justiça, aprovado pela Segunda Seção da Corte em 14/10/2015, que afirma ser válida a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação.
Quase uma década depois da primeira decisão do Plenário do STF a respeito do tema, o cenário jurisprudencial começou a mudar ao se analisar hipóteses envolvendo contratos de locação comercial.
O pontapé para a alteração jurisprudencial foi dado pela Min. Rosa Weber, no julgamento do RE 605.709/SP, pela 1ª Turma do STF, em 12/6/2018. A Ministra salientou que a interpretação do inciso VII, do art. 3º da Lei n. 8.009/1990 não teria sido recepcionada pela EC n. 26/2000 em relação aos contratos de locação comercial, sob a justificativa de que deve ser aplicado o princípio da isonomia para a análise da relação jurídica nesses casos, eis que o fiador não poderia assumir uma posição de extrema desvantagem em comparação ao devedor principal apenas "para o fim de satisfazer valores devidos ao locador". Por isso, o Tema 295 do Tribunal não seria aplicável ao caso, eis que não se tratava de uma hipótese de contrato de locação residencial.
A 2ª Turma seguiu o mesmo entendimento no julgamento do RE 1.228.652 AgR, em 29/11/2019, de Relatoria da Min. Cármen Lúcia, que reafirmou a impenhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação de imóvel comercial. Em seu voto, a Ministra apenas destaca a divergência suscitada no RE 605.709/SP quanto à inaplicabilidade do Tema 295 aos casos de contrato de locação não-residencial.
Desde então, o entendimento pela impenhorabilidade do bem de família do fiador de contrato de locação comercial vem sendo adotado por alguns ministros do STF, especialmente por meio de decisões monocráticas. Recentemente, em 25/1/2021, a Ministra Cármen Lúcia deu provimento, monocraticamente, ao RE 1.296.835/SP para, novamente, afirmar a impenhorabilidade do imóvel do fiador de contrato de locação não-residencial.
O atual entendimento dos ministros do STF, no entanto, contraria as duas decisões anteriores do Plenário do Tribunal, proferidas em momentos posteriores à EC n. 26/2000, cujas alterações são utilizadas pelos magistrados para fundamentar a alegação de não recepcionalidade da exceção prevista no inciso VII, do art. 3º da Lei n. 8.009/1990.
Trata-se de situação que corrobora para a insegurança jurídica no setor econômico de locações comerciais, que, frise-se, foi severamente afetado pela pandemia da Covid-19.
Apesar da objetividade da lei e do extenso histórico jurisprudencial de reconhecimento da constitucionalidade da penhora do imóvel do fiador do contrato de locação (pouco importando se de natureza residencial ou comercial), mesmo após a EC n. 26/2000, a paulatina alteração do entendimento pelo STF colabora para a instabilidade do mercado, que já sofre, atualmente, com uma enxurrada de ações judiciais para revisão de aluguéis e de índices de reajuste, incentivando o ajuizamento de demandas para o questionamento de cláusulas contratuais pactuadas em contratos voltados para fins comerciais.
Em suma, a ausência de uniformidade jurisprudencial e a brusca alteração do entendimento pacificado da Suprema Corte asseveram o revisionismo contratual pelo Judiciário nacional, abalando a solidez de direitos básicos do Direito Contratual e, sobretudo, do Direito Empresarial, como a autonomia privada das partes, a liberdade de contratação, a boa-fé objetiva e o direito à propriedade privada.
De forma similar ao sustentado pelo Min. Cezar Peluso, no julgamento do RE 407.688/AC, ressalta-se que há uma distinção entre o direito à moradia e o direito à propriedade imobiliária. A inclusão feita pela EC n. 26/2000 instituiu um direito social à moradia, cuja concretização é buscada por meio de políticas públicas e ações governamentais voltadas à ocupação imobiliária, sobretudo nas áreas urbanas, como forma de observância de outros direitos fundamentais relacionados à dignidade da pessoa humana.
O art. 23, inciso IX da Constituição torna claro o intento público do constituinte ao tratar do direito à moradia, eis que atribui competência concorrente aos entes federados para "promover programas de construção de moradias e a melhoria das condições habitacionais e de saneamento básico".
A propósito, em âmbito internacional, a Declaração Universal de Direitos Humanos da Organização das Nações Unidas, da qual o Brasil é signatário, apresenta a habitação como aspecto a ser assegurado no padrão de vida das pessoas, sem, contudo, relacioná-la à ideia de propriedade do local onde se habita, mas, sim, quanto ao bem-estar, segurança e salubridade do espaço.
Conclui-se, portanto, que o atual entendimento dos ministros da Suprema Corte a respeito da suposta impenhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação comercial, além de contrariar tema de repercussão geral do próprio Tribunal, não se mostra compatível com a legislação nacional e a orientação internacional relativa ao tema.
Para sanar a patente divergência jurisprudencial existente, agravada pelas diversas disposições legais e doutrinárias, o Supremo levará a discussão novamente ao Plenário, o que será feito no julgamento do RE 1.307.334/SP, que teve repercussão geral reconhecida pelo Plenário Virtual (Tema 1.127), oportunidade em que será decidida se é constitucional a penhora de bem de família de fiador em contrato de locação comercial.
Espera-se que a Suprema Corte alcance decisão uniformizadora a respeito do assunto, para pacificar o entendimento da Corte em relação à exceção prevista no art. 3º, inciso VII da Lei n. 8.009/1990, pelo bem da solidez do mercado imobiliário nacional.
*Felipe Alvarenga Neves, mestre em Relações Internacionais pela Universidade Federal de Uberlândia (UFU) e advogado do Caputo, Bastos e Serra Advogados
